Já encontrei escrito, várias vezes, que ninguém é obrigado a aceitar o cargo de Administrador de Condomínio, mas não encontrei se é legal haver uma penalização a quem se negar ao cargo, se assim for decidido em Assembleia Geral de Condóminos.
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O tópico onde se insere esta pergunta gerou acesa discussão, no Portal Gestão do Condomínio, com a generalidade dos intervenientes a defender que NINGUÉM pode ser obrigado a administrar... nem penalizado por isso... Até os direitos fundamentais foram invocados... Será assim?
Deixemos as penalizações para outro tema...
Vejamos o que diz a lei a propósito de administração e o que se pode concluir.
Comecemos por citar estes artigo do Código Civil, relativo à compropriedade:
»«»«»«
(Administração da compropriedade)
1. Na falta de regras especiais constantes do regulamento sobre administração da compropriedade, esta cabe a todos os comproprietários«»«»«»
No que diz respeito aos condomínios...
Quanto à administrtação das partres comuns, o Código Civil - C.C. diz:
ARTIGO 1430º
(Órgãos administrativos)
1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
ARTIGO 1432º
(Convocação e funcionamento da Assembleia)
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
ARTIGO 1435º
(Administrador)
1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
ARTIGO 1435º-A
(Administrador provisório)
1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
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O que se pretende demonstrar aqui é que existe o obrigatoriedade de (os proprietários - condóminos) exercerem o cargo de administrador ... a lei diz que sim
Quanto à obrigatoriedade em caso de decisão de Assembelia, veja a eficácia das deliberações e as respectivas condições. O nomeado contestou a deliberação da Assembleia?
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ARTIGO 1420º
(Direitos dos condóminos)
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
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Se o condómino não pode renunciar para se eximir dos encargos, também não pode renunciar para se eximir doutras obrigações... como por exemplo a de administrar. ÓBVIO a meu modesto ver!
Digamos que, quem não quer administrar NUNCA, das 2 uma:
- Ou não compra casa, limita-se a alugar...
- Ou paga a quem administre... (devem excluir-se, evidentemente, os casos das pessoas que acabaram de comprar porque esses não são faltosos reiterados) se... não lhe apetece, ou não sabe, ou não quer...
A Obrigação de administrar é inerente à condição de PROPRIETÁRIO da respectiva fracção e, consequentemente, comproprietário das partes comuns. Como proprietário da sua fracção... tem de a administrar SEMPRE... como comproprietário das partes comuns... tem de administrar quando lhe competir...
Subsiste a questão de saber se, existindo a obrigatoriedade de administrar, a Assembleia pode, ou não, nomear o administrador que entender e se a decisão deve ser cumprida... obriatoriamente. A lei diz que sim. É função da Assembleia.... administrar através dum administrador. Portanto, o que a Assembleia decidir, nesta matéria (como noutras) terá de ser cumprido... ou então deve ser impugnado judicialmente.
Claro que é imprudente e, de todo, a evitar nomear uma pessoa que não quer desempenhar o cargo.
Donde se concluiria que A SOLUÇÃO seria contratar administração externa.
Porém
Se a Assembelia não deve impor o cargo a ninguém, contra a sua vontade, também não pode nem deve, sobrecarregar os que se dispõem a exercer o cargo, obrigando-os a pagar administração exterior (profissional)... e a sujeitarem-se aos respectivos inconvenientes.
A questão, aqui é se, existindo a obrigatoriedade de administrar, deve o condómino que se recuse, "cumprir a sua obrigação" doutro modo qualquer... a definir pela Assembleia (ou pelo regulamento). Se existe a obrigação de administrar (não está em causa se isso é praticável ou não, apenas se existe), não querendo o condómino exercer o cargo devem os outros ser sobrecarregados com essas tarefas, e responder apenas com um sorriso, como se o "faltoso", coitadinho, fosse inimputável? Não creio!
Então pode a Assembleia decidir uma forma alternativa de ele cumprir esta sua obrigação? Pode... e deve... a meu ver!
A solução Para respeitar todos, passa por consultar os preços cobrados pelos prestadores deste tipo de serviços, "optar" escolher o preçário mais vantajoso e dividir esse valor por todos os condóminos, em função da permilagem.
Quem se dispõe a exercer o cargo, está isento desse pagamento;
Quem se recusa a exercer o cargo deve pagar, SEMPRE, a respectiva mensalidade, como forma de se desobrigar, podendo o dinheiro reverter para o Fundo Comum de Reserva, apenas para aumentar a receita... ou para remunerar quem administre.
Mesmo que o dinheiro reverta para aumentar a receita ou para o Fundo Comum de Reserva, os que administram também obtêm vantagens porque, em caso de necessidade de pretação suplementar, pagam menos...
Essa comparticipação deve ser cobrada separadamente para não "adulterar" a repartição das despesas segundo as permilagens e também porque, no caso de uma dessas fracções ser vendida, pode o respectivo "novo" condómino preferir administrar e, consequentemente, deixar de pagar esse agravamento.
Há quem defenda (entre os condóminos que são prejudicados por estes que se recusam) que os que não querem devem pagar, DO SEU BOLSO, a uma empresa, durante o tempo que lhes compete... mas isso não é solução porque, mesmo quando se opta por administração externa, é sempre da máxima conveniência, imprescindível mesmo, nomear ou eleger administração residente para "fazer a ligação" com a administração externa... que é como quem diz: para administrar realmente, visto que os serviços externos são apenas isso: SERVIÇOS.
Além de que, no caso de a administração ser rotativa anualmente, contratar administração externa para um ano não parece ser uma boa ideia...
Uma questão: É verdade que não podemos nos negar a administrar o condomínio, mas podemos ser "obrigados" a pagar a uma administração externa sendo que fazemos parte de uma minoria que está disposta a administrar e até faz questão em faze-lo?
ResponderEliminarSe a minoria que está disposta a administrar souber fazer as coisas NÃO É OBRIGADA A PAGAR A UMA ADMINISTRAÇÃO exterior. O condómino só é obrigado a pagar "DESPESAS NECESSÁRIAS". Basta provar que a despesa não é necessária, ou não lhe é imputável porque ele administra, quando for a sua vez, para que não seja obrigado a pagar.
ResponderEliminarNo caso da opção por administração externa, a despesa, para além de não ser necessária quando há condóminos que se dispõem a administrar, é excessiva, sobrecarrega, e ainda se pode revelar prejudicial.
Se procurar no Portal do condomínio encontra uma infinidade de situações absurdas e perversas criadas pelas empresas de administração, que vão desde o total desleixo e ausência de resolução dos problemas, incumprimento das obrigações legais mínimas, aumento das dificuldades na resolução dos problemas criados por retenção ou extravio dos documentos importantes, até situações de ameaças e chantagem, assédio e retaliação sobre os condóminos que entendam reclamar os seus direitos.
Além disso, ao contrário do que muita gente pensa, as empresas de administração são meros prestadores de serviços, não têm competência, intrínseca, para administrar. Os condóminos é que têm.
Quando se contratam empresas é da máxima conveniência que se nomeiem administradores residentes para fazer a ligação com a empresa, controlar e movimentar a conta bancária, ter em seu poder os documentos importantes do condomínio, etc. Quando isso não se faz, quando os condóminos não cuidam adequadamente do que é seu, surgem os problemas, os abusos, as situações surreais criadas pela irresponsabilidade e prepotência das empresas de administração. Fazer um apanhado desses casos relatados às centenas e fundamentar a recusa nisso e no facto de haver quem se disponha a administrar é motivo mais do que suficiente para recusar pagar esses encargos. Quem quer administração externa que a pague e que se responsabilize pela sua eficiência e bom funcionamento, quando é a sua vez de administrar. Quem prefere administrar tem esse direito (e dever) e só pode ser recusado, pelos outros, com fundamento válido e comprovado; conjecturas injuriosas não servem e podem ser motivo de queixa crime...
Estou a passar por uma situação idêntica.
EliminarPara esta tomada de decisão não é necessário cobertura legal ?
Qual o artigo de onde poderei extrapolar este raciocínio ?
Obrigado.
Veja o artigo 1425 - A do Código Civil, transcrito acima. Pode opôr-se à administração externa colocando como condição que só aceita se isso permitir reduzir as quotas de condomínio; isto é: se rfesultar numa diminuição de despesas. E ainda deve exigir que os proponentes e apoiantes da administração externa se responsabilizem pessoalmente por quaisquer falhas ou omissões graves da empresa.
EliminarRepare que no final do artigo que indico no início desta resposta, para que o impasse devido à não nomeação de um administrador seja "sanado", basta que um condómino manifeste a intenção de administrar e o comunique aos restantes.
Passei por uma situação a qual preciso de aconselhamento. na reunião de condomínio fui proposto para a administração. Informei que não estava disponível pelas seguintes razões: existem condóminos com casa arrendadas ou no estrangeiro que nunca exerceram a administração. estiveram presentes 4 pessoas que se recusaram por motivos de idade avançada, alegaram incapacidade, outras por terem familiares doentes, ou porque vão estar fora do país. Logo foi posto o meu nome e feita a votação contra a minha vontade.
ResponderEliminarEsta votação é valida? Sou obrigado a cumprir quando outros se recusaram?
Agradeço resposta urgente. Muito obrigado
Pois! É a Assembleia que nomeia o administrador. Se a assembleia tinha quorum para decidir, a decisão é válida. Mesmo que não fosse, você só poderia contestar em Tribunal, no prazo de 10 dias e alegando motivos bem convincentes... Mesmo assim você é o administrador até que seja nomeado outro.
EliminarAlém disso, as suas "razões" não o são. Foi isso que a assembleia decidiu aceitando os motivos dos outyros e não os seus. Certamente você não quer que um condómino que viva no estrangeiro administre. Se acha que isso é exequível, entregue-lhe a administração. Quanto aos que têm casas arredadas e moram perto a situação é diferente... compete-vos a vós, condóminos, resolvê-la se isso for possível. Certamente algumas coisas têm de ser alteradas para corrigir essas injustiças (de haver condóminos que não têm qualquer encargo com a administração nem a exercem. Aproveite o facto de ter a administração para fazer essas correcções.
Espero ter ajudado e desejo-lhe boa sorte. Seja positivo e vai ver que tudo corre bem e se sente muito melhor consigo mesmo.
Bom dia,
EliminarVinha pedir a sua ajuda para o seguinte:
Na reunião de condóminos efetuada á uma semana ficaram eleitos os 2 administradores.
Ou seja eu morador no prédio e o condómino de outro andar cuja casa esta entregue a uma agência,
que lhe paga o condomínio todos os meses. Ninguem conhece o proprietário. Quem vai assumir a administração? e se ninguém comparecer para assumir?
Pode ficar só um a administrar?
Agradeço a sua resposta.
Obrigado
Se foram eleitos 2 têm de ser 2 administradores. É sempre uma imprudência eleger alguém que não se conhece e de quem não se sabe o paradeiro. entregar a administração á tal agência pode ser pior a emenda do que o soneto.
EliminarQualquer alteração terá de passar por nova Assembleia...
Bom dia,
ResponderEliminarGostaria que me esclarecesse uma situação:
Depois da assembleia de condóminos o antigo administrador veio entregar o livro de actas para assinar.
O que se passa é que na acta não transparecem todas as situações que se passaram e discutiram.
Por não estar de acordo com a mesma não assinei. Posso fazê-lo? e que consequências trazem para a
próxima administração?
obrigado
Claro que pode recusar-se a assinar uma acta que entende incorrecta, seja qual for o motivo. Eu já o fiz e foi a maneira de as pessoas aprenderem que, quando digo: "quero que fique na acta" é mesmo para ficar na acta. Fiz pior: escrevi, depois da acta, os motivos pelos quais não assinava. Convém porque, como os condomínios não têm "livro de reclamações"... Não há consequências, em princípio, para a nova administração; há uma situação irregular que todos têm interesse, se houver decência, em evitar: as actas devem ser assinadas por todos como estando conformes; portanto, devem "estar conformes".
EliminarBom dia,
ResponderEliminarA questão que trago refere-se aos recibos do condomínio.
Ate agora eram feitos nos livros de recibos próprios para o efeito. Somos 30 condóminos, todos os meses
temos de os preencher manualmente. A minha questão é esta: posso fazê-los no computador? como administrador posso fazer essa alteração sem consentimento dos restantes condóminos?
outra questão e´o facto de terem sido eleitos 2 administradores e só um ter assumido, pois o outro não é morador. Neste caso não se pode ir mudar as assinaturas no banco uma vez que obriga a 2. Esta situação é legal?
Desde já obrigado pela sua resposta.
Pode fazer os recibos no computador sem necessidade de consentimento dos restantes. Isso é um acto simples de administração que não carece de aprovação em assembleia. Aliás, se os condóminos pagam por transferência bancária ou depósito na conta do condomínio nem necessita emitir recibo. Só para os que paguem em dinheiro (ou para algum "atrasadinho" a quem o recibo dê conforto).
EliminarAté as actas podem ser feitas em computador... Mas isso deve ser aprovado em Assembleia.
Quanto aos administradores e às assinaturas no banco... "legítimo", "legítimo" não é, mas se ninguém se queixar, se ninguém levantar problema...
Levantar problema, nesta fase, se calhar seria pior a emenda do que o soneto; dava muito mais trabalho e agravava muito o "problema", mas a questão deve ser tida em conta aquando da nomeação dos administradores. É sempre uma temeridade, a evitar a todo o custo, nomear pessoas ausentes.
Desejo-lhe boa sorte e paciência...
Bom dia:
ResponderEliminarA administração do meu condomínio é uma prestação de serviços, contudo temos um administrador interno para fazer a ponto entre a assembleia de condóminos e a empresa. Na última reunião verifiquei que a empresa que gere o condomínio dá pouco ou nenhum cavaco daquilo que faz ao administrador interno referindo mesmo que os documentos que possui do prédio têm que estar exclusivamente na sua posse, bem como chaves do correio, elevadores, etc. Será que é mesmo assim? A nossa preocupação é que se a empresa falir pode nunca nos dar documentos nenhuns e ficamos sem nada relativo ao prédio.
Não! Não é mesmo assim; é exactamente ao contrário. Em bom rigor, tendo em conta o que diz a lei, o administrador é o condómino. É ele que deve ter todas as chaves importantes, todos os documentos importantes tais como livro de actas, extractos bancários, os documentos de despesas e receitas dos anos anteriores; é ele que deve movimentar a conta bancária (no mínimo a sua assinatura tem de ser indispensável); é ele que tem legitimidade para contratar ou rescindir serviços, etc. Só se não houvesse administrador condómino é que a empresa se poderia "apropriar" dessa função... A empresa apenas presta um serviço; portanto tem de ter em seu poder as chaves e documentos básicos necessários para esse fim e mais nenhuns. Todos os actos de gestão que pratica têm de ser sancionados, antes ou depois, pelo administrador condómino... e até os pagamentos a essa empresa têm de ser feitos com a assinatura do administrador condómino. Mas tudo isso pode e deve ser definido em Assembleia.
EliminarRealmente é como diz: "quem o seu não controla o "diabo" lho leva!". Vocês correm o risco de ficar sem nada... e sem o vosso dinheiro, uma vez que passaram o controlo disso tudo para terceiros (que aproveitam para, prepotentemente, usar e abusar dessa prerrogativa, sem legitimidade). Portanto, corrijam isso imediatamente para evitar problemas. uma empresa que adopta esse tipo de atitude certamente não é uma entidade idónea... e nem é confiável.
Boa Noite,
ResponderEliminarsão mais de 30 fracções, divididos por vários 3 blocos construídos e 2 blocos ainda por construir ( são do construtor ainda) com diversas tipologias, e com uma proporção enorme de custos externos ( piscina, relva, etc).
é legal constituir 4 condomínios ( 3 blocos e remanescentes nas partes comuns).
terá que ser as partes comuns pago a quota por permilagem ou é possível outra alternativa ?
<obg
Cada bloco pode constituir o seu condomínio. Mas se existem partes comuns a todos, tem de haver uma super estrutura que cuide dessas questões. Pode ser um representante de cada administração, por exemplo.
EliminarSe bem entendi há 2 blocos em construção que pertencem ao construtor. Na gestão das partes comuns ele tem os votos correspondentes ao total das permilagens desses 2 blocos.
A divisão da despesas, em princípio, é por permilagens, mas no caso dessas partes comuns podem adoptar outra alternativa desde que "devidamente justificada" e aprovada por maioria qualificada, sem oposição.
Aliás eu acho (desculpe ir além, da pergunta) que cada bloco deveria ter as suas próprias permilagens para divisão das despesas próprias e depois os blocos podem, se assim o entenderem e se se justificar, contribuir para as despesas dessas partes comuns com quotas iguais entre os blocos, se não houver grandes diferenças de tamanho entre os blocos. Espero ter ajudado.
O que parece ser urgente é elaborar um regulamento. Tome atenção à forma como está constituída a propriedade horizontal porque isso condiciona algumas coisas. Quero dizer: se cada bloco tiver uma escritura a situação, em termos legais, é diferente de haver uma única escritura para todos os blocos (do tipo "condomínio fechado").
Relativamente à dispensa de pagamento a uma administração externa - caso eu administre o condomínio quando chegar a minha vez, estou esclarecido sobre essa questão. No entanto seria importante complementar a resposta com uma decisão de tribunal - objetivo: "convencer" alguns condóminos mais sabichões. Existe alguma caso que possam indicar?
ResponderEliminarAgradeço atenção dispensada.
Quando diz: "quando chegar a minha vez" está a referir-se a algum regulamento ou regra existente, decorrente de decisão em assembleia, devidamente registada?
EliminarÉ que, se está registado ou consta de regulamento uma rotatividade da Administração, você cala os "sabichões" porque eles não podem alterar a regra SEM O SEU ACORDO. Se o fizerem, você impugna, imediatamente, no Julgado de Paz. E aí muna-se de toda a documentação e fundamentação legal que exista sobre as 2 coisas: alterações a regras anteriormente estabelecidas (ou ao regulamento) e entrega da administração a entidade externa, seus riscos e custos (que não lhe são imputáveis porque você administra quando lhe compete).
Eu não conheço algum acórdão sobre esta questão. São questões que não chegam aos tribunais superiores. Mas, mesmo que existissem acórdãos, o que há mais, por aí, são acórdãos e decisões judiciais contraditórios entre si. Um outro caso julgado noutro Tribunal pode sempre resultar em decisão diferente... Segundo os Juízes, os casos são todos diferentes e, na sua essência, são mesmo porque as pessoas também são diferentes.
Desejo-lhe boa sorte!
Vivo no estrangeiro há alguns anos, o atual administrador mandou-me um mail a dizer que no próximo ano seria eu o titular da administração do prédio de acordo com o rodizio, Acontece que comprei o apartamento há 2 anos, num prédio que tem 12 apartamentos. Por viver no estrangeiro, como é obvio, não poderei exercer o cargo de administrador. Posso recusar e alegar esse impedimento geográfico ?
ResponderEliminarPoder, você pode! Nada impede. Mas a Assembleia também pode... insistir na nomeação.
EliminarO seu problema não é recusar alegando... é colocar a questão de modo a garantir que não seja nomeado pela Assembleia.
Experimente enviar email ao administrador dizendo isso mesmo: que não irá assumir a administração porque, materialmente, não lhe é possível exercê-la.
Se ele não responder ou se a resposta não lhe merecer confiança você deve escrever carta registada com aviso de recepção PARA A ASSEMBLEIA, ordinária que nomeará o administrador.
Nessa carta invoca as suas razões e informa que não poderá exercer o cargo por estar longe e que não o irá assumir.
Mesmo que seja nomeado (esperemos que não, é tempo de as pessoas se comportarem como tal), quem se mantém em exercício é o administrador cessante por impossibilidade de lhe passar o cargo (que você não tem de aceitar porque informou A ASSEMBLEIA de que não podia).
De facto esse tipo de situações são omissas na lei, que não prevê a forma de sanar (ou sancionar). A Lei só prevê as obrigações do administrador e as situações em que não é possível nomear administrador. Esta última situação é de evitar a todo o custo, mas há muita gente que não sabe disso. Portanto, como a lei não prevê, só resta apelar para o bom-senso.
Se lhe for possível, faça uma proposta alternativa (de troca, ou outra).
Espero ter ajudado.
Boa tarde, agradeço as informações bastante importantes e tomo a liberdade de colocar as seguintes questões:
ResponderEliminar- Estou ausente nos Açores e fui nomeado pela assembleia Administrador. Invocam que se não puder exercer as funções tenho de pagar a uma empresa ou alguém para fazer por mim. O custo com essa despesa tem de ser suportada só por mim? contatei várias empresas e é muito caro esse serviço só por um ano.
Segunda questão: o condominio passou vários anos sem efetuar obras e agora querem fazer tudo de seguida (obras de vulto: pintura, substituição telhado, canalizações, etc). Naturalmente existem pessoas com recursos económicos mais baixos e que é impossível suportar tudo de uma só vez. Como mais de 2/3 tem recursos para isso o outro 1/3 é obrigado mesmo não tendo recursos?
Última questão: o condominio tem rotatividade do cargo de adminitrador, estava no rés do chão e o condómino do andar acima decidiu assumir a adminitrsção e fê-lo durante dois anos, agora a rotatividade dev começar no seu apartamento para o seguinte ou voltar ao rés do chão?
Muito obrigado
Neste momento você não pode administrar e tem alguma perspectiva de quando poderá fazê-lo? Se tem, tente negociar isso com a ASSEMBLEIA (deve reclamar da decisão da Assembleia para a ASSEMBLEIA - que terá de reunir novamente para apreciar a sua reclamação). Em qualquer caso deve informar da sua indisponibilidade para o cargo e da impossibilidade material de o receber; isto porque, enquanto você não assumir as funções, mantém-se o seu vizinho como administrador. Devia fazer-se representar na Assembleia que apreciará o seu recurso para poder desmistificar aí o argumento da rotatividade, porque ela (rotatividade) já foi suspensa pelo facto de o seu vizinho ter administrado durante 2 anos... Mas também pode usar esse facto a seu favor: existindo rotatividade e tendo a administração sido exercida pelo rés-do-chão em 2012 (suponho que tenha sido isso a julgar pelo seu relato), em 2015 quem administra é o 3º andar e não o segundo.
EliminarOu seja: resumindo:
- acho que deve tentar negociar o seu exercício do cargo, quer propondo-se a pagar uma compensação mensal pelo facto de não poder exercer, quer pedindo adiamento para um ano em que lhe seja possível exercer o cargo;
- se a Assembleia insistir na rotatividade e na imperiosidade de ser cumprido o regulamento, então responda que não é a sua vez; é a vez do 3º andar segundo a rotatividade;
- se pretenderem que pague a uma empresa diga que tem de ser a Assembleia a decidir quem é o administrador e, consequentemente, a entregar o cargo a uma empresa ou seja a quem for; que o cargo de administrador é remunerado (segundo a lei) e que o encargo é de todos, também segundo a Lei...
Veja os artºs 1414 e seguintes do Código Civil.
Quanto às obras o melhor mesmo é cada um (ou todos em conjunto) dos que não podem pagar duma só vez escrever à Assembleia ou ao administrador dizendo isso mesmo e especificando a forma de pagamento que pode suportar...
E o Fundo de Reserva? Serve para isso!
Sem mais informações é o que se me oferece sugerir.
Espero ter ajudado.
Boa sorte!
Boa noite.Descobri o v/exelente blog e tenho um problema com o meu condominio que é o seguinte:
ResponderEliminarNum predio em propriedade horizontal, com vários apartamentos, sou proprietario apenas de uma garagem cuja
entrada nem sequer é pelo proprio predio, mas sil ao lado.Quer dizer, nao utilizo nada do prédio para ir para a garagem.Numa reuniao em que estive ausente por saúde foi decidido fazer uma obras num terraço do prédio e a
despesa dividida de igual modo por todos os comdominos.Dessa reuniao saiu a respetiva ata que nunca me enviaram,nao podendo eu ter contestado a decisao,tendo na verdade sido aprovada por maioria como sao sempre todas as resoluçoes,pois que eu tenho uma area reduzida.Só tomei conhecimento mais de 6 meses depois quando me enviaram uma carta a pedir o dinheiro já em dívida.Mesmo assim ainda enviei carta a discordar da decisao.A administraçao diz que tenho que pagar, mas eu pergunto-vos: será correto eu, com uma garagem com
30 m2 tenha de pagar o mesmo que os outros com apartamento e garagem, cerca de 130 m2?.Gostava que me
elucidassem como devo proceder.Obrigado.
Não é correcto nem é legal. Você só tem de pagar a quota parte correspondente à sua permilagem (que deve ser bem reduzida). Essa resolução da Assembleia é contrária à Lei e você pode deduzir oposição, sendo que o seu prazo começa quanto lhe é dado conhecimento da acta. Não sei qual é a diferença entre o que lhe pedem e o que tem de pagar efectivamente; acredito que não justifique custas judiciais mas justifica, com certeza, a apresentação da questão no Julgado de Paz. A questão é pacífica porque o código civil diz, no seu...
EliminarARTIGO 1424º
(Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
Como vê, por defeito, as despesas de conservação e fruição são pagas na proporção da permilagem (que é o que representa o valor relativo das fracções)... salvo disposição em contrário... Mas, "disposição em contrário" tem necessariamente de ser disposição legal ou contratual (porque pode haver situações em que a aplicação da Lei imponha outros critérios; e também podem as partes, contratualmente, dispor doutro modo; isto contempla as possíveis excepções).
Nos casos gerais os encargos são divididos em função da permilagem.
No ponto 2 a lei permite outros critérios, mas APENAS para serviços de interesse comum; não é o caso. Mesmo assim esses outros critérios têm de obedecer a um conjunto de requisitos; a saber:
- disposição do regulamento do condomínio;
- aprovada por maioria qualificada de 2/3 SEM OPOSIÇÃO;
- desde que devidamente especificadas (as despesas) e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
E apenas quando satisfeitos todos estes requisitos.
Portanto, o meu conselho é que escreva à administração recusando o pagamento e repudiando a decisão da Assembleia por ilegítima e atentatória dos seus interesses;
Prontifique-se a pagar o que é de Lei; Aliás, deve pagar o que é de Lei... e depois pode deixar correr.
No entanto, se achar que se justifica, pode tomar a iniciativa de apresentar o assunto ao Julgado de Paz.
Também pode pedir acesso à acta (cópia da acta) e iniciar o processo de contestação da decisão como previsto na Lei:
1 - recorrer da decisão para a própria Assembleia (tem de ser convocada outra Assembleia para apreciar o seu recurso); se a assembleia lhe negar provimento...
2 - Iniciar o processo de contestação da decisão por ilegítima e atentatória dos seus interesses, a partir da data desta decisão.
Note que, se apresentar a questão ao Julgado de Paz deve fazê-lo contra a administração (ou administrador) e contra cada um dos que aprovaram a decisão; porque uma decisão ilegítima só é imputável aos seus autores (e à administração ou administrador porque não podem aceitar - deixar passar - decisões ilegítimas nem as podem aplicar). Isso implicaria que os custos desse processo devam ser imputado aos próprios e não ao condomínio...
Espero ter ajudado.
Boa tarde e muito obrigado pela sua grande ajuda.É evidente que me me deu uma ajuda decisiva
Eliminarpara que eu possa lidar com a Administraçao do condominio que para alem de cometer estas ilegalidades ainda usa de má fé, o que é de igual modo grave.
Uma vez mais vos agradeço muito a ajuda que me deram e que no fundo veio ao encontro do que eu imaginava, mas assim tenho mais argumentos.
Obrigado e permitam-me que disponha do blog para futuras duvidas.
Esteja à vontade!
EliminarBoa tarde e os m/cumprimentos.
ResponderEliminarEm 18.02 apresentei uma questao à qual ne responderam com toda a clareza.No entanto, depois de alguma troca azeda de dialogo com a administraçao do condomínio, há fatos que carecem de alteraçao e os quais vou expor, aguardando da v/parte o esclarecimento, que desde já muito agradeço.
Creio que terao acesso à minha anterior questao, mas é assim:
Tinha havido uma reuniao de condominio à qual nao pude comparecer por motivo de saúde e em que decidiram o
pagamento de uma reparaçao em partes iguais por todos os condóminos independente das permilagens de cada um:eu nao tinha recebido cópia dessa ata e por isso nunca contestei, até que apareceu o valor para pagar.
Agora o facto é este:
Essa reuniao ocorreu em 21 Março 2014 sem a minha presença pelo motivo que acima exponho.O fato diferente
é que a minha esposa recebeu, em 02 Abril 2014, em mao, a respetiva ata, mas nao se lembra se lha entragaram na rua ou na porta do nosso andar que é um nº diferente do que está em causa, embora na mesma rua.Ela nao se lembra onde colocou a ata e depois de algum tempo passado nunca mais se pensou nisso.Apenas quando fomos alertados para a dívida em final do ano de 2014, procuramos a ata e nunca a encontramos o que levou a pensar que nao a tinhamos recebido.Mas o condominio vem provar que há um documento de entrega da ata à minha esposa.Como nao contestamos no devido tempo gostaria que me elucidassem o que fazer, pois:
nessa tal assembleia decidiram que todos pagariam a mesma importancia (280,00 Euros) mas como nos aconteceu esta situaçao com a ata, nao contestámos, pois nunca concordariamos com um pagamento sem ser
pela permilagem (nós temos apenas uma garagem com cerca de 30 m2 e cada apartamento tem entre 100 e 130),garagem essa que nao necessitamos de entrar no prédio para acerder, mas pronto o predio é propriedade
horizontal.Por isso, com esta nova situaçao o que me aconselham a fazer?Agradeço muito a v/prestável informa-
çao.Pagarei, ou haverá outra alternativa para ainda contestar essa decisao?
Agradeço desde já a v/atençao.
Eu, no seu lugar, não pagava.
EliminarNa resposta anterior informei as regras previstas na Lei para a distribuição das despesas. Essa decisão é contrária às disposições legais, é ilegítima, e duvido que reúna as condições de aplicabilidade: aprovada por 2/3 SEM OPOSIÇÃO. Sem oposição significa que as pessoas tiveram oportunidade de se opôr e não o fizeram
A sua mulher recebeu e assinou a recepção da acta mas não assinou a concordância com a decisão. Além disso, havendo a intenção de submeter à assembleia e fazer aprovar uma decisão dessas, ela deveria constar explicitamente da convocatória com indicação das regras de aprovação. Constava? E ainda você pode alegar desconhecimento até à data em que foi informado da dívida. Na verdade a administração não tem algum documento que prove que você sabia e concordou ou se absteve. É mais grave se você for o único prejudicado; os seus vizinhos (quem aprovou a decisão) podem ser acusados de enriquecimento injustificado, à sua custa. Por uma questão de precedente, garanto-lhe que eu o faria. Se não é o único prejudicado, se existem mais garagens, tente saber o que pensam os restantes prejudicados.
Relativamente à não contestação da acta pode sempre argumentar com a verdade: a sua mulher recebeu a acta mas perdeu-a; provavelmente recebeu-a na rua; vocês nem se preocuparam com isso porque nem vos passou pela cabeça que fosse possível uma situação dessas. Resumindo, se a atitude da administração não fosse de má-fé, vocês deveriam ter sido notificados POR CARTA REGISTADA COM AVISO DE RECEPÇÃO, não apenas do conteúdo da acta mas também da decisão, DENTRO DO PRAZO para contestarem a acta. Como a administração não fez nada disso, você partiu do princípio de que a acta, que se extraviou, não teria nada de PREOCUPANTE.
Eu, no mínimo fazia uma queixa com tudo o que explico.
Boa tarde. Também estou a passar por uma situação semelhante. Não posso ser administrador e sugeri que fosse uma empresa externa a administrar o condomínio. Não foi aceite pela assembleia.
ResponderEliminarNa ultima assembleia em que não estive presente, os presentes deliberaram que teria que pagar uma cota extra, que não quero pagar.
Por lei sou obrigado a pagar essa cota?
Obrigado
Se a quota é superior ao que lhe caberia se o condomínio fosse administrado por uma empresa, pode recusar o excesso justificando que só tem de pagar AS DESPESAS NECESSÁRIAS.
EliminarA questão é que você, como os outros, tem obrigação de ser administrador; se não quer ser é justo que pague... o que, afinal, coincide com a sua proposta de que o condomínio seja administrado por uma empresa. Nesse caso também teria de pagar. Os outros não querem pagar e estão no direito deles, visto que administram; para eles essa despesa não é necessária. Portanto, acho que deve pagar o equivalente ao custo duma empresa... e nem vejo outra forma sensata de sair disso ou de a sua posição se defensável em litígio, por exemplo.
Bom dia,
ResponderEliminarGostaria que me esclarecesse se um condómino que não paga as quotas poderá ser nomeado administrador?
Poder pode. Não há nada na lei contra isso... mas eu não o nomearia nem consentiria que fosse nomeado...
EliminarGostaria que me esclarecessem o seguinte, sendo o administrador de condominio um dos condominos do predio, pode ser representado por outra pessoa? Pode representar outros condóminos em decisões de reunião de condominio? se sim qtos pode representar?
ResponderEliminarA li é omissa quanto a essas questões. Portanto temos de concluir que:
Eliminara) O administrador pode fazer-se representar;
b) Pode representar outros condóminos desde que tenha sido designado por eles (com procuração, de preferência, para não haver dúvidas)
b) Pode representar os condóminos que o designarem e decidir em nome deles...
Isto se essas matérias não estiverem previstas no regulamento do condomínio.
Podem ser levantadas objecções quando a Ordem de Trabalhos seja alterada ou na discussão de matérias que não estejam na Ordem de trabalhos... Mas, mesmo assim, apenas por preciosismo; sem suporte legal explícito.
Bom dia Biranta.
ResponderEliminarDecidi pedir-lhe a sua opinião porque estou a passar por uma situação verdadeiramente absurda e nem sei bem como poderei reagir sem perder a calma!
No condomínio onde resido existe uma deliberação que definiu, todos os anos desde 1995 até 2020, a qual do condóminos caberia a sua vez de ser administrador. A regra tem vindo a ser seguida, e pese embora os serviços de gestão financeira já terem sido contratados a uma empresa, existiu sempre algum condómino que era o administrador.
Aconteceu este ano de 2015 que o condómino a quem calhava a vez "bateu o pé" e alegou motivos de saúde para não poder assumir. O problema é que esse condómino não apareceu na reunião e fê-lo saber por telefonema para a empresa gestora. Portanto, nunca "deu a cara".
Agora, é visto passeando-se pelas ruas, pastelarias, supermercados, carregando sacos de compras, e quando é interpelado demonstra uma atitude de desprezo/provocação, dado que na sua óptica (a dele) outros é que teriam a obrigação de assumir o cargo por ele graciosamente...
Mas a cereja no topo do bolo é outra.
Na última reunião que ocorreu em Abril e na qual esta situação da recusa do condómino em ser administrador foi analisada (em que não estive presente e de que já fui notificado das deliberações lavradas na respectiva acta - tenho uma cópia comigo), no ponto da ordem de trabalhos relativo à eleição da administração para 2015 foi deliberado que a administração é assumida por dois condóminos e pelo sócio-gerente da empresa que presta os serviços de gestão ao prédio. Está lá escrito o nome e o andar das pessoas. Portanto, os administradores foram designados. A acta está devidamente assinada e do que percebo do assunto parece-me legalmente válida.
Então não é que agora no início deste mês de Junho surge uma convocatória para uma reunião extraordinária em que na ordem de trabalhos o ponto é "eleger a administração para o ano de 2015"...?
Então mas a administração não foi (já) eleita na última reunião de Abril e há uma acta dessa reunião a atestar isso?
Encontrei um dos "administradores" e perguntei-lhe o significado daquilo. A resposta que obtive foi que a acta estava mal redigida e que na realidade, o que ele e o seu vizinho disseram era que não se importavam de ser colaboradores ou ajudantes da administração, mas que não, não se tinham disponibilizado para ser administradores. Deram foi +/- um mês para o vizinho mentiroso se apresentar e tentar resolver a questão, o que obviamente não aconteceu.
Ora bolas, então mas porque é que a assinaram, e porque é que todos os outros presentes da assembleia a assinaram, nomeando-os!? E porque motivo a acta é omissa em relação a esta estória que me contou?
(Eu até arrisco pensar se não haverá mais outras coisas na acta que não correspondem ao que se passou na realidade na assembleia.)
Pode-se eleger uma administração em "cima de outra" eleita um mês antes?
Não é preciso exonerar a primeira com uma justificação/explicação para isso?
Eu percebo que ninguém queira ser criado ou empregado do condómino que "se baldou", mas agora criaram um problema de credibilidade.
É possível penalizar o condómino faltoso de alguma maneira? Ir para a justiça, talvez?
Como se sai deste imbróglio?
Estive a analisar a solução que propôs em cima e suscitou-me a dúvida seguinte:
Podendo a assembleia votar a favor ou contra a eleição de um condómino para administrador, mesmo que eu me apresentasse como disponível para exercer o cargo (e assim evitar ter que pagar a minha quota-parte do valor equivalente ao serviço externo de administrador) posso ter que aceitar a imputação desse custo caso a assembleia delibere entregar a administração à actual empresa (rejeitando-me como administrador voluntário)?
Obrigado e os meus cumprimentos.
Quando uma assembleia nomeia um administrador (administração), pressupõe-se que exonerou o(a) anterior. Mas sim, tem razão: se há um administrador nomeado e em exercício, a Assembleia que entenda nomear outro, deve exonerar o que está em exercício, FUNDAMENTADAMENTE.
EliminarAntes de mais tenho de lhe dizer que, ao que me tem sido dado perceber, o recurso à justiça para resolver uma situação, no estado em que se encontra (nesse seu condomínio), é um ERRO gravíssimo de consequências desastrosas.
Outro erro que pode ser gravíssimo é entregar a administração à Empresa, sem "fiscalização"
O que eu acho que pode conduzir a uma solução "aceitável" é você (ou outro condómino que reúna condições e disponibilidade) assumir a administração com esses 2 pressupostos:
1 - visto que está a desempenhar o cargo por outro condómino, ficar isento do pagamento
à empresa;
2 - e esse encargo é suportado pelo "baldas".
Se achar que a proposta é viável e decidir propô-la à Assembleia, deve garantir que consta na convocatória.
Se a proposta for aceite, aí sim, pode recorrer ao Tribunal (Julgado de Paz) para obrigar o "baldas" a pagar, se ele não o fizer voluntariamente.
Note que é uma situação totalmente diferente de entregar ao Tribunal a decisão sobre a questão; o problema já está resolvido (por quem de direito, a assembleia) e o que se pede ao tribunal é que o indivíduo pague o que deve segundo decisão da Assembleia... e isso os Tribunais costumam fazer bem, salvo casos de compadrio ou cunhas, tráfico de influências, que existem em toda a parte e também nos Tribunais.
Se você se propuser e os restantes não aceitarem, deve exigir que conste na acta que não pagará porque o encargo NÃO É NECESSÁRIO e que ainda se reserva o direito de pedir responsabilidades a quem aprovar a proposta, se algo correr mal.
Acho que respondi às suas dúvidas mas, se não for o caso, disponha.
boa noite. estive ausente do país quase dois anos. Serei obrigado a pagar o condominio por esse tempo que estive ausente?
ResponderEliminarNa minha ausencia a minha caixa de correio(unica) foi vandalizada e o redutor de fogo do gas natural foi roubado, de quem é a responsabilidade?
aguardo. obrigado.
Tem de pagar os condomínios do tempo em que esteve ausente. A lei á taxativa: o condomínio tem de ser pago sempre independentemente do uso que se dá á casa (ou não).
EliminarA caixa de correio tem de estar operacional, mas você só pode exigir responsabilidades a quem a vandalizou, se souber ou tiver como saber quem foi. Idem quanto ao redutor do gás. Quanto á caixa do correio pode tentar que seja reparada pelo condomínio... mas se recusarem acho que não há nada a fazer.
boa noite.No predio onde vivo,sao sempre os mesmos a serem nomeados administradores e fazerem o que quer e lhes apetece.
ResponderEliminarnao existe lei que penalize tais situaçoes?
aguardo. obrigado.
Não, não existe nada na lei que proíba tais situações. É da competência da Assembleia de Condóminos...
EliminarBoa noite,
ResponderEliminarAcabo de vir de uma reunião de condomínio no papel de coadministrador. Trabalhamos com uma empresa que "gere" o condomínio e temos um sistema de rotatividade por piso. No entanto, não é conhecido um regulamento interno válido. Aquando a compra do imóvel apenas me foi facultado um regulamento provisório sem data definida. Porém, tem sido a prática de, quem tem dívidas consideráveis ao condomínio está excluído de exercer a administração. Outra situação que aconteceu no ano anterior ao "meu mandato" Um condómino recusou-se a exercer a administração do condomínio em conjunto com outra fração e com a empresa. De referir que a dita fração não só paga as quotas como as paga para o ano inteiro. Estou tentado em seguir a mesma via (recusa) e gostaria de saber qual o suporte legal para o fazer (legislação, comunicação via email ou carta registada). Tenho as minhas quotas em dia.
Antecipadamente grato e parabéns pelo blog!
Esse condómino que recusou o cargo apresentou um motivo? Você tem um motivo para recusar? Na lei não há nada que imponha a aceitação nem que regulamente a recusa... Há é regras para reclamar das decisões das Assembleias. Se você foi nomeado e estava presente, nada disse... só se agora alegar "impedimento" imprevisto (para "salvar" a face); ou não alegar nada porque a lei é omissa. Seja como for parece-me óbvio que isso passa por nova Assembleia (no caso de ter sido nomeado). Se não foi nomeado não se justifica recusar... Sabe? Nessas situações a via mais fácil e tentadora normalmente revela-se desastrosa. Se não há um regulamento do condomínio e isso lhe parece importante, por que motivo não propõe que seja aprovado um? Se é a recusa do seu vizinho que o incomoda (e se os motivos dele não são aceitáveis), por que motivo não propõe uma penalização pecuniária para esses casos? Imagine que todos os condóminos fazem o mesmo. Correm o risco de criar uma situação complicada que dá mais trabalho A RECUPERAR do que o "sacrifício" de exercer agora o cargo. São apenas "considerandos". Seja como for, se foi nomeado pela Assembleia e pretende ver alterada essa decisão, deve recorrer à Assembleia para esse efeito. Enquanto estiver nomeado tem de exercer... Pode dirigir-se por escrito `Assembleia que terá de ser convocada de acordo com as respectivas regras (prazos, convocatórias, O.T., etc.). Pense 2 vezes se não será mais sensato propor a regularização adequada da situação de forma justa para todos. No limite, havendo muitas recusas, podem aprovar uma compensação para quem exerce a ser retirada da penalização dos que recusam.
EliminarEste é um condomínio cheio de vícios! O condómino que se recusou veio morar mais ou menos ao mesmo tempo que eu neste condomínio. Depressa se percebeu que, para além das dívidas acumuladas que os mais antigos sempre trataram com ligeireza, há uma gestão irresponsável por parte de uma empresa. Ao fim de 8 anos a residir aqui e ter uma participação ativa ao longo destes anos e ter sido administrador no ano passado, constatei que é difícil remar contra a maré porque há um conjunto de condóminos que passivamente assistem a uma retórica repetitiva de um condómino que tem a mania do "faz tudo" em jeito de bricolage. A situação é caótica e ninguém se parece preocupar com isso, ou pelo menos deixam andar. Já há pessoas a colocar as suas casas à venda porque se tornou insustentável (para já em termos de custos de onde vamos de quotas extras em quotas extras pagar dividas e mais dívidas por má gestão e por o "condómino-mor" ignorar a situação e manipular as AC sem apresentar soluções e "impedir" que outras ideias sejam analisadas). Compreendo o seu argumento, mas a Lei é omissa em termos de obrigatoriedade. O artº 1435 do C.Civil é claro que o administrador é "eleito", o que pressupõe que tem de haver candidatos. Perante este cenário, não quero ser mais candidato, mas não deixarei de cumprir com as obrigações (limpeza do patamar porque nem temos empresa de limpeza, pagamento das quotas). Quanto ao resto o "condómino-mor" e os seus "súbditos" que façam a gestão. A prazo, espero mudar de condomínio.
EliminarIsso é "o pão nosso de cada dia" por aí. São mais os casos em que um ou dois "chicos espertos" controlam tudo perante a passividade dos restantes da maioria (que não querem problemas; os outros que resolvam) do que os casos em que tudo corre bem. Mas estes segundos casos também existem... E, por experiência própria lhe garanto, vale a pena "remar contra a corrente". Sabe? Eu nunca fui de "virar as costas". Sempre achei que se fugir dum problema corro o risco de estar a permitir que ele (problema) vá atrás de mim. Você muda de condomínio, mas nada lhe garante que não exista ou não apareça algum "chico esperto". Se tentar perceber agora como lidar com uma situação dessas, isso joga a seu favor porque lhe dá experiência para enfrentar qualquer outra situação semelhante... É vantajoso ter fama de "osso duro de roer"! Mas esta é a minha opinião.
EliminarQuanto ao artigo 1435º do C.C., realmente o administrador é eleito pela Assembleia mas isso não implica candidatura. Todos os condóminos são elegíveis. O condómino pode recusar? Pode... Se a Assembleia aceitar está tudo certo. Mas se a Assembleia nomear mesmo assim (eu prefiro o termo nomeação visto que é a maioria do capital que nomeia; não é por eleição em que a cada pessoa corresponde um voto igual) são válidos os pressupostos da eficácia das decisões das Assembleias. Se você não quer administrar deve evitar e todo o custo ser nomeado pela Assembleia. Se você se sente prejudicado pelas decisões das Assembleias ou pelos actos de quem administra pode sempre recorrer ao Julgado de Paz. Recorrer aos Tribunais não aconselho a menos que tenha direito a isenção de custas; caso contrário é uma carga de trabalhos e de despesas, com desfecho imprevisível e, em todo o caso, não compensa. Há uma coisa que, em situações dessas se deve evitar a todo o custo: é ser nomeado ou eleito e deixar outrem tomar a rédeas; decidir por nós... Mas isto, evidentemente, são as minhas opiniões... Boa sorte para si!
Boa noite.
ResponderEliminarGostaria de colocar a seguinte questão:
Sou proprietária de uma fração composta pelo primeiro andar de um prédio constituído em propriedade horizontal, com apenas duas frações.
O proprietário da fração composta de rés-do-chão recusa-se a comparticipar nas despesas para reparação do telhado.
Nunca foi constituída administração do condomínio.
É obrigatória a constituição dessa administração?
Caso se venha a mostrar necessário o recurso ao tribunal, deverá ser através dessa administração?
Obrigada desde já.
Se é condomínio deve preencher todos os requisitos... Ter administrador; contas organizadas, Fazer Assembleias anuais, ter conta bancária e até Fundo Comum de reserva... a menos que não haja despesas inerentes a áreas comuns propriamente ditas; que as fracções tenham entradas separadas. Seja como for o outro proprietário NÃO PODE RECUSAR a comparticipação nas despesas para reparação do telhado. E você tem legitimidade para reclamar dele esse pagamento em Tribunal. Sendo apenas 2 fracções o que tiver a fracção com maior permilagem pode a todo o tempo invocar a condição de administrador... mas para o caso não é necessário. Se houver julgado de Paz competente apresente aí o assunto... Talvez evite as despesas das custas judiciais.
EliminarBom dia,
ResponderEliminarDesculpe incomodar e colocar uma questão que já foi aqui explicada, mas como é de 2011, não sei se a legislação actual, se mantêm igual.
Actualmente o prédio tem um Gestão externa que a meu ver não faz o seu trabalho correctamente. E eu estou disponivel para fazer a administração sem custos. Sou obrigada a pagar essa Gestão Externa? Quando for a minha vez sou obrigada a trabalhar com essa Gestão Externa? Quem a quer ter enquanto administrador é que a tem que suportar? Desde já agradeço a sua disponibilidade em ajudar. Cumprimentos, Paula Cordeiro
Nos exactos termos da Lei, você só é obrigada a pagar as despesas "necessárias". Basta demonstrar que essa despesa NÃO é necessária e pode deixar de pagar. Para tal deve informar a Assembleia de que está disposta a administrar, sem custos, juntando os motivos da sua oposição à administração externa. Se a Assembleia decidir manter a situação quando for a sua vez de administrar, você tem de administrar com a tal Empresa... Mas pode recusar na própria assembleia alegando o que achar por conveniente... Gestão danosa, por exemplo... Tenha em conta que a sua posição deve ficar na acta... e não deve permitir que seja votada
EliminarApenas acrescentar: no limite, os custos da administração externa devem ser suportados pelos que aprovarem... mas, em meu entender, todos os outros se devem disponibilizar para administrar para poderem recusar o pagamento.
EliminarPasso a expor uma situação no meu condomínio, que não sei como poderá ser ultrapassada…
EliminarQuando adquiri um andar no prédio em questão o condomínio era gerido por uma empresa externa, designada por empresa A, até que há cerca de 2 anos fomos todos surpreendidos pelo corte da energia da escada, por falta de pagamento…Reunimo-nos de emergência e tomámos conhecimento da gravidade da situação: conta bancária sem provimento, donde tinham sido usurpados cerca de 17000 euros, dividas a 2 empresas de elevadores, dividas à sra responsável pela limpeza do prédio, divida de 4 meses à edp…
Como eu tinha quotas em atraso (e ainda bem, pelos vistos) fiquei responsável por pagar a divida à edp e à sra da limpeza… foi nomeada uma comissão de representantes para fazer face à emergência da situação…
Entretanto foi convocada uma assembleia de condóminos onde foram eleitos 2 condóminos para a administração e foi aprovada a contratação de uma nova empresa, designada por empresa X, para gerir o condomínio. É de realçar que apesar de ter votado contra a contratação de nova empresa, fui o único, pelo que a proposta foi aprovada. Os condóminos eleitos ficaram a gerir a conta bancária e a articular com a empresa X a gestão do condomínio.
Recentemente foi convocada uma reunião de Assembleia de Condóminos para eleição de nova administração e prestação de contas de 2015 e aprovação orçamento para 2016. A reunião foi ontem…
Na mesma tive conhecimento de que a empresa X faliu e designou outra empresa, designada por empresa Y, para continuar a gerir o condomínio, pasme-se… mas pior… a empresa X rescindiu em litígio contrato com a empresa de elevadores e contratou outra por uma verba exorbitante, tendo ficado em divida ùm valor considerável à empresa com que rescindiu e que exige o pagamento do contrato respetivo.
Na reunião, contra o meu voto , foram renomeados os mesmos administradores e a empresa Y que se apresentou como substituta da empresa X… Entretanto foram também aprovadas as contas, contra o meu voto, por terem sido tomadas decisões contrárias ao interesse do condomínio…e pior foram apresentadas quotas extraordinárias para fazer face às dividas acumuladas pela administração e empresa, que entretanto faliu e desapareceu…e dado prazo demasiado curto para que as pessoas paguem as quotas em atraso…
Será possível contestar esta assembleia por negligente e exigir que os erros cometidos não me sejam também imputados? Ofereci-me para, com outro condómino, ser responsável pela administração do condomínio, de forma a evitar mais despesas desnecessárias e em conjunto resolvermos os problemas existentes…não quiseram! A maioria dos presentes são proprietários que arrendaram os andares e que não querem chatices… e pelos vistos dinheiro não é o problema… A verdade é que pago pelo condomínio 420 euros anuais e agora aparecem-me para pagar mais 850€ de despesas extra devidas às dividas de má gestão!
É possível impugnar as decisões da Assembleia (no prazo de 10dias) argumentando isso mesmo: gestão danosa.
EliminarNa Assembleia anterior e uma vez que votou contra a contratação da empresa devia ter feito exarar em acta que não pagaria quaisquer encargos decorrentes do acto (contratação da empresa) nem de erros de má gestão que pudessem advir.
Estranho e muito suspeito o facto de a empresa falir e desaparecer... e nomear outra para lhe suceder??? Mas afinal quem são e o que fazemos condóminos administradores?
Também é estranho e suspeito o facto de terem contratado outra empresa de assistência aos elevadores agravando consideravelmente os custos... e os condóminos administradores não reagirem imediatamente. Seja como for você pode salvaguardar os seus interesses contestando essas decisões... e, se fosse eu, NÃO pagava as despesas extra... e contestava também em Tribunal. Se a sua zona for abrangida por Julgado de Paz, apresenta aí o caso porque as despesas de tribunal propriamente dito são um exagero... acho eu.
Boa tarde. No meu predio há um condómino que foi nomeado administrador par o ano de 20114. Porem esteve esse ano e ainda o ano de 2015 por sua auto-liberalização não tendo feito reunião para tal. Simplesmente ficou com tudo da administração e nunca se fez substituir. Acontece que em 30 de Janeiro deste ano de 2016, houve uma reunião de condóminos para a qual eu não fui convocado e que resultou em contratarem uma agencia para administrar o condominio passando assim pelo aumento da quotas anuais de 100,00 Euros para 200,00 Euros. Estando eu em condições de fazer o papel de administrador e ainda porque sendo rotativo me pertencia a mim, eu sou obrigado a ceder e ter de pagar mais 100,00 Euros sem contar com outros serviços que venham eventualmente a surgir, quando eu me cobrava de zero Euros?. O que devo fazer? como?
ResponderEliminarObrigado
Você tem 10 dias após a recepção da cópia da acta da Assembleia para impugnar as decisões da Assembleia que sejam contrárias à Lei ou aos seus legítimoss interesses. Se você não foi convocado, isso é motivo para solicitar a anulação da Assembleia e das suas decisões.
EliminarTranscrevo abaixo os 3 artigos do Código civil relativos á convocação, funcionamento e impugnação das decisões das Assembleias. Julgo que dará para perceber...
Alguma dúvida, disponha.
Apenas faço notar que, se não recebeu a carta registada com aviso de recepção comunicando as decisões da Assembleia o seu prazo para impugnar ainda não se iniciou...
ARTIGO 1431º
1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e
aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
ARTIGO 1432º
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
ARTIGO 1433º
1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no
prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
Acrescento que os condóminos só são obrigados a pagar as DESPESAS NECESSÁRIAS. Se era a sua vez de administrar e você aceita; não tem de pagar á administração externa...
EliminarBoa dia,
ResponderEliminarNo meu prédio a administração é feita por uma sociedade unipessoal de administração de condomínios, é o único a movimentar as contas e a gerir a administração (Sr F). Foi nomeado numa assembleia em março de 2012, juntamente com a aprovação do orçamento para 2012/2013 e registado em ata, sem haver qualquer contrato assinado.
A maioria dos condóminos tem as frações alugadas e não quer saber, os que participam nas reuniões dizem que não percebem nada de condóminos e não estão interessados em faze-lo, esperam que eu resolva ou tome conta da administração, não existindo quórum nas assembleias, é o Sr F que a posterior pede a um condómino que assine folha de presença e a ata … aproveitando-se assim para nada fazer sobre o que fica registado em ata e outros pequenas situações.
Como condómino, vou insistindo por carta registada mas sem resposta e sem qualquer efeito.
Mas cheguei ao meu limite com 2 situações que acho extremamente graves e com prejuízos extras, sendo a primeira a inspeção ao elevador que deveria ter sido requerida até julho de 2013 e assim continua, e a segunda é o telhado que precisa de ser reparado. Provocou nos últimos 3 invernos infiltrações na minha fração, cada infiltração um carta registada e imagem da mancha ….. mas nem resposta obtenho.
Como o elevador tem vindo a avariar muitas vezes e temo pelo que possa acontecer a quem o utiliza, tomei a iniciativa de fazer queixa na câmara, quanto a segunda queria resolver sem ter que ir a tribunal.
Para colmatar o meu descontentamento, ligara-me dos escritórios para assinar uma adenda à última reunião para entregar no banco. Quando foi ao escritório ( a 06-04-2015) pedi explicações as funcionárias, do porque da adenda já que a ata tinha validade até 13 de abril de 2016, não me souberam explicar e não assinei , questionei ainda quanto a data da assembleia de condóminos, resposta o Sr F ainda não disse para a agendar.
A adenda refere-se ao ponto 4 (4 – outros assuntos de interesse comum).
“ pela presente adenda, acrescenta-se que a movimentação bancária da conta existente no balcão …. , do supracitado prédio, é movimentada pelo atual administrador, Sr F, que é único interveniente.
Sem outro assunto a acrescentar, fica encerrada esta adenda à ata nª ___. “
Solicito, se possível, esclarecimentos sobre o exposto aos seguintes pontos:
- Com esta adenda, assinada pelos presentes na referida assembleia, pode o Sr F movimentar a conta durante o ano de 2016?
- tendo o Sr F feito uma obra na cobertura desnecessária e sem ter sido aprovada em assembleia, podemos reaver esses gastos?
- Como posso resolver o problema das obras no telhado sem ir a tribunal ou ser eu a mandar repara-lo.
- sem assembleia anual de condóminos, o Sr F continua com legitimidade para poder administrar ?
- pode o Sr F ser responsabilizado pelos prejuízos que advém da sua inércia?
- Já pensei em reclamar no livro, mas fico na dúvida se resolve os problemas….
Comecemos pelo fim. Reclamar no livro não tem qualquer efeito útil, a meu ver.
Eliminar2 - Com a adenda o sr F. pode movimentar a conta bancária sim. O melhor mesmo é não assinar porque isso legitima toda a sua actuação.
3 - Se tentar recuperar o dinheiro gasto na obra desnecessária corre o risco de gastar mais do que o valor da Obra. Idem quanto á responsabilização do Administrador.
4 - Quando um administrador não serve, tem actuação contrária aos interesses dos condóminos ou não resolve os problemas a solução é DESTITUÍ-LO, em Assembleia, e nomear outro. E é isso que tem de fazer.
5 - Coma adenda assinada ele pode continuar a movimentar a conta bancária que é coisa que nunca se entrega a administração externa, a meu ver...
6 - A forma mais expedita de resolver o problema das obras necessárias é notificar de que as obras terão de ser feitas, dar um prazo informando que depois dele tomará as atitudes que achar necessárias, depois fazer queixa à Câmara, por exemplo, E A SEGUIR FAZER AS OBRAS, PAGANDO E DESCONTANDO NAS PRESTAÇÕES MENSAIS.
7 - Sem Assembleia anual o Sr. F. não tem poder para administrar... por isso ele pede a assinatura da adenda... QUE NÃO DEVE SER ASSINADA. É passar um cheque em branco correndo o risco de nunca mais ver o dinheiro. Mesmo quando há administração externa, a movimentação do dinheiro deve passar sempre por um (ou 2) condómino nomeado para o efeito: fazer a ligação com a empresa e movimentar a conta bancária, (podendo o responsável pela empresa assinar, TAMBÉM, mas nunca como único titular): assinar cheques e pagamentos; as quotas devem ser depositadas directamente, por cada condómino, na conta.
8 - E quanto aos elevadores é o mesmo. Quer as consequências da queixa que fez na Câmara, quer as consequências de qualquer eventualidade menos feliz serão da responsabilidade dos condóminos, porque é a eles (à Assembleia) que cabe a administração que é exercida por um administrador, escolhido e nomeado pela Assembleia, logo, da confiança desta e actuando em seu nome e representação.
E sabe o que lhe digo mais? É menos gravoso, para si, tomar conta da administração e resolver os problemas do que manter-se em guerra com a administração... e a ter de resolver os problemas se os quer ver resolvidos. Acho que toma a atitude errada ao notificar a administração (das infiltrações, por exemplo) devia NOTIFICAR TODOS os condóminos da situação, de que vai actuar contra a sua manutenção (da situação), que não concorda com a solução adoptada quanto á administração, informando as responsabilidades que lhes cabem por manterem uma administração que não CUMPRE.
Depois, provavelmente terá de avançar para a convocação da Assembleia, nomear ou fazer-se nomear administrador (de preferência 2 pessoas) e resolver você mesmo os problemas.
Espero ter ajudado e desejo-lhe boa sorte!
Bom dia
ResponderEliminarGostaria de colocar uma questão.Fui nomeada em Assembleia para ser Administradora , mas não estava presente, e embora a rotatividade fosse já comum. Acontece que por motivos profissionais sempre aleguei que nao tinha tempo, pra exercer as funçoes. Sem mais nem menos apresentaram me em minha casa a caixa da Admnistração. Há cerca de 1 mes, recebi uma notificação da Camara, alegando que teriamos uma OBRA ilegal, marquei reunioes e algumas depois decidi marcar Ass.Geral Extraordinaria e comunicar que tinhamos que demolir ou seriamos alvo de coimas e custas por parte da camara, alertei tambem para o facto de o predio carecer de seguro. Após a reunião todos se recusram a assinar a ata, alegando que nao concordavam com estas medidas, e dias depois sou informada pela Camara que 3 dos condominos agiam nas minhas costas, fiquei indignada e interroguei os mesmos, que nada disseram , insultando me, ofendendo e injuriando me. O meu marido decidiu demitir-se do cargo de admnistrador por carta RAR a todos os códominos, não havendo condiçoes para realizar uma Ass.Acontece que até à data ninguem procura eleger outro admnistrador, posso deixar a caixa da administraçao na despensa comum ao predio.? Já informei a Camara da nossa demissão.
Grata pela atenção
O que tem de fazer com a caixa da administração é entregá-la, com RECIBO, a quem lha entregou. Não pode deixar na arrecadação. O que pode e deve fazer é convocar nova assembleia, informando que, se não comparecerem o número e condóminos suficientes e/ou, se a questão não for resolvida devidamente, pedirá ao tribunal para nomear administrador para o prédio; o Tribunal nomeia uma empresa... e isso prejudica todos, garanto. Quanto ao facto de não lhe assinarem a acta e quanto ao facto de ter sido notificada pela Câmara, de ter sido injuriada, etc. Deve apresentar queixa por assédio moral, injúrias, calúnias e tudo o mais. Também deve informar disso os condóminos, TODOS, de preferência no preâmbulo da convocatória de Assembleia Urgente. Tenha cuidado porque enquanto forem administradores, são responsáveis por cumprir as decisões camarárias, com ou sem o acordo dos restantes. As decisões Camarárias prevalecem sobre as decisões ou opiniões ou vontade dos condóminos. Portanto trate disso urgentemente. Se calhar é por aí que deve começar: informar que, de acordo com a lei, vai cumprir a decisão camarária de demolir... se a questão da Administração não for regularizada urgentemente. Se acha que não há condições para realizar uma Assembleia por falta de segurança, peça a presença da Polícia. A informação que enviou para a Câmara é irrelevante. Portanto, sistematizando, 1 - Dirige-se a quem lhe entregou a caixa e devolve, com recibo. Se não for possível, informa os condóminos todos de que: 2 - Vai cumprir a decisão Camarária, nos termos da Lei, se a questão da administração não for regularizada urgentemente; 3 - Vai pedir ao tribunal a nomeação de administrador uma vez não tem condições para exercer; 4 - vai acionar a justiça relativamente ao comportamento dos restantes, nomeadamente injúrias, calúnias e todo o ambiente de assédio e terrorismo que lhe criaram com a nomeação para administrar... O meio legal e normal para resolver tudo isso é a Assembleia. Portanto, juntamente com essas medidas DEVE CONVOCAR ASSEMBLEIA com caracter de urgência... Mas os condóminos têm de estar informados dos passos que vai dar para não ignorarem... E informe mesmo que vai requerer a presença da polícia para sua segurança e salvaguarda. Mas não deixe a questão assim porque as responsabilidades legais são vossas enquanto forem administradores e a carta a cada condómino não faz efeito. Eu acho mesmo que tem de convocar assembleia, cumprindo todos os termos legais e acionar a partir daí os restantes procedimentos se a Assembleia não resolver, se não comparecerem, se não assinarem a acta.
EliminarEspero ter ajudado! Boa Sorte!
Grata pela sua ajuda!
EliminarA Camara informou me que os 4 condominos estao a agir sem meu conhecimento, perante tal situação e após receber uma carta dos condóminos que delicadamente, me chamam de burra e mentirosa, meu marido cansou se e entregou caixa da admnistração ficando para quem quiser marcar Assembleia, pois nao se reune condiçoes para continuarmos como admnistradores, nosso voto nao conta, ninguem nos escuta. Eles que nomeiem quem quiserem. Em relação á notificação a camara lamenta a minha demissao e diz que se for neessario demolirá. Grata uma vez mais
ResponderEliminarEntenda que o facto de o seu marido entregar a caixa da administração NÃO regulariza a situação. Enquanto não existir outro administrador nomeado pela ASSEMBLEIA (ou pelo Tribunal) vocês são administradores... e isso implica responsabilidades. A carta da Câmara também é irrelevante. Eles tomam conhecimento de que vocês se demitiram, não "validam" a demissão. O prédio não pode estar sem administrador (embora haja prédios que estão sem, mas aí nunca foram nomeados), muito menos havendo "litígio" com a Câmara. Ou vocês devolvem a administração ao anterior (que se manterá administrador até ser substituído); ou, LEGALMENTE, são vocês os responsáveis pela administração (até serem substituídos). Se há 4 condóminos que agem nas vossas costas, então talvez você deva lhes entregar a administração, REGISTANDO NO LIVRO DE ACTAS, no mínimo. Seja como for, não importa se vos escutam e se o vosso voto conta ou não. a demissão deve constar do livro de actas, nem que sejam vocês os únicos presentes e mesmo que, havendo outros, eles não assinem. A partir daí deve dirigir-se ao Tribunal para que nomeia administrador, uma vez que vocês não têm condições para administrar (até tem a carta a chamar-lhe burra e mentirosa) e visto que a Assembleia não nomeou administrador. Note que essa vossa intenção deve ser expressa na convocatória da Assembleia. No mínimo, se o seu marido entregou a caixa, devia registar no livro de actas e ter recibo da entrega... Já vi pessoas serem tramadas por muito menos. Só estou a tentar ajudar. É que depois, se vos forem assacadas responsabilidades de qualquer ordem, verá que nada do que tem é válido, nem vos iliba das consequências...
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