Alteração do regime de quotas de Condomínio

Alteração do regime de quotas de Condomínio e os Acórdãos de "mete nojo"!

Pergunta:

Tenho uma dúvida, se pudessem ajudar agradecia. 

No meu condomínio existem frações de permilagens diferentes. No entanto, e desde que para cá vim morar, já estava definido que o pagamento mensal seria dividido de forma igual para todos, independentemente das áreas (excepto lojas, claro). Sinceramente não sei se está definido em acta, imagino que sim, mas nunca consultei as actas antigas para comprovar. No regulamento do condomínio prevê esse regime, de modo excepcional (isto é, aprovado por 2/3 sem votos contra), tal e qual como no regulamento geral. 

A questão que coloco é, caso alguns condóminos pretendam alterar esse regime para o standard, isto é, cálculo por permilagens, qual a quantidade de votos necessária? Será na mesma os 2/3 sem votos contra, ou bastará maioria simples? 


Conclusão após algumas respostas:

Alteração do regime de quotas de Condomínio


RESPOSTA:

Tenha calma! 
A meu ver a lei também é clara e não oferece dúvidas quanto a essa questão... mas a jurisprudência, ABERRANTE, produzida sobre as questões do condomínio, nomeadamente essa, NÃO ENTENDE ASSIM.

É facto que o 

ARTIGO 1424.º do Código Civil
(Encargos de conservação e fruição)

1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

São muitos os desvios de entendimento no que concerne a este assunto e confesso que, só pelo facto de já ter lido muitas vezes ´é que me apercebi do equívoco..

Comecemos por esmiuçar o que diz este artigo 1424º do Código Civil quanto à forma de repartição das DIFERENTES despesas pelos condóminos:

O número 1 começa por dizer: "salvo disposição em contrário" e depois define o critério supletivo (o que se aplica por defeito) que é a repartição dos custos em função das permilagens ou percentagens.

É este "salvo disposição em contrário" que se tem prestado a todo o tipo de confusões produzindo até verdadeiras aberrações ao nível da jurisprudência.

"Salvo disposição em contrário" tem de ser entendido como "salvo disposição, legal ou contratual, em contrário" porque outra coisa qualquer não pode ser entendida como "disposição".

Porém o número 2 (disposição legal) define explicitamente qual o tipo de despesas que podem ser repartidas de forma diferente do critério supletivo através de "disposição contratual"; isto é: "determinação" do regulamento do condomínio, mas só se aprovada por maioria de 2/3 sem oposição. E essas despesas são, apenas e só "as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum"... assim como por exemplo: os encargos com administração externa; com o fornecimento de algum serviço de telecomunicações... coisas desse tipo.

Note-se ainda que o número um especifica 3 tipos de despesas: as despesas de conservação; as despesas de fruição das partes comuns... e as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum; sendo que apenas estas últimas podem ser repartidas segundo outro critério que não as permilagens, se aprovadas, sem oposição, por maioria de 2/3 e... desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

Genericamente, e erradamente, entende-se que todas as despesas, incluindo as de conservação, podem ser repartidas como muito bem se entender, quer por disposição do regulamento quer por decisão de simples Assembleia.

Alguma jurisprudência mais esclarecida exclui, em absoluto, "as despesas de conservação" dessa possibilidade de repartição doutro modo que não segundo as permilagens. Esta jurisprudência aproxima-se um pouco mais do que diz a lei. mas a lei vai mais longe: exclui não apenas os encargos de conservação mas também as despesas de fruição das partes comuns, permitindo que seja estebelecido outro critério de repartição apenas para os pagamentos de serviços de interesse comum.

Mas mesmo que se entendesse, como se faz genericamente, incluindo nalguma jurisprudência, que todas as despesas; isto é: as quotas de condomínio, pudessem ser repartidas sem ter em conta as permilagens, ainda teríamos de ter em atenção que:

Para fixar critérios de repartição das  segundo um regime diferente (quotas iguais, por exemplo) do regime "supletivo" previsto na lei (por permilagens), seria necessária maioria de 2/3 sem oposição e ainda que sejam "devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação (das despesas)"... 

Repetindo esquematicamente as condições a que teria de obedecer a "disposição (contratual) em contrário:
- maioria de 2/3 sem oposição;
- especificados os critérios
- justificados os critérios


Portanto,  bastaria que algum destes condicionalismos previstos na lei falhasse para que o regime de cálculo das cotas, segundo critério diferente das permilagens fosse nulo, inválido. E isso, a acontecer, devia dar direito à rectificação de todas as quotas retroactivamente até.

Acontece que descobri recentemente (sem espanto porque já estou habituada, mas sempre com indignação porque é incontrolável), que os "digníssimos" juízes conselheiros do STJ agora até descobriram o "sacrossanto" Fundo Comum de Reserva, para decidirem contra qualquer alteração ao regime de quotas estabelecido e em uso, MESMO QUE a alteração seja APROVADA segundo as condições previstas na Lei e se destine a implementar o regime supletivo.

Em nome do "sacrossanto Fundo Comum de Reserva" mesmo que uma simples e reles Assembleia de Condóminos tenha estabelecido um critério diferente do das permilagens, quando alguém se sentir lixado e reclamar não pode fazer nada,  nem mesmo que os restantes concordem; nem mesmo que estejam reunidas as condições; nem mesmo que a alteração para a repartição pelo critério supletivo (que, como vimos, até é imperativo) seja aprovada por unanimidade... É obra.

Quais condições de aprovação impostas por lei para estas decisões qual o quê! "Salvo disposição em contrário". Não importa quem dispôs nem como... nem sequer se a "disposição" nem isso chega a ser... não pode ser mudada nem mesmo para que, finalmente, se respeite a lei. São os meretíssimos juízes conselheiros quem decide assim... Acórdãos de "mete nojo" mesmo.

É claro que isso revela o quanto os nossos "meretíssimos" são ignorantes e analfabetos em matéria de cálculo e das coisas da matemática, o quanto são primários, a ponto de uma coisa tão simples como refazer as contas e corrigir as comparticipações, no caso do FCR, se transformar num "bicho de sete cabeças", num problema insolúvel que impõe e determina a subversão do ordenamento jurídico... Ou então é mesmo perversidade... 

É repugnante a ignorância, o analfabetismo e o primarismo que transparecem duma decisão dessas, mas está lá num resumo (Sumários) dos acórdãos do STJ. 

Ou seja, segundo a cretinice reaccionária que subjaz a tal decisão, basta um que não concorde com a alteração, mesmo que esta se destine a cumprir o que a lei determina, e que esse se dirija aos Tribunais, para que a lei se transforme em "letra morta" e os cidadãos fiquem subjugados e continuem a ser molestados por esse tipo de ilegalidades. 

Evidentemente que eu acho que deve insistir e pugnar pela reposição do que é legítimo e pela salvaguarda dos seus direitos...É preciso e urgente que acórdãos desta natureza sejam transformados em "letra morta" 
Só adicionei esta informação para que fique preparado para o que der e vier... Mas acho que deve ir em frente, como já referi. Até porque não é garantido que alguém vá para tribunal com a questão, sabendo que a alteração é legítima e correcta... 
Só alguns safardanas que movimentam influências na magistratura é que se arriscam e são suficientemente arrivistas para sermos confrontados e afrontados com coisas desta natureza. Pode ser que não haja nenhum no seu prédio... 









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