Este é um exemplo real
Posteriormente publiquei ESTE TEXTO sobre o mesmo tema e sobre o mesmo caso, de cujo vou retirar para aqui isto:
"A primeiríssima questão, nesta matéria, tem que ver com o cálculo das permilagens e respectivas regras. As permilagens calculam-se SÓ com as áreas de cada fracção, como se exemplifica e explica AQUI. Calculam-se SÓ com as áreas, porque as permilagens são, por natureza, o valor relativo NA ESTRUTURA DO PRÉDIO, como decorre de todas as suas implicações. Nomeadamente (como se vê no texto abaixo) as permilagens "reproduzem-se" em várias situações, constantemente, ao longo de toda a vida útil do prédio, implicando responsabilidades, encargos e direitos dependentes de áreas ou relacionados com áreas. O único parâmetro influenciador do valor de património imobiliário que SE REPRODUZ, INVARIÁVEL, AO LONGO DE TODA A VIDA ÚTIL DUM PRÉDIO é a área de cada fracção. Isto é lógico, evidente e óbvio. É mesmo o único raciocínio lógico; mas convém especificar dado o amontoado de absurdos, de disparates, de sofismas e de conjecturas que se dizem sobre o assunto."
por motivos óbvios
O que se publica a seguir foi extraído dum comunicado aos condóminos
Fica aqui porque pode ser útil a alguém:
Na tabela anterior admitia-se que as áreas dependentes (arrecadação e estacionamento) eram todas iguais para todas as fracções.
Posteriormente soube-se que havia arrecadações muito maiores do que a maioria.
Depois disso, constatou-se que há fracções que dispõem de 2 lugares de estacionamento; e confirmou-se, na certidão do Registo Predial que as fracções situadas nos 5º e 6º andares tem 2 lugares de estacionamento enquanto que as restantes fracções têm apenas um.
Como é do conhecimento geral, tudo isso afecta as permilagens.
Portanto, para determinar, com rigor, as áreas de cada fracção que devem ser consideradas para o cálculo das permilagens, foi necessário requerer à Câmara Municipal de Lisboa (CML) as plantas das 2 caves.
Nas tabelas abaixo estão os resultados dos cálculos depois de incluir todos os dados referidos
Esta TABELA (Tabela I) apresenta os cálculos feitos para apurar a área total equivalente, de cada fracção, SEGUINDO AS REGRAS DO CIMI, área essa que vai permitir calcular as permilagens
Na TABELA II, apresentada a seguir, calculam-se as permilagens e a correspondente repartição das despesas, apresentando-se ainda as peermilagens actuais (que foram "vigarizadas" e a respectiva repartição de despesas, para comparação e para que se possa avaliar bem as implicações deste tipo de "maldades" (cá vai mais um eufenismo...)
Legenda Tabelas I e II:
1 - Na coluna “Fracção” Identificam-e as fracções e a respectiva afectação (H - habitação) 2 - Na coluna “Área Bruta em m2” listam-e as áreas brutas privativas contantes da tabela anexa à Licença de Utilização emitida pela CML (as áreas medidas pelos técnicos da CML)
3 – Na coluna “Factor de Afect.” Está o cieficiente de afectação segundo as regras do CIMI
4 – Na Coluna “Áreas Dependentes – garag” estão as áreas dos respectivos lugares de garagem constantes das plantas referidas acima, obtidas na CML
5 – Na coluna “Áreas Dependentes – Arrecad.” Estão as áreas das arrecadações que constam nas mesmas plantas
6 – Na coluna “Áreas Dependentes – Total” Estão os totais das 2 colunas anteriores
7 – Na Coluna “Factor” está o coeficiente definido no CIMI para valoração deste tipo de áreas
8 – Na colua “Área Total” está o resultado das seguintes contas aplicadas às colunas (2x3+6x7); ou seja, a área considerada na avaliação segundo o CIMI
Legenda Tabela II
3 - Na coluna “Cálculo Permilag” está, em decimais, a quota parte que cabe a cada fracção, na soma das áreas de todas as fracções; ou seja: (área total de cada fracção : (a dividir por) soma de todas as áreas totais)
4 - Na coluna “Permilag” estão as permilagens respectivas (coluna 3 x 1000)
5 – Na coluna “Permil Act. TCPH” estão as permilagens que constam, actualmente, no TCPH – Escritura da Propriedade Horizontal
6 - Na coluna “Q.Cond. Actuais” estão as quotas de condomínio actuais.
7 – Na coluna “Q.Cond. Corrigidas” estão as quotas de condomínio que resultam das permilagens reais, mantendo a receita.
Supõe-se que não será necessário explicar a complexidade dos problemas (e da sua resolução) criados por esta situação absurda, visto que o ERRO, este ou outro qualquer, não dá o direito ao recebimento de valores que na realidade não são devidos...
Por tudo isto, considera-se que seria da máxima conveniência, PARA TODOS, que fosse convocada Assembleia Geral para discutir estas questões e decidir sobre elas...
Tendo em conta o enquadramento que aqui fica à vossa consideração
Darei notícias dos passos seguintes... talvez
Nota:
QUEM TIVER DÚVIDAS acerca das tabelas e respectivos cálculos...pergunte.
APELO!
Participação Cívica e Direitos Fundamentais:
-- Petição Para Valoração da Abstenção
-- Assine a petição AQUI, ou AQUI ou AQUI, ou AQUI, ou AQUI
-- Denúncia de Agressão Policial
-- Petição contra os Crimes no Canil Municipal de Lisboa
OLá! Preciso de alguém que calcule as áreas das fracções do prédio. A quem posso recorrer? Pode enviar resposta para amb.geo@gmail.com
ResponderEliminarPrecisa de alguém que calcule as áreas a partir dos elementos daas plantas da Câmara? Ou como?
ResponderEliminarAs áreas t~em de estar nalgum documento da Câmara; ou estão quantificadas, calculadas, e são fornecidas com a Liccença de habitação (em Lisboa, actualmente, são) ou então, para os prédios maia antigos, é necessário usar as plantas para calcular as áreas... mas é fácil.
Tudo muito bem. Mas não se pode esquecer outros pormenores. Por exemplo no IMI, a varanda conta como área privativa ou dependente, conforme, os terraços onde se podem guardar bicicletas, fazer lanches, ser o espaço para crianças brincarem, etc. Há T1 , com a mesma área de T2, só que o T1, foi para aproveitar espaço e só o corredor ocupa uma grande área. Por isso estar a fazer calculos com base nas áreas não me parece correcto
ResponderEliminarO que lhe parece correcto a si, ou não, não interessa nada. O que importa é o que é justo e legítimo, o que tem correspondência na realidade.
EliminarAlém disso, quer você queira quer não, as permilagens ou percentagens calculam-se, OBRIGATORIAMENTE. Não por exigência da sua aplicação na Propriedade horizontal, mas por exigência da respectiva "entidade matemática", em si mesma.
Quando você faz cálculos matemáticos tem de respeitar as respectivas regras: por exemplo não pode somar litros com kilogramas, pois não?
As áreas são o elemento base de qualquer valor de bem imobiliário; por que razão não haveriam de ser base do valor das permilagens? Que outro critério ou parâmetro é mais importante e mais expressivo, no que concerne a valores, do que as áreas?
Todas as obrigações e direitos dos condóminos dependem das permilagens e uma grande parte das implicações das permilagens são expressas em áreas. As áreas são o único parâmetro base de valor que se mantém inalterável durante toda a vida útil dum prédio... tal como as permilagens.
Sabe? A "guerra" aqui é tornar clara e objectiva uma questão que, até agora, se tem prestado a todo o tipo de vigarices e patifarias, por via dos malabarismos absurdos argumentativos que os que beneficiam com as vigarices conseguiram impor até nos responsáveis dos organismos públicos... vá-se lá saber por quê?!
Independentemente da sua opinião, essa objectividade existe nos critérios do CIMI. E garanto-lhe que qualquer critério com um mínimo de objectividade é preferível à actual situação e já garante um mínimo de salvaguarda dos direitos e interesses de cada cidadão, ao contrário do que acontece hoje.
Portanto, repito: as permilagens calculam-se SÓ com as áreas sim. Porém, como viu nos cálculos, algumas áreas podem ser ponderadas, mas os critérios tem de ser objectivos e homogéneos, evidentemente. Quanto às suas considerações relativamente aos corredores menores ou maiores, isso são elementos subjectivos porque as áreas estão lá e são propriedade privada... E, garanto-lhe que, quando as permilagens representam direitos, ninguém gostaria de se ver "espoliado" de direitos que são seus porque relativos a uma área que está do lado de dentro da sua porta.
Para acabar com a actual situação vai ser mesmo necessário que se estabeleçam critérios base para a determinação das permilagens a fim de salvaguardar cada cidadão da voragem "malfeitores".
Objectividade meu caro! Objectividade.
Não tenho dúvidas de que tem havido muita injustiça, mas penso que deve ler l blog do arquiteto ferreira, e a opinião dele parece -me correcta e justa. A sua pode parecer-lhe correcta , mas para mim não é. Pois olhe que as avaliações do IMI, também passaram a considerar as áreas dos terraços, em área igual á das varandas de maior área. Não me diga que concorda que um T2 deve ter a mesma permilagem que um T1,embora com a mesma área, mas que foi construido para aproveitar recantos de casa e que não tem utilidade. A área pode ser igual, mas a utilidade é diferente. É isto meu caro que faz também oscilar o calculo da permilagem.
ResponderEliminarConheço muito bem, e desde há já algum tempo, o blog do arq. Ferreira e as opiniões dele mas, numa questão tão importante e que tem que ver com o funcionamento do próprio Estado de Direito, há que estabelecer critérios para esta questão, independentes de "sensibilidades". Se há critérios oficiais para as avaliações do património, não pode ser recusado aos cidadãos invocar esses critérios para se protegerem, uma vez que até são os critérios oficiais. Aliás, esta questão que está aqui em causa, vai a caminho do Tribunal Europeu que é para ver se alguém com as ideias mais arejadas coloca um pouco de ordem nesta bandalheira que cria prejuízos e problemas absurdos. Neste caso até já deu origem a processo crime devido a agressões dos que acham que podem tudo e que até podem fazer calar os outros à força.... porque têm uns "amigos" influentes. Por isso, repito: a sensibilidade de cada um não interessa nada porque os critérios são genéricos e raramente são incontestáveis... e nem podem ser definidas atendendo às sensibilidades de cada um; têm de ter objectividade.
EliminarEu não concordo com as avaliações segundo o CIMI mas, nesta situação (e em muitas outras que eu conheço) a aplicação dos critérios do CIMI é um mal menor, ínfimo em relação à situação actual.
O caso que você refere não tem nada que ver com as oscilações do cálculo da permilagem. pelo menos neste caso não tem. e mesmo que tivesse, o documento anexo ao TCPH que existe para mostrar os cálculos das permilagens, tem de conter todos os cálculos, as ponderações eventualmente atribuídas e a respectiva justificação. Neste caso não tem e duvido que haja algum que tenha.
Portanto acho que isto é uma discussão estéril e sem interesse para o assunto.
No entanto, sempre lhe direi que, no caso desse T1 que refere se houver 3 ou 4 no mesmo prédio e uma questão qualquer, que interesse particularmente a esses, a requerer decisão de Assembleia; se esses perderem porque têm uma permilagem menor do que a que corresponde à respectiva área, certamente vão lamentar o raio da ponderação que os deixou "na mão"... dos outros que são insensíveis...
As áreas do IMI, são calculadas pelo perimetrlo exterior, e as que são divisórias de fracções são pelo meio. O que quer dizer que as fracções que fiquem nas extremidades e que embora tenham a mesma área útil, têm uma área bruta diferente. Eu não percebo nada disto, mas tenho conhecimentos de como tudo isto está engendrado.
ResponderEliminarNeste caso, segundo o CIMI, há uma fracção que tem maior área de parede de confrontação do que as outras que têm áreas com 27 m2 a mais. No entanto,esse prejuízo é ínfimo quando comparado com os cerca de 200 euros anuais que paga a mais de condomínio por causa da vigarice nas permilagens.
EliminarAs avaliações do CIMI NÃO consideram as áreas dos terraços de cobertura com acesso exclusivo e nem podem considerar porque esses terraços são áreas comuns por definição legal. Quanto ao resto é como diz mas as desvantagens de não ter paredes exteriores com janelas é incomparavelmente maior do que a diferença que paga de IMI.
Mas não adianta discutir CIMI, pelo menos nestes termos...
Boa Noite.
ResponderEliminarGostava de saber se alguém me consegue ajudar sobre as permilagens, porque não consigo encontrar explicação/resolução para o meu problema.
Acontece que as permilagens foram feitas pelo valor da PH. Não se aplica em nenhum caso as áreas e/topologia. Passo a dar o exemplo:
-T2 com 456,50 metros quadrados e valor PH de 147.500€ permilagem 59
-T5 com 340 mquadrados e valor PH de 180.000€ permilagem 72.
Existem mais casos no meu prédio.
Não deveria a área maior ter uma permilagem maior? Obrigado
Donde tirou as áreas? Estão correctas? O T2 tem mais 116 m2 do que o T5?
EliminarEfectivamente o parâmetro fundamental para calcular as permilagens é a área da fracção, adicionada das áreas dependentes.
Admito que, nesse caso, pelo facto de a fracção com maior área ser T2 e a outra T5 a área duma delas fosse afectada dum coeficiente de correcção, p. ex.: a área do T2 poderia ser afectada do coeficiente 0,95, mas mesmo assim a permilagem seria maior, porque a área equivalente resultante, para o T2, seria 433 m2. Porém, actualmente você tem uma forma de "resolver" o problema: obtenha os valores atribuídos pelas finanças na avaliação segundo o CIMI. Se esses valores estiverem bem calculados a relação entre eles deve ser semelhante à relação entre as permilagens.
Quando fala da avaliação do IMi,deve ter presente que e uma situação específica em contrapartida com o valor venal,de mercado,
ResponderEliminarNão sei a que se refere mas sublinho que as avaliações segundo o CIMI SÃO A MAIOR BANDALHEIRA, a maior vigarice que há. E ISSO É INADMISSÍVEL tendo em conta que servem para determinar IMPOSTO... que não pode ser vigarice, mas é. E isso é o fundamento das nossas desgraças; se as instituições e os responsáveis, os governantes, são vigaristas, mentirosos, a realidade só pode ser uma coisa abominável... como é. Mas deve ser porque toda a gente aprendeu pela mesma cartilha... ERRADA E por isso baralham tudo; NÃO distinguem o certo do errado.
Eliminar