Problemas com Empresas de Gestão de Condomínios

Os problemas com Empresas de Gestão de Condomínios aparecem frequentemente. Eis um deles:

Pergunta:

Comprei casa em Dezembro do ano passado Como meu dever entrei em contacto com a empresa de condominio já contratada para obter informações. Qual não é o meu espanto quando só me facultam o NIB para transferencia e me dizem, por telefone, o valor que tenho que pagar mensalmente.
Questionei acerca da apresentação das contas e foi-me dito que não apresentavam as contas mensalmente. Deixei passar o mês de Janeiro na expectativa de ser feita a reunião anual para a aprovação das mesmas, e voltei a ficar surpreendida quando não houve sequer reunião.
voltei novamente a entrar em contacto desta vez para informar que iria fazer o pagamento do condominio do ano todo de 2011, e desde Janeiro que aguardo recibo do mesmo pagamento efectuado.
O que é certo é que hoje liguei para o Sr. do qual diz-me que ainda não conseguiu emitir o recibo.

Gostaria que alguém me ajudasse e que me dissesse se é legal funcionar assim uma empresa de gestão de condominios, e o que poderei fazer para mudificar esta situação.
O prédio apenas tem 6 anos e o meu medo é continuar nesta situação e um dia mais tarde quando houver problemas serios que tenham que ser resolucionados não exista fundos para tal.

RESPOSTA:

Acho que tem todos os motivos para estar preocupada:
- Como condómina tem direito A TODA a informação e consulta de documentos do Condomínio... mas apenas lhe fornecem um NIB para pagar; ou seja: para essa empresa só tem o direito... de pagar.
- Questiona sobre a apresentação das contas e informam "que não apresentam contas mensalmente" quando deviam ter informado QUANDO apresentam as contas. Aliás, se a conversa fosse comigo era o que ouviam, logo, do outro lado do telefone: "Não perguntei quando é que NÃO apresentam. Obviamente o que pretendo saber é QUANDO apresentam; quero saber das contas como é meu direito".
- Em Março "ainda" não conseguiram emitir um recibo de pagamento efectuado em Janeiro... Nem conseguiram promover a Assembleia Geral Ordinária que a lei diz que se realiza, OBRIGATORIAMENTE, na primeira quinzena de Janeiro...
Depois disto, para além de achar que tem TODOS os motivos para estar preocupada, também acho que deve actuar... tendo em atenção o seguinte:
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ARTIGO 1431º do Código Civil
(Assembleia dos condóminos)
1. [b]A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano[/b].
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
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A Assembleia que se reúne na primeira quinzena de Janeiro é a Assembleia Geral Ordinária e nela se costuma decidir, também, acerca de quem vai exercer a administração no respectivo ano.

E Ainda:
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ARTIGO 1438º do Código Civil
(Recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
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A meu ver essa é a via a seguir.
Pelos vistos essa empresa está habituada (e acomodada) a que não seja exercido qualquer controlo nem sejam feitas exigências relativamente à forma como cumpre, ou não... e isso, regra geral, transforma-se em "bola de neve" podendo acarretar gravíssimos problemas... De cujos os condóminos nem sequer se podem queixar, porque PERMITIRAM, foram coniventes.
A lei prevê os mecanismos par resolver esses problemas e outros... mas isso dá trabalho e pode trazer pesada sobrecarga a quem vá à frente (normalmente traz); por isso todos se retraem, ninguém se adianta. O problema é de todos, portanto haja outros que tomem a iniciativa... Essas empresas sabem disso... e aproveitam-se.
Já agora, se decidir convocar a Assembleia para perceber o que se passa e contestar a situação (ao menos o facto de não terem sido respeitados os seus direitos e de lhe terem dado respostas evasivas), tenha em atenção o seguinte:

Mesmo quando se contratam Empresas de administração, é da máxima conveniência que seja eleito (ou eleitos) administradores residentes que devem controlar as contas bancárias, ter o livro de actas e os restantes documentos importantes do Condomínio em seu poder, fazer a ligação com a Empresa, apresentando as situações que haja que resolver e controlar o cumprimento das decisões das Assembleias, etc.
No caso dessa empresa, depois de auscultar a opinião dos restantes condóminos, tenha em atenção que o facto de eles não estarem a cumprir com as suas obrigações, nem repeitarem as imposições legais, è motivo suficiente para SEREM "DESPEDIDOS" COM JUSTA CAUSA.
Há uma coisa que as pessoas têm sempre a tentação de fazer e que não deve consentir: que é reunir a Assembleia, deliberar... e depois esperar que a mesma empresa cumpra essas deliberações.
Não vá nisso. Não resulta. Se não cumpriram até agora e se, ainda assim, se realiza uma Assembleia que lhes renova a "confiança", que necessidade têm de passar a cumprir? (ainda há que ter em conta o conceito deles de "cumprir").
Se achar que as decisões da Assembleia não garantem, devidamente, os seus interesses e direitos, prepare-se para as contestar judicialmente.

E se os outros acharem que a melhor solução é você assumir a administração?
Tem de pensar nessa eventualidade e estar preparada.
São todas essas questões que, muitas vezes, inibem as pessoas e as impedem de agir. Quando as empresas percebem isso passam a fazer tudo o que querem e, se não forem despedidas, NUNCA lhes acontece nada por isso... até porque os condóminos tinham como impedir e não impediram...

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E, a seguir, a transcrição doutro problema parecido... com empresa de administração de condomínios:

Bom dia .
Há um ano atrás contratámos uma empresa externa para fazer a gestão do condominio, uma vez que tínhamos muitos problemas juridicos por resolver e precisávamos de ajuda.
Havia alguns condóminos com cotas em atraso, (condominos que não habitam o prédio e nem se conhece o seu paradeiro).
Um ano depois a empresa não fez absolutamente nada para além de limpar as escadas e pagar as despesas de luz. A empresa não cumpre as funcões para as quais foi contratada.
Devido a esta má gestão, condóminos que tinham sempre as cotas em dia também deixaram de pagar e, neste momento, somos apenas 2 dos 12 condominos que continuamos a pagar as cotas. Ou seja: o que nós 2 pagamos não cobre sequer as despesas da luz quanto mais os 242 euros que a empresa cobra para a limpeza e gestão do condominio. Portanto, todos os meses existem valores não cobertos pelas cotas pagas que ficam em dívida para com esta empresa, todos os meses a dívida aumenta...

O pior é que ninguém se entende porque uns querem que a empresa deixe de gerir, outros não sabem, outros não querem que saia (porque existem contactos comerciais e de amizade). O certo é que a empresa continua a gerir e a divida a aumentar.
Se a empresa sair a divida que o condominio tem é da responsabilidade de quem? dos condóminos faltosos ou de todos (inclusivé minha que tenho as cotas em dia)?