Obras em Terraços de Cobertura (Intermédios)

Pergunta:

A responsabilidade do Condomínio na impermeabilização de um terraço depende do ano do imóvel?....há algum fundamento legal nisto?

RESPOSTA:

Não há nenhuma fundamentação legal nisso.

O que D. Quixote transcreveu:
.../..../..../......

Citação(D.Quixote):

Há fundamento legal se o terraço for intermédio, atente ao sumário. Luis Filipe. Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães Processo: 1972/06-2 Relator: CONCEIÇÃO BUCHO Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL Nº do Documento: RG Data do Acordão: 14-12-2006 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: I – O artigo 1421º do Código Civil, na redacção que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25/10, não se aplica às situações já definitivamente constituídas e reguladas, quando o mesmo entrou em vigor. II – O terraço incrustado no primeiro andar do prédio, afecto ao uso exclusivo do proprietário daquele andar, e ao qual apenas este tem acesso, deve ser considerado como intermédio e não de cobertura, ainda que o mesmo dê, em parte, cobertura a uma das fracções do rés-do-chão. III – Para os efeitos da alínea b) do artigo 1421º, do Código Civil, na redacção anterior ao citado Decreto-Lei n.º 267/94, os terraços intermédios não constituem partes comuns do prédio. Cumprimentos. ..../..../....

Como se vê extraído dum acórdão, não passa da interpretação, obtusa e abusiva, de alguns juízes que, apesar das alterações ao Código Civil terem vindo clarificar a questão, EM DEFINITIVO, tendo, no entender de muitos outros ilustres juízes, um carácter INTERPRETATIVO relativamente às situações anteriores e ao modo como eram aprecidads pelos Tribunais, TEIMAM em descriminar os cidadãos que se encontram nas mesmíssimas condições, consoante as respectivas escrituras da Propriedade Horizontal tenham sido elaboradas ANTES, ou DEPOIS das referidas alterações ao Código Civíl que definem como áreas comuns, TODOS os terraços de cobertura, QUER ELES SE SITUEM acima do último andar do corpo principal do edifício, quer eles se situem... ao nível do rés-do-chão ou do primeiro andar, por exemplo, sendo de cobertura apenas em relação às garagens; a armazéns; ou a estabelecimentos situadas, respectivamente: nas caves ou nos rés-do-chão.
(ressalvemos o facto de, no caso em apreço nesse acórdão de que D. Quixote transcreveu uma parte, parecer que o terraço em questão é misto: uma parte dá cobertura a alguma estrutura do prédio, outra não...)

Portanto... e a haver algum fundamento (oportunista) nisso, o que contaria, para o efeito, segundo a interpretação, vesga, distorcida e discriminatória (ao arrepio da lei), dalguns "meretíssimos" Juízes, seria, NÃO O ANO DE CONSTRUÇÃO do Prédio, MAS a data (ano) de elaboração da Escritura da Propriedade Horizontal

Há vários acórdãos que seguem essa linha (justa e equitativa) de interpretação (de considerar esses terraços como áreas comuns, SEMPRE)... como também há alguns outros (de gente inqualificável) que teimam em descriminar, arbitrariamente, os cidadãos, em função de coisas tão acidentais como o facto de as respectivas escrituras da Propriedade Horizontal serem anteriores ou posteriores às alterações do Código Civil que vieram esclarecer, em definitivo e sem qualquer margem para dúvidas, QUE OS TERRAÇOS DE COBERTURA SÃO, sempre e em qualquer circunstância, ÁREAS COMUNS, quer estes terraços se situem no topo do corpo principal do edifício, quer saiam para fora desse corpo principal, ao nível do rés-do-chão ou do 1º andar, dando cobertura a uma parte da estrutura.

Essa treta dos terraços intermédios NÃO EXISTE, a não ser que se trate de terraços resultantes de prolongamento da placa de betão QUE NÃO DÊEM COBERTURA A NENHUMA OUTRA ESTRUTURA DO PRÉDIO. Esses sim, são terraços intermédios com o enquadramento legal equivalente a varandas. A não ser nesses casos, essa treta dos terraços intermédios só serve para fundamentar, de forma falaciosa, os arbítrios sancionados pelos tribunais...

E aqui tem, alguns extractos dum acórdão que se pronuncia nesse mesmo sentido, ACERTADÍSSIMAMENTE:

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto (acede directamente ao acórdão clicando em cima deste título)

0325108

Nº Convencional: JTRP00036430
Relator: ALBERTO SOBRINHO
Descritores: COMPROPRIEDADE
TERRAÇOS
OBRAS

Nº do Documento: RP200311250325108
Data do Acordão: 25-11-2003
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recorrido: 9 V CIV PORTO
Texto Integral: S
Privacidade: 1

Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
Área Temática: .

Sumário: I - É a data da constituição da propriedade horizontal que define a lei aplicável onde se enquadram as partes que hão-de ser comuns e as que hão-de ser propriedade exclusiva.
II - O terraço que faça as vezes de telhado duma fracção do prédio que exorbite fisicamente do seu corpo principal constitui uma parte obrigatoriamente comum do edifício, não obstante estar afecto, no título constitutivo, ao uso exclusivo de um condómino.
Reclamações:

Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I. Relatório

Alega, no essencial, que teve de proceder, com prévio conhecimento dos réus, a obras urgentes de reparação num terraço de cobertura do edifício em propriedade horizontal de que todos são condóminos, valor que suportou na íntegra, recusando-se agora os réus a ressarci-lo da parte que lhes corresponde.
Para a hipótese daquele terraço integrar a fracção dos réus Nelson..... e mulher, pede que sejam eles a suportar o custo integral das obras.

Contestaram todos os réus, à excepção da chamada a intervir na acção Maria....... Os réus Nelson..... e mulher aceitam que o terraço é parte comum do edifício e que, consequentemente, o custo das obras é da responsabilidade de todos os condóminos. Os restantes réus invocam a sua ilegitimidade alegando que o terraço onde as obras foram efectuadas é um terraço intermédio, que não integra uma parte comum do edifício, antes configurando-se como propriedade exclusiva dos co-réus Nelson..... e mulher e concluem, por isso, que não têm que suportar o custo das obras efectuadas pelos autores, pedindo a improcedência da acção.

Saneado o processo e fixados os factos que se consideraram assentes e os controvertidos, teve lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.
Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e os réus condenados a pagar aos autores, na respectiva proporção, o valor das obras efectuadas no terraço de cobertura do edifício.

B- O direito

Da matéria de facto apurada, com interesse imediato para decisão da questão controvertida, há a realçar que:

A fracção “I” na escritura da propriedade horizontal, está descrita como “habitação no rés-do-chão direito com acesso pelo número cento e cinquenta e dois da Rua....., constituída por vestíbulo, três quartos, dois quartos de banho, sala comum, arrumos, cozinha, terraço, ...terraço com trezentos e doze metros quadrados.
O terraço é de uso exclusivo dos proprietários desta fracção “I” e a ele apenas se acede pelo interior da fracção.
Situa-se o terraço ao nível do piso da fracção “I”, constituindo um seu prolongamento, e serve de cobertura parcial às fracções “A” e “B”, que se situam na cave e abrangem toda a área do prédio, incluindo o terraço.
Nestas fracções “A” e “B” desenvolvem os AA a actividade de comercialização de móveis e artigos de decoração.
O título de constituição da propriedade horizontal do prédio em causa é de 7 de Julho de 1982.

Ao tempo em que a propriedade horizontal foi constituída vigorava o art. 1421º C.Civil, que define as partes comuns do edifício, na sua versão originária. Posteriormente este artigo sofreu alterações, sendo-lhe dada nova redacção pelo Dec-Lei 267/94, de 25 de Outubro, tendo estas alterações entrado em vigor a 1 de Janeiro de 1995.
À data da entrada em vigor da nova redacção do art. 1421º já estava constituída a propriedade horizontal e definidas as partes comuns do edifício e determinada a afectação de uma parte, concretamente aquele terraço, ao uso exclusivo de um condómino, ou seja, estava definitivamente fixado o conteúdo e os efeitos do direito de propriedade dos condóminos.
A nova lei, a nova versão do citado artigo, não é, por isso, aqui aplicável. Não obstante o nº 2 do art. 12º C.Civil determinar a aplicação da Lei Nova a situações jurídicas pré-existentes, quando aquela regula o conteúdo dessas situações, abstraindo dos factos que lhes deram origem, há que salvaguardar aqueles casos já constituídos e regulados de modo definitivo. Assim se pronunciou Baptista Machado [In Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, pág. 98.] ao dizer que a 2ª parte do nº 2 do art. 12º C.Civil não se aplica àquelas situações jurídicas constituídas por força da verificação de certos factos, cujo conteúdo, ou cujos efeitos ficam legalmente determinados em definitivo, com a produção desses factos e à medida dos mesmos factos.
Será o art. 1421º, na versão anterior às alterações introduzidas pelo Dec-Lei 267/94, o aplicável à situação vertente.

Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (arts. 1420º, nº 1 e 1421º C.Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas).
As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas –art. 1418º C.Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Das partes comuns do edifício, umas há que são imperativamente comuns a todos os condóminos -nº1 do art. 1421º, enquanto outras o são apenas presuntivamente –nº 2 do mesmo art.
Nas primeiras incluem-se aquelas que são objectivamente necessárias ao uso comum do prédio. Elas são comuns, como lucidamente advogam P.Lima e A.Varela [In C.Civil, Anotado, vol. III, em anotação ao art. 1421º], ainda que o seu uso esteja afectado a um só dos condóminos, pela razão simples de que a sua utilidade fundamental, como elemento essencial de toda a construção, se estende a todos os condóminos.
Face ao disposto na al. b) do nº 1 e nº 2 do citado art. 1421º podem ser consideradas comuns coisas destinadas ao uso exclusivo de um só dos condóminos. É o que acontece precisamente com os terraços de cobertura. A propósito desta estrutura do prédio dizem ainda aqueles Profs. [ob. e loc. cit.]: mesmo que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos (por estar situado no mesmo nível do último pavimento, ou o acesso se faça pelo interior desse pavimento, etc.), ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.
O terraço em causa constitui um prolongamento da fracção “I”, situada a nível do rés-do-chão, e serve de cobertura, ainda que parcial, ao espaço onde se situam duas fracções, destinadas à actividade comercial; ou seja, a cave exorbita fisicamente do corpo do edifício e, nessa parte, aquele terraço é a única cobertura de que a cave dispõe. Exerce ele a tal função capital de cobertura de que falam P.Lima e A.Varela.
Mesmo estando a ser usufruído pelos condóminos da fracção “I” e o seu uso estar afectado, no respectivo título, em exclusivo a esses condóminos, o terraço transcende o âmbito dessa fracção. A sua existência é necessária, essencial mesmo à possibilidade de utilização de uma outra parte do prédio, que é a cave. Por outro lado, enquanto cobertura destas fracções ele integra a parte estrutural do edifício, com o bem se observa na sentença recorrida.
O terraço que faça as vezes de telhado numa fracção do prédio que exorbite fisicamente do seu corpo principal, constitui uma parte obrigatoriamente comum do edifício, não obstante estar afectado, no título constitutivo, ao uso exclusivo de um condómino.
E esta tomada de posição encontra acolhimento na al. b) do nº 1 do art. 1421º. Neste preceito incluem-se todos os terraços que tenham função idêntica à dos telhados, que os substituam, mesmo que não se situem no topo dos edifícios.
Diga-se ainda que as alterações introduzidas pelo Dec-Lei 267/94 mais que inovadoras são interpretativas ou esclarecedoras das situações anteriores, resultando agora de uma forma explícita que os terraços que sirvam de cobertura são partes comuns, independentemente da sua localização.
Considera-se, assim, que o terraço que serve de cobertura parcial às fracções “A” e “B” constitui uma parte comum do edifício.

Clarificada e decidida esta questão, a solução quanto ao pagamento do custo das obras outra não podia ser que aquela que foi encontrada na douta sentença recorrida.
Por que de reparações indispensáveis se tratava e com cunho urgente, os autores, enquanto condóminos, podiam tomar a iniciativa dessas obras – art. 1427º C.Civil, sendo o seu custo repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções – art. 1424º C.Civil.
Esta questão nem foi impugnada pelos apelantes, que pacificamente a aceitaram e nenhum reparo merece.

IV. Decisão

Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em julgar improcedente a apelação e confirmar a douta sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Porto, 04 de Novembro de 2003
Alberto de Jesus Sobrinho
Durval dos Anjos Morais
Mário de Sousa Cruz

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Espero ter ajudado, CONVENIENTEMENTE