Vender Lugares de Garagem

Pergunta
As finanças venderam alguns lugares de garagem no meu prédio porque o construtor tinha dividas. Da garagem temos acesso interior ao prédio. É permitida esta venda e dar acesso ao n/ prédio a uma pessoa que não é moradora?

Resposta
As Finanças venderam "lugares de garagem"????
Quer dizer: locais, limitados por uma linha a cheio, destinados a estacionamento????
Mas isso não são "fracções autónomas", não preenchem os respectivos requisitos, EM LADO NENHUM
E os condóminos tiveram o direito de opção??
Não se fie nessa de que, se foi feito pelas Finanças, está bem feito!
Devia consultar A Escritura da Propriedade Horizontal - TCPH (aliás, já o devia ter feito antes e ter embargado a penhora sobre os lugares de garagem - suponho que tenha sido penhora), confrontar com o que diz a caderneta predial e com o teor da licença de utilização (ou licença de construção - projecto aprovado pela edilidade), para ver como foi possível transformar em fracções autónomas simples lugares de garagem...
Veja, no Código Civil, as condições exigidas às fracções autónomas.

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CAPÍTULO VI

Propriedade horizontal

SECÇÃO I

Disposições gerais

ARTIGO 1414º

(Princípio geral)

As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

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Como vê:

 

Poderiam ter vendido lugares de estacionamento, se estes fossem autónomos e com acesso directo à rua (e a licença de construção ou de utilização não fizesse menção de que se destinavam a estacionamento dos condóminos).
Ainda há outra questão:
Se o prédio se destina a habitação (à excepção das lojas, se existiem), os lugares de garagem pressupõem-se destinados a quem habita nele. _Suponho que esse prédio não é um silo destinado a estacionamento e, consequentemente, pode haver muitos motivos e fundamentos legais, a invocar por quem habita, para não permitir a utilização de algumas partes comuns, APENAS PARA ESTACIONAMENTO.
Isso é um absurdo e acho que deviam se opôr, pelas vias legais, a tal situação...
Parece que aquela monstruosidade de iniciar a moda das fracções autónomas em "Open Space" pegou... até as Finanças.,
Fracções autónomas em "Open Space", para habitação é que devia ser giro... Lá chegaremos, por este andar.
Que Absurdo!

Constituir Condominio Quando?

Pergunta: Boa tarde, gostaria que me ajudassem a esclarecer a seguinte questão: A constituição de um condomínio é sempre obrigatória independentemente do número de proprietários ou existe um número de proprietários (ou percentagem) minimo a partir do qual é obrigatória a constituição de condomínio? No meu caso, sou proprietário de um prédio com 10 apartamentos e 4 lojas no qual só existia um proprietário de 2 apartamentos, todo o restante era meu. Até à data não tinhamos condominio constituido e acertávamos as contas "de boca". As minhas questões são as seguintes: Vendemos 2 lojas, logo o prédio passou a ter mais 2 proprietários, somos agora 4 proprietários no total. 1 - Somos agora obrigados a constituir condominio? 2 - Os proprietários das lojas têm as mesmas obrigações dos proprietários dos apartamentos como a limpeza do interior do prédio, luz e água? Desde já agradeço os vossos esclarecimentos.

RESPOSTA:

A constituição do Condomínio "acontece" após a escritura da Propriedade Horizontal (TCPH), onde são especificadas as fracções autónomas, a sua localização, as áreas comuns de que têm o uso exclusivo (arrecadações, garagens, etc.), quando passem a existir mais de um proprietário. A Escritura da Propriedade Horizontal teve de ser feita antes de vender os 2 apartamentos. logo que vende o primeiro apartamento fica "constituído" o condomínio. O facto de ter vendido, recentemente, 2 lojas, torna mais premente a formalização da existência do condomínio.

Portanto, admito que quando pergunta: "Somos obrigados a constituir condomínio?" Se refere a:
- Obtenção de número de pessoa colectiva:
- nomear ou eleger administrador,
- apresentar contas e orçamento anualmente em assembleia geral ordinária;
- Ter livro de actas actualizado;
- estabelecer, em Assembleia de condóminos, a forma de repartição das despesas pelas fracções, com base em que critérios;
- abrir conta bancária em nome do condomínio para movimentar as quotas e os pagamentos;
- Criar e depositar o Fundo de Reserva Comum;
- etc.

Na verdade, tudo isso já devia ter sido feito desde o momento em que existem 2 proprietários.

Evidentemente que agora, sendo 4 condóminos, mais se justifica que tudo isso seja feito.

Quanto às obrigações dos proprietários das lojas, depende de eles terem acesso a alguma, ou algumas, áreas comuns a que se referem as resprectivas despesas.

As fracções, comerciais ou não, só são obrigadas a comparticipar nas despesas das áreas a que têm acesso.
Se uma loja tem acesso directo à rua e não possui arrecadação ou garagem dentro do prédio, em princípio não comparticipa nas despesas relativas à escada, elevadores, etc.

Perceberá melhor lendo os artigos respectivos do còdigo Civil.

Aquii fica o que se refere às quotas de condomínio:

ARTIGO 1424º do Código Civil

(Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas
fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição
do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor
total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde
que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

Se clickar em cima "Código civil", tem acesso ao Código, online. Depois é só ler os artigos a partir de 1414, salvo erro, até ao fim da secção relativa à Propriedade Horizontal.

E deixo-lhe também as regras para constituição do FCR. Acede ao DL, online, clickando no próprio D.L.

Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro

Artigo 4.º Fundo comum de reserva
1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração