Obras Urgentes. Como Actuar?

Pergunta:

Vivo no ultimo andar de prédio. Devido a mau estado da tela de cobertura entra-me água por quase todo o apartamento. Estando esta situação já identificada e comunicada à admnistração esta tem vindo a adiar sucessivamente, dado ter previsto obras para todo o prédio. Porém já passou 1,5 anos e nada feito, nem acredito que se faça tão cedo dado o valor da obra.
Visto que não quero passar outro Inverno com a água a estragar-me a casa toda, vou eu mesmo executar esta reparação na parte que cobre o meu apartamento (estando orçamentado em cerca de 6000 euros). Para tal já suspendi o pagamento mensal da minha quota de condominio afim de descontar neste valor.
Estarei agir correctamente ? Como devo proceder ?

Vejamos o que diz a jurisprudência:

Será legítimo NÃO PAGAR as quotas de condominio??

Este acórdão diz que sim:

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1824/2008-8
Relator: PEDRO LIMA GONÇALVES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
ACTAS
TÍTULO EXECUTIVO
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO

Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 08-05-2008
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PROCEDENTE

Sumário:
1. Desde que não exista impugnação, a acta não subscrita pelos condóminos – constituindo mera irregularidade – não afecta a deliberação tomada nem a exequibilidade do título nem a força vinculativa da deliberação.
2. A impugnação das deliberações da assembleia de condóminos deve ser efectuada nos termos do disposto no artigo 1433º do Código Civil.
3. Para efeitos da obrigação de cada condómino contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, não é o uso ou utilização efectiva que cada condómino faça das coisas ou serviços mas a possibilidade de utilização.
4. A exigência da comparticipação do condómino nas despesas do condomínio, ou quando este pretende que o condomínio repare o defeito que o tem impossibilitado de utilizar as suas fracções, estamos perante obrigações “propter rem”, ou seja, obrigações a que o respectivo sujeito passivo está vinculado, não por via de um contrato, mas por ser titular de um determinado direito real.
5. Pode o condómino recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o condomínio não proceder à reparação dos defeitos das partes comuns que impedem a utilização das fracções desse condómino.
.../...

E este, que se segue, vai mais longe na interpretação do que o condómino tem legitimidade para mandar executar, a fim de proteger a sua habitação:


...../......./......./.......
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

0524747 

Nº Convencional: JTRP00038439
Relator: ALBERTO SOBRINHO
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONDOMÍNIO
ADMINISTRADOR
 
Nº do Documento: RP200510250524747
Data do Acordão: 25-10-2005
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
 
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: REVOGADA.
Área Temática: .
 
Sumário: I- Nas partes comuns dos edifícios, em princípio, não podem os condóminos fazer obras ou proceder a quaisquer reparações, salvo se se apresentarem indispensaveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador.
II- A recusa do administrador na realização das obras legitima a actuação do condómino.
Reclamações: 
 
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório
(...)
Alega, no essencial, que, perante a inacção das rés, teve que proceder a obras de impermeabilização no terraço da sua fracção para evitar a grande infiltração de águas que aí se verificava. Sendo essas obras da responsabilidade da Administradora, a ela cabe indemnizá-la dos prejuízos sofridos com as infiltrações, bem como compensá-la pelos incómodos suportados.
Contestaram as rés, começando por arguir a ilegitimidade da ré Administradora e alegando que as infiltrações são consequência da construção pela autora de um cobertura levada a efeito na sua varanda.
E a 1ª ré pretende que a autora proceda à demolição da construção que erigiu na placa de cobertura do prédio e que a indemnize dos prejuízos que lhe ocasionou, a liquidar em execução de sentença, pretensão que deduziu reconvencionalmente.
8- Derivado da permeabilidade do terraço, a autora sofreu infiltrações na sua sala de estar;
9- A autora intimou a administração para dar uma solução rápida e definitiva ao problema das infiltrações;
10- A autora consultou diversas empresas especializadas as quais chegaram á conclusão de que a melhor solução seria a construção de um telhado em estrutura metálica, com chapas de lusalite, tendo inclusive enviado o que considerou ser o melhor orçamento, á administração do condomínio;
19- Em 17.08.98, a autora enviou á administração o relatório elaborado pelo Eng.º F.......... sobre o estado do terraço veiculando duas soluções para o problema com clara preponderância para a construção de um telhado, em virtude de a aplicação da tela não oferecer garantias e a construção de um telhado ser mais económica;
20- Na mesma carta enviou orçamento da G....... para colocação das placas, apesar de, atendendo ao estado do terraço, a referida empresa não oferecer garantias;
21- As cartas supra referidas em 19 e 20 foram devolvidas;
26- A autora colocou na placa de cobertura do prédio uma construção metálica de ferro metalizado, com cobertura e porta de duas folhas e montou capas plásticas para iluminação da caixa de escadas;
27- Tal construção tem um peso superior a uma tonelada sobre carregando, nessa medida a placa de cobertura do prédio.
B- O direito
2.1 legitimidade de intervenção do condómino não administrador
Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (arts. 1420º, nº 1 e 1421º C.Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas).
As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas –art. 1418º C.Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Das partes comuns do edifício, umas há que são imperativamente comuns a todos os condóminos -nº1 do art. 1421º, enquanto outras o são apenas presuntivamente –nº 2 do mesmo art.
Nas primeiras incluem-se aquelas que são objectivamente necessárias ao uso comum do prédio. Elas são comuns, como lucidamente advogam P.Lima e A.Varela [In C.Civil, Anotado, vol. III, em anotação ao art. 1421º], ainda que o seu uso esteja afectado a um só dos condóminos, pela razão simples de que a sua utilidade fundamental, como elemento essencial de toda a construção, se estende a todos os condóminos.
Face ao disposto na al. b) do nº 1 e nº 2 do citado art. 1421º podem ser consideradas comuns coisas destinadas ao uso exclusivo de um só dos condóminos. É o que acontece precisamente com os terraços de cobertura. A propósito desta estrutura do prédio dizem ainda aqueles Profs. [ob. e loc. cit.]: mesmo que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos (por estar situado no mesmo nível do último pavimento, ou o acesso se faça pelo interior desse pavimento, etc.), ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.
Nas partes comuns dos edifícios, em princípio, não podem os condóminos obrar ou proceder a quaisquer reparações, salvo se se apresentarem indispensáveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador –art. 1427º C.Civil.
Quando não haja administrador ou este esteja impedido ou não possa intervir e seja necessário proceder com urgência a obras que se apresentem como indispensáveis, qualquer condómino pode efectuá-las por si, sendo as despesas repartidas segundo os critérios estabelecidos no art. 1424º C.Civil.
A urgência da reparação é, no dizer de P. Lima e A. Varela [ob. cit., em anotação ao art. 1427º], o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador, sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador.
Para uma reparação ser considerada urgente é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente; que a reparação não se coadune com delongas.
Na situação vertente, além de nem sequer ter sido questionado, é indubitável que as obras efectuadas pela apelante o foram em parte comum do edifício, já que erigidas no terraço de cobertura.
Por outro lado, está factualmente demonstrada, de modo inequívoco, a urgência de realização das obras.
Efectivamente, desde a década de 80 que o piso da autora vem sofrendo de infiltrações de humidade provenientes do terraço de cobertura. Problemas de infiltração que não foram solucionados com as obras entretanto realizadas e que se agravaram. Se as obras não fossem realizadas no momento em que o foram, a habitação da autora ficava em risco -cfr. nºs 4 a 7 e 22 dos factos assentes.
O risco que corria a habitação da apelante não se compadecia com qualquer delonga na realização das obras destinadas a evitar a infiltração de humidades.
E o tipo de obras realizadas eram indispensáveis a prevenir as infiltrações de humidades e os consequentes danos daí emergentes.
De acordo com a factualidade provada, já haviam sido tentadas soluções várias e não se conseguiram eliminar as referidas infiltrações. Na verdade, desde a década de 80 que as infiltrações vinham acontecendo e nem uma firma da especialidade as conseguiu então eliminar, nem posteriormente o problema ficou resolvido aquando de nova intervenção para debelar tal deficiência –cfr. nºs 4, 5 e 7 dos factos assentes. E quando a apelante deu início às obras foram os técnicos de opinião que, na situação concreta, a melhor solução passava, em termos técnicos e económicos, pela colocação de um telhado –cfr. nºs 17, 19 e 22 dos factos assentes.
A obra concretamente erigida era a que oferecia melhores condições de eficácia e durabilidade, sendo, por isso, a obra adequada a prevenir as deficiências que o prédio apresentava.
Daí que o tipo de obra realizada fosse indispensável para resolver os graves problemas de humidades que se verificavam no prédio, com especial incidência na fracção da apelante.
Para legitimar a feitura das obras por um dos condóminos necessário se torna ainda que não haja administrador ou que este não possa intervir.
Sufragamos inteiramente a posição assumida na sentença recorrida quando aí se afirma que, a recusa do administrador na realização das obras, legitima a actuação do condómino.
Seria incompreensível que, perante a recusa do administrador na realização de obras urgentes e indispensáveis, tivesse o condómino que o convencer a actuar mediante uma providência judicial, sabido que a situação concreta de iminente perigo não se compadeceria com as delongas que uma decisão deste tipo sempre acarreta. Seria impossibilitá-lo na prática de remediar uma situação de consequências gravosas.
Por isso, no espírito da lei e presumindo-se que o legislador consagrou as soluções mais acertadas (nº 3 do art. 9º C.Civil), tem de se considerar que na falta do administrador se inclui a sua voluntária inacção para realização das obras urgentes e imprescindíveis. Na expressão legal falta do administrador cabe perfeitamente a sua voluntária falta de actuação no desempenho das respectivas funções.
A apelante diligenciou inúmeras vezes junto da Administração do Condomínio e da Assembleia de Condóminos no sentido de ver realizada as obras necessárias a evitar as infiltrações. Começou a sua luta na década de 80, continuou em 1993 e 1994 a confrontar aqueles órgãos com as infiltrações que entretanto voltaram a acontecer, para em 1998 insistir pela realização das obras, apresentar orçamentos dos respectivos custos e fixar um prazo limite para a Administração as começar. Mas todas estas diligências não foram suficientes para provocar a realização das obras- cfr. nºs 4 a 7 e 9 a 15 dos factos assentes. E só após todas estas diligências se terem frustrado e na iminência de risco para a sua habitação causada pela não realização das obras, é que tomou a iniciativa de as fazer por si.
Estava, portanto, perfeitamente legitimada a intervenção da apelante/condómina para realização das obras necessárias e urgentes de reparação do edifício.
A obra de reparação erigida pela apelante consiste numa construção metálica de ferro metalizado, com cobertura e porta de duas folhas, com peso superior a uma tonelada, assente sobre a placa de cobertura do prédio –cfr. nºs 26 e 27 dos factos assentes.
Independentemente de constituir ou não uma inovação e afectasse ou não o arranjo estético e harmonia arquitectónica do prédio, o que até nem se provou que acontecesse, o certo é que esta foi o tipo de obra necessária e imprescindível para obviar e solucionar de vez as infiltrações de humidades que se verificavam no prédio, com especial incidência na fracção da apelante e pôr fim ao risco que esta fracção corria. E tecnicamente foi a solução aconselhada, porque mais eficaz, de maior durabilidade e mais económica.
Este projecto, juntamente com um outro, foi enviado à Administração, mas este órgão nada disse e manteve-se na sua inactividade.
Depois de tudo isto, vir ainda reclamar a demolição da obra efectuada, a única mais adequada a resolver os problemas de infiltração, constitui verdadeiramente um excesso reprovável do exercício de um direito. A reconvinte demonstrou apenas preocupação com a estética do prédio, mas já menosprezou o direito, de consagração constitucional, a uma habitação saudável.
A reconvinte está a exorbitar dos fins próprios desse seu direito no contexto em que o exerce, ofendendo clamorosamente o sentimento jurídico socialmente dominante. Em suma, é claramente abusivo o exercício deste direito, o que sempre neutralizaria o pedido de demolição das obras em causa.
Para além disso, dir-se-á ainda que assenta numa incongruência a decretada demolição das obras por não ter sido autorizada a sua feitura por 2/3 dos condóminos.
Esta obra, como já referido, era urgente e indispensável para reparação do edifício e a adequada a obviar a consequências danosas na habitação da apelante.
Foi apresentado o seu projecto e solicitada a sua execução quer à Administração quer à própria Assembleia de Condóminos e nada foi feito. Este órgão deliberativo nada decidiu, mantendo-se também inactivo.
Perante a urgência que a situação reclamava, outra solução não restava à apelante que tomar a iniciativa de efectuar as obras em causa, independentemente de autorização dos condóminos, que tacitamente a não tinham dado.
Dir-se-á finalmente que a obra em causa não é de carácter inovatório.
Obras inovadoras são todas as alterações introduzidas na forma ou substância do prédio, bem como a alteração da sua afectação. São alterações que trazem algo de novo ao prédio, quer criando algo benéfico quer levando ao desaparecimento de coisas que existiam.
Diferente de inovações são as obras de reparação do prédio. Com estas tem-se em vista intervir na estrutura física do prédio com o único objectivo de suprir deficiências que apresente; de restaurar eventuais danos, de construção ou outros, que tenham afectado o edifício. E mesmo que a respectiva reparação implique a realização de obras que de algum modo interfiram com a fisionomia do prédio, nem por isso serão inovadoras.
É, assim, de concluir que as obras de reparação urgentes e indispensáveis nas partes comuns do edifício não têm carácter inovatório e podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino, quando o administrador se recuse a efectuá-las.
3. responsabilidade pelo custo das obras
Decidido que a apelante estava legitimada para realizar as obras em causa e que estas não podem ser demolidas, impõe-se agora averiguar quem suporta o seu custo.
Porque de reparações indispensáveis se tratava e com cunho urgente, a apelante, enquanto condómina, podia tomar a iniciativa dessas obras –art. 1427º C.Civil, sendo o seu custo repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções - art. 1424º C.Civil.
Esta solução emerge linearmente dos invocados preceitos legais, não suscitando qualquer dúvida.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em julgar procedente a apelação e, na revogação da sentença recorrida, acorda-se:
em condenar a 1ª ré, Administração do Condomínio, a pagar à apelante a quantia correspondente ao custo das obras de reparação por si realizadas na parte comum do edifício, abatida da quota-parte que ela própria tem de suportar, quantia essa a liquidar em execução de sentença;
em julgar improcedente o pedido reconvencional deduzido pela reconvinte Administração do Condomínio, com a consequente absolvição da autora;
condenar nas custas a ré Administração do Condomínio.
Porto, 25 de Outubro de 2005
Alberto de Jesus Sobrinho
Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
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Caramba!
Aqui a "obra de reparação" até implicou construção de uma estrutura nova... E, mesmo assim, o acórdão decide que a conrómina agiu dentro da lei e tinha legitimidade para mandar executar a obra...
DEVIDO À PASSIVIDADE DA ADMINISTRAÇÃO.
Mais parecido com o problema exposto é difícil...