D.L. 268/94 Fundo Comum de Reserva, Assembleia, Encargos

Decreto – Lei nº 268/94,  de 25 de Outubro de 1994

Regulamenta alguns aspectos da administração dos condomínios 

A necessidade de desenvolver alguns  aspectos do regime de propriedade
horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto
no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma.
Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias
estranhas à natureza do diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar,
e têm o objectivo de procurar soluções  que tornem mais eficaz o regime da
propriedade horizontal, facilitando o decorrer das relações entre os condóminos e
terceiros.  
Assim:  
Nos termos da alínea a) do nº1 do artigo 201ª da Constituição, o Governo decreta o
seguinte:  

Artigo 1º  - Deliberações da assembleia de condóminos 

 
1- São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e
assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os
condóminos que nelas hajam participado.  
 
2- As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os
condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.  
3- Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a
respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número
anterior.  
 
Artigo 2º  – Documentos e notificações relativos ao condomínio
1- Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos
documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade
horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública
competente.  
 
2- O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas
as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das
autoridades  administrativas.  
 
Artigo 3º  – Informação
Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos
condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.  
 
Artigo 4º  – Fundo comum de reserva
1- É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva
para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
  2- Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a,
pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.  
 
3- O fundo comum de reserva deve ser  depositado em instituição bancária,
competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.  
 
Artigo 5º  – Actualização do seguro
1- É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.  
2- Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada
actualização.  
3- Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador
actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto
de Seguros de Portugal.  
 
Artigo 6º  – Dívidas por encargos de condomínio  
1- A acta da reunião da assembleia de condóminos  que tiver deliberado o montante


das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à
conservação e fruição das partes comuns e  ao pagamento de serviços de interesse
comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo
contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
 
2- O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias
referidas no número anterior.  
Artigo 7º  – Falta ou impedimento do administrador
O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na
falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe
as funções deste.  
 
Artigo 8º  – Publicitação das regras de segurança
O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança
do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso
comum.  
 
Artigo 9º  – Dever de informação a terceiros
O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve
facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções.  
Artigo 10º  – Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de
obtenção da licença de utilização
Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma a constituir,
e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente vendedor obrigado a
exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à
obtenção da correspondente licença de utilização.    
Artigo 11º  – Obras
Para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 9º, 10º, 12º e 165º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei nº 38 382, de 7 de Agosto
de 1961, é suficiente a notificação do administrador do condomínio.  
 
Artigo 12º  – Direito transitório
Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em
vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao
disposto no artigo 3º.  





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Constituir Condominio Quando?

Pergunta: Boa tarde, gostaria que me ajudassem a esclarecer a seguinte questão: A constituição de um condomínio é sempre obrigatória independentemente do número de proprietários ou existe um número de proprietários (ou percentagem) minimo a partir do qual é obrigatória a constituição de condomínio? No meu caso, sou proprietário de um prédio com 10 apartamentos e 4 lojas no qual só existia um proprietário de 2 apartamentos, todo o restante era meu. Até à data não tinhamos condominio constituido e acertávamos as contas "de boca". As minhas questões são as seguintes: Vendemos 2 lojas, logo o prédio passou a ter mais 2 proprietários, somos agora 4 proprietários no total. 1 - Somos agora obrigados a constituir condominio? 2 - Os proprietários das lojas têm as mesmas obrigações dos proprietários dos apartamentos como a limpeza do interior do prédio, luz e água? Desde já agradeço os vossos esclarecimentos.

RESPOSTA:

A constituição do Condomínio "acontece" após a escritura da Propriedade Horizontal (TCPH), onde são especificadas as fracções autónomas, a sua localização, as áreas comuns de que têm o uso exclusivo (arrecadações, garagens, etc.), quando passem a existir mais de um proprietário. A Escritura da Propriedade Horizontal teve de ser feita antes de vender os 2 apartamentos. logo que vende o primeiro apartamento fica "constituído" o condomínio. O facto de ter vendido, recentemente, 2 lojas, torna mais premente a formalização da existência do condomínio.

Portanto, admito que quando pergunta: "Somos obrigados a constituir condomínio?" Se refere a:
- Obtenção de número de pessoa colectiva:
- nomear ou eleger administrador,
- apresentar contas e orçamento anualmente em assembleia geral ordinária;
- Ter livro de actas actualizado;
- estabelecer, em Assembleia de condóminos, a forma de repartição das despesas pelas fracções, com base em que critérios;
- abrir conta bancária em nome do condomínio para movimentar as quotas e os pagamentos;
- Criar e depositar o Fundo de Reserva Comum;
- etc.

Na verdade, tudo isso já devia ter sido feito desde o momento em que existem 2 proprietários.

Evidentemente que agora, sendo 4 condóminos, mais se justifica que tudo isso seja feito.

Quanto às obrigações dos proprietários das lojas, depende de eles terem acesso a alguma, ou algumas, áreas comuns a que se referem as resprectivas despesas.

As fracções, comerciais ou não, só são obrigadas a comparticipar nas despesas das áreas a que têm acesso.
Se uma loja tem acesso directo à rua e não possui arrecadação ou garagem dentro do prédio, em princípio não comparticipa nas despesas relativas à escada, elevadores, etc.

Perceberá melhor lendo os artigos respectivos do còdigo Civil.

Aquii fica o que se refere às quotas de condomínio:

ARTIGO 1424º do Código Civil

(Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas
fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição
do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor
total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde
que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

Se clickar em cima "Código civil", tem acesso ao Código, online. Depois é só ler os artigos a partir de 1414, salvo erro, até ao fim da secção relativa à Propriedade Horizontal.

E deixo-lhe também as regras para constituição do FCR. Acede ao DL, online, clickando no próprio D.L.

Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro

Artigo 4.º Fundo comum de reserva
1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração

Contribuição Para O Fundo Comum de Reserva - FCR

Antes de mais transcrever o que a lei determina acerca do FCR: 

Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro

Artigo 4.º Fundo comum de reserva
1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração. 




Vou repetir o que está escrito para garantir que até os mais distraídos percebem: 
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. 

Suponho que não restem dúvidas ACERCA DO SIGNIFICADO de: "da SUA quota-parte nas RESTANTES despesas do condomínio". 

Mas então, quando as fracções estão isentas de contribuir para despesas relativas a áreas de que não usufruem e a que não têm acesso, como é? 

Pois é! aplicando a letra da lei, cria-se um grande imbróglio... INCOMPATÍVEL com, e ANTAGÓNICO de, outros princípios legais, que protegem os interesse económicos de cada um. 

O FCR destina-se a custear despesas de conservação (vidé nº 1 do art. acima) 

Ora, a comparticipação, de cada condómino, para as Despesas de Conservação, é atribuída em função da respectiva permilagem SÓ. 

Portanto, aplicando a letra da lei: contribuição com 10% da SUA quota parte nas despesas, resulta que os condóminos que não comparticipam nas despesas de elevadores, escadas, etc. FICAM MUITÍSSIMO BENEFICIADOS, economicamente falando, em PREJUÍZO dos que comparticipam para todas as despesas, quando houver obras de conservação a serem cobertas pelo FCR. 
Isso É PREJUDICIAL aos interesses económicos dos restantes condóminos e, por isso, proibido por lei... 

Aliás, aproveito para informar que qualquer decisão de Assembleia que moleste os interesses económicos de algum ou alguns condóminos (fazendo com que pagem o que não devem, em benefício doutros que fiquem isentos de pagar o que devem) pode ser contestada judicialmente, por ilegítima. 

Portanto, o que se conclui é que a lei diz: "10% da SUA quota-parte" no pressuposto de que essa quota-parte seja directamente proprocional à permilagem. Só pode ser. 
Ou, se preferirem, no caso das fracções que não contribuem para todas as despesas (que não têm capacidade para gerar todo o tipo de despesas), deve entender-se que "10% da sua quota parte nas restantes despesas" que existiriam se todas as fracções tivessem igual capacidade para gerar todo o tipo de despesas... A não ser assim teríamos a própria lei a impor uma descriminação injusta e economicamente prejudicial a alguns

Pelo que a quota parte da contribuição das fracções que estejam isentas de algumas despesas, para o FCR terá de ser calculada, NÃO EM FUNÇÃO DA sua QUOTA-PARTE  nalgumas despesas correntes, mas em função da sua permilagem, tomando como referência a contribuição, para o FCR, das fracções que contribuem para todo o tipo de despesas correntes... 
POR ANANLOGIA e por obrigação imperativa do cumprimento das restantes disposições legais aplicáveis 


Um exemplo: 
suponhamos um condomínio em que há uma fracção com entrada própria, com permilagem igual e 112, que não comparticipa na maioria das despesas e que, por via disso, paga apenas 36,00 Euros anuais para despesas correntes de administração e similares. Suponhamos que, nesse mesmo prédio, há várias fracções com permilagem igual a 86, que comparticipam em TODAS AS DESPESAS, cuja quota de condomínio anual é igual a 486,00 euros


Se fizéssemos as contas seguindo a letra da lei, sem nos preocuparmos com a outras disposições legais aplicáveis nem, consequentemente, com o espírito da lei, a fracção com permilagem = 112 pagaria 3,60 euros anuais para o FCR, enquanto que a fracção com permilagem igual a 86 pagaria 48,60 euros anuais 


Isso significaria que, ao fim de 6 anos, por exemplo, quando o FCR fosse usado para custear despesas de conservação (é para isso que ele serve), a fracção com 


permilagem igual a 112 teria, no FCR, 21,60 euros


Enquanto que a fracção com 
permilagem igual a 86 teria no FCR 291,60 euros


Porém, tratando-se de encargos de Conservação, a contribuição devida pela fracção com 112 de permilagem, tomando como referência a contribuição da fracção com permilagem igual a 86, seria (aplicando regra de 3 simples):

contribuição devida pela fracção com 112 de permilagem = 291,6 x 112 : 86

contribuição devida pela fracção com 112 de permilagem = 379,16 Euros

Ou seja, esta fracção teria contribuído para o FCR com apenas 5,68% do que deveria ter sido a sua contribuição, ao abrigo da lei

Portanto, para evitar semelhante absurdo e semelhante ilegalidade, a contribuição anual, para o FCR, da fracção com 112 de permilagem, pelo facto de esta fracção não comparticipar em todas as despesas correntes, deve ser calculada tomando como referência a contribuição da fracção com permilagem igual a 86, porque esta comparticipa em TODAS as despesas.


Cálculos:


contribuição anual, para o FCR, devida pela fracção com 112 de permilagem = 48,60 x 112 : 86


contribuição anual, para o FCR, devida pela fracção com 112 de permilagem = 63,23 euros