Problemas com Infiltrações e Empresas de Administração de Condomínios

O texto abaixo resultou dum problema (com empresa de administração de condomínios) colocado no Portal do Condomínio.
 Ficam aqui o problema e a resposta porque podem ser úteis a alguém


Citação(Alfenense):
Extracto de mensagem para a administração do condomínio:
1 - “Tenho o quarto com o teto e parede preto e amarelo junto da moldura do teto e pode-se verificar que escorreu um líquido amarelado, sendo que nos dias que chove mais, este escorre em pingas de água amarelada pela moldura do tecto e pela parede abaixo, devido a infiltrações provenientes do telhado e da fachada, sendo que também deverão ser efectuadas obras de reparação dos revestimentos interiores do quarto da minha fração, nomeadamente pintura do teto, parede interior e substituição do painel de madeira da janela que se encontra deteriorado pela humidade da água que escorre do teto e da parede.

2 - A Administração que gere o meu condomínio anda a roubar-nos!
Ontem ao final do dia a Administração do meu Condomínio enviou para todas as caixas do correio um Comunicado a informar que afinal ainda não efectuou o Seguro das Zonas Comuns num entretanto já o cobrou desde o princípio de Fevereiro até a presente data.
Informa não ter verba suficiente para a sua realização pela falta de incumprimento por parte de alguns condóminos no que concerne a remoção dos seus pertences que se encontram ainda nos lugares de garagem que sao frações autónomas compradas, alegou que nenhuma seguradora iria assumir qualquer sinistro na zona das garagens, por estas terem alguns móveis bicicletas carros etc.
De loucos!!!
No Comunicado informa ainda que a falta de verba deve-se ao facto de ter dado prioridade aos vários pagamentos que têm sido solicitados pelos Advogados e Solicitadores que têm estado a acompanhar os processos de execução já existentes das várias frações devedoras (recordo que somos 52 frações autónomas e só 16 frações autónomas e que pagamos o condomínio). A Administração informa também que a falta de pagamento aos Advogados e Solicitadores das verbas solicitadas iria causar a extinção dos processos.
Concordo plenamente neste ponto com a Administração, pois não devem ser só 16 das 52 frações a pagar o condomínio!
Por fim no final do Comunicado informa que assim que haja verba disponível para o efeito ira realizar o Seguro das Zonas Comuns como foi decidido por unanimidade na última reunião de condóminos e que consta em acta. Eu como referi no tópico passado o meu Seguro Multirriscos cobre incêndios e outros sinistros nas minhas frações e nas áreas comuns, pelo que já informei a Administração onde dei-lhes o número da minha apólice, bem como o comprovativo do recibo do último mês como tenho o Seguro Multirriscos em dia e ainda lhes facultei cópia das condições do meu seguro nomeadamente que coberturas abrange. Pago as minhas cotas e nunca vou deixar de pagar as minhas cotas, pelo que tenho o condomínio em dia, porém o Seguro das Zonas Comuns não pago porque foi-me informar com a minha Companhia de Seguros, que disse-me que não sou obrigado a ter dois seguros de incêndio, porque em caso de sinistro só um poderá ser ativado, alem do que e o meu advogado também informou-me que só sou obrigado a facultar o numero da minha apólice, bem como as condições de cobertura do meu seguro e que tenho ainda de facultar o último recibo do meu Seguro Multirriscos a Administração que administra o meu condomínio.

O Comunicado da não realização do Seguro das Áreas Comuns por parte da Administração foi entregue aos condóminos através da caixa do correio ontem ao final da tarde dando conhecimento aos condonimos de que nao o realizou 4 meses depois da reuniao, e hoje ao final da tarde a Administração coloca em todas as caixas do correio os Avisos de Cobrança das cotas deste mês de Junho e a respetiva cota extra de Seguro de Zonas Comuns!!!
No meu caso em particular eu tenho as cotas todas regularizadas e em dia, porém não pago o Seguro de Zonas Comuns pelas razões acima mencionadas, mas recebi agora ao final da tarde o Aviso de Cobrança tendo para pagar as cotas extra do Seguro de Zonas Comuns de Fevereiro, Março, Abril, Maio e agora o de Junho!!! Tenho de pagar um Seguro de Zonas Comuns que nem se quer ainda foi efetuado nem a Administração sabe quando o vai fazer!!! Nem qual e a companhia de seguros!!!
A Administração anda a roubar e esta fora da lei!
Alguns condóminos já pagaram desde Fevereiro até agora a cota extra do seguro e querem o reembolso pois sentem-se enganados e sem confiança com esta Administração, que como não tem dinheiro faz tudo para nos ir ao bolso e que mais parece o Governo!!!

De loucos!!!

Resposta:
A situação é de loucos e você, pelos vistos, anda completamente perdido e fazendo as coisas ao contrário...
Notei, lá em cima na sua primeira mensagem, que você fala dum Fundo Comum de Reserva que não tem nada que ver com o FCR obrigatório por lei, porque este se destina a cobrir encargos de CONSERVAÇÃO.

Você fala também dum controlo "clandestino" de 2 condóminos sobre essa conta e de "promiscuidades" entre esses 2 condóminos (2 condóminas?) e a empresa que gere o condomínio. Mesmo assim você passa uma procuração à dita empresa para o representar em Assembleia, embora com uma incumbência especificada que a empresa, evidentemente, ignorou, ficando com a prerrogativa de usar o seu voto para aprovar o que muito bem entenderam.
Eu sei o que são as secas das Assembleias e o que é ter de aturar conversa de treta, ter de ouvir intrigas e mexericos (quando não coisas piores) que são tratados como coisas importantes, ao passo que as coisas realmente importantes são desprezadas ou tratadas de forma vil, mesquinha e estúpida (quando não coisa pior). Eu já vivi casos em que, por via dessa inversão de valores generalizada se criam problemas atrás de problemas, enquanto que os condomínios estão sem administração que tal nome mereça, durante anos e, por via disso, o dinheiro nunca chega, as quotas são elevadíssimas, porque ninguém, gere nem vigia ou controla os gastos.
Mas, meu caro, se você tem um problema dessa natureza deve e tem de aturar tudo isso e tem de comparecer nas assembleias e aí fazer valer os seus direitos (o que é bem difícil, entre nós, devido à generalização desses vícios que cito e ao apoio judicial que lhes é dado, subvertendo a democracia, como em tudo neste pais). Caso contrário você arrisca-se a que tudo o que pretende e a que tem direito lhe seja negado e ainda venham a argumentar que é com o seu consentimento (pois se até passou procuração à empresa que, afinal, você vem dizer que anda a roubar-vos).
Posso garantir-lhe que os problemas e contratempos que vai ter agora são muito maiores do que os que teria se tivesse estado na assembleia em vez de passar procuração; mas vamos ao que importa!
A saída para esse problema é convocar Assembleia para correr com essa empresa e exigir-lhes contas rigorosas.
Você diz que, das 52 fracções que compõem o prédio, apenas 16 pagam condomínio; mas fala de arrecadações e lugares de garagem que são fracções; portanto falta um dado importantíssimo: qual é a percentagem do orçamento coberta pelas 16 fracções que pagam condomínio? É que, se as que não pagam são garagens e arrecadações cuja quota é de 1 ou 2 euros por mês isso afecta pouco o orçamento e a empresa de gestão tem de ser responsabilizada pelo facto de gastar com advogados e solicitadores mais do que o que tem para receber dessas fracções, faltando aos encargos que importam aos que pagam as suas quotas. Ou será que isso é uma empresa de advogados e solicitadores?
É no que dá entregar a administração a empresas sem que haja um administrador residente que controle e movimente as contas bancárias, decida sobre esses assuntos mais importantes, etc. E você ainda vai passar uma procuração à empresa?
Inverter esse caminho e conseguir resolver o seu problema vai ser muito difícil porque, para além das dificuldades normais, ainda há o facto de vocês (condóminos) adoptarem as atitudes erradas.
Você fala também de divergências entre os condóminos que se percebem quando refere o controlo das tais 2 condóminas sobre a dita conta; isso é mais um obstáculo porque, para resolver esse problema (que não é de dinheiro é de esbanjamento e desvio de dinheiros como é normal) seria necessário que você conseguisse a adesão da maioria dos condóminos para correr com essa empresa e que, de preferência, houvesse 2 condóminos que assumissem a administração e recolocassem as coisas no seu lugar.
O que me espanta é que você tem o mesmo "defeito" que eu tenho: escreve muito; o que significa que não é semi-analfabeto como a maioria da população deste país. Portanto tem potencialidades para, embrenhando-se no assunto, resolver o problema. Mas faz asneiras inadmissíveis como essa da procuração...
Ou seja, resumindo:
Ou você consegue a adesão de outros que perfaçam a maioria das permilagens (cujas permilagens somem 500 ou mais) e conseguem correr com a empresa, reaver o vosso dinheiro ou, pelo menos, estancar a sangria e desvios de dinheiros e se organizam para resolver os vossos problemas;
Ou então você vai ter de notificar a administração e os restantes condóminos de que, se a reparação não for feita, você manda fazer e deixa de pagar as quotas de condomínio até total pagamento da obra. Se houver outros condóminos afectados melhor será que se juntem quer para exigir a obra quer para pagá-la e descontar nas quotas de condomínio. Mas isto não resolve o essencial: estancar os desvios de fundos e exigir responsabilidades à empresa e aos condóminos que com ela colaboram se estes insistirem em colaborar depois de alertados pelos restantes.
A situação é de loucos e você, pelos vistos, anda completamente perdido e fazendo as coisas ao contrário...
Notei, lá em cima na sua primeira mensagem, que você fala dum Fundo Comum de reserva que não tem nada que ver com o FCR obrigatório por lei, porque este se destina a cobrir encargos de CONSERVAÇÃO.
Você fala também dum controlo "clandestino" de 2 condóminos sobre essa conta e de "promiscuidades" entre esses 2 condóminos (2 condóminas?) e a empresa que gere o condomínio. Mesmo assim você passa uma procuração à dita empresa para o representar em Assembleia, embora com uma incumbência especificada que a empresa, evidentemente, ignorou, ficando com a prerrogativa de usar o seu voto para aprovar o que muito bem entenderam.
Eu sei o que são as secas das Assembleias e o que é ter de aturar conversa de treta, ter de ouvir intrigas e mexericos (quando não coisas piores) que são tratados como coisas importantes, ao passo que as coisas realmente importantes são desprezadas ou tratadas de forma vil, mesquinha e estúpida (quando não coisa pior). Eu já vivi casos em que, por via dessa inversão de valores generalizada se criam problemas atrás de problemas, enquanto que os condomínios estão sem administração que tal nome mereça, durante anos e, por via disso, o dinheiro nunca chega, as quotas são elevadíssimas, porque ninguém, gere nem vigia ou controla os gastos.
Mas, meu caro, se você tem um problema dessa natureza deve e tem de aturar tudo isso e tem de comparecer nas assembleias e aí fazer valer os seus direitos (o que é bem difícil, entre nós, devido à generalização desses vícios que cito e ao apoio judicial que lhes é dado, subvertendo a democracia, como em tudo neste pais). Caso contrário você arrisca-se a que tudo o que pretende e a que tem direito lhe seja negado e ainda venham a argumentar que é com o seu consentimento (pois se até passou procuração à empresa que, afinal, você vem dizer que anda a roubar-vos).
Posso garantir-lhe que os problemas e contratempos que vai ter agora são muito maiores do que os que teria se tivesse estado na assembleia em vez de passar procuração; mas vamos ao que importa!
A saída para esse problema é convocar Assembleia para correr com essa empresa e exigir-lhes contas rigorosas.
Você diz que, das 52 fracções que compõem o prédio, apenas 16 pagam condomínio; mas fala de arrecadações e lugares de garagem que são fracções; portanto falta um dado importantíssimo: qual é a percentagem do orçamento coberta pelas 16 fracções que pagam condomínio? É que, se as que não pagam são garagens e arrecadações cuja quota é de 1 ou 2 euros por mês isso afecta pouco o orçamento e a empresa de gestão tem de ser responsabilizada pelo facto de gastar com advogados e solicitadores mais do que o que tem para receber dessas fracções, faltando aos encargos que importam aos que pagam as suas quotas. Ou será que isso é uma empresa de advogados e solicitadores?
É no que dá entregar a administração a empresas sem que haja um administrador residente que controle e movimente as contas bancárias, decida sobre esses assuntos mais importantes, etc. E você ainda vai passar uma procuração à empresa?
Inverter esse caminho e conseguir resolver o seu problema vai ser muito difícil porque, para além das dificuldades normais, ainda há o facto de vocês (condóminos) adoptarem as atitudes erradas.
Você fala também de divergências entre os condóminos que se percebem quando refere o controlo das tais 2 condóminas sobre a dita conta; isso é mais um obstáculo porque, para resolver esse problema (que não é de dinheiro é de esbanjamento e desvio de dinheiros como é normal) seria necessário que você conseguisse a adesão da maioria dos condóminos para correr com essa empresa e que, de preferência, houvesse 2 condóminos que assumissem a administração e recolocassem as coisas no seu lugar.
O que me espanta é que você tem o mesmo "defeito" que eu tenho: escreve muito; o que significa que não é semi-analfabeto como a maioria da população deste país. Portanto tem potencialidades para, embrenhando-se no assunto, resolver o problema. Mas faz asneiras inadmissíveis como essa da procuração...
Ou seja, resumindo:
Ou você consegue a adesão de outros que perfaçam a maioria das permilagens (cujas permilagens somem 500 ou mais) e conseguem correr com a empresa, reaver o vosso dinheiro ou, pelo menos, estancar a sangria e desvios de dinheiros e se organizam para resolver os vossos problemas;
Ou então você vai ter de notificar a administração e os restantes condóminos de que, se a reparação não for feita, você manda fazer e deixa de pagar as quotas de condomínio até total pagamento da obra. Se houver outros condóminos afectados melhor será que se juntem quer para exigir a obra quer para pagá-la e descontar nas quotas de condomínio. Mas isto não resolve o essencial: estancar os desvios de fundos e exigir responsabilidades à empresa e aos condóminos que com ela colaboram se estes insistirem em colaborar depois de alertados pelos restantes.
Você fala também dum controlo "clandestino" de 2 condóminos sobre essa conta e de "promiscuidades" entre esses 2 condóminos (2 condóminas?) e a empresa que gere o condomínio. Mesmo assim você passa uma procuração à dita empresa para o representar em Assembleia, embora com uma incumbência especificada que a empresa, evidentemente, ignorou, ficando com a prerrogativa de usar o seu voto para aprovar o que muito bem entenderam.
Eu sei o que são as secas das Assembleias e o que é ter de aturar conversa de treta, ter de ouvir intrigas e mexericos (quando não coisas piores) que são tratados como coisas importantes, ao passo que as coisas realmente importantes são desprezadas ou tratadas de forma vil, mesquinha e estúpida (quando não coisa pior). Eu já vivi casos em que, por via dessa inversão de valores generalizada se criam problemas atrás de problemas, enquanto que os condomínios estão sem administração que tal nome mereça, durante anos e, por via disso, o dinheiro nunca chega, as quotas são elevadíssimas, porque ninguém, gere nem vigia ou controla os gastos.
Mas, meu caro, se você tem um problema dessa natureza deve e tem de aturar tudo isso e tem de comparecer nas assembleias e aí fazer valer os seus direitos (o que é bem difícil, entre nós, devido à generalização desses vícios que cito e ao apoio judicial que lhes é dado, subvertendo a democracia, como em tudo neste pais). Caso contrário você arrisca-se a que tudo o que pretende e a que tem direito lhe seja negado e ainda venham a argumentar que é com o seu consentimento (pois se até passou procuração à empresa que, afinal, você vem dizer que anda a roubar-vos).
Posso garantir-lhe que os problemas e contratempos que vai ter agora são muito maiores do que os que teria se tivesse estado na assembleia em vez de passar procuração; mas vamos ao que importa!
A saída para esse problema é convocar Assembleia para correr com essa empresa e exigir-lhes contas rigorosas.
Você diz que, das 52 fracções que compõem o prédio, apenas 16 pagam condomínio; mas fala de arrecadações e lugares de garagem que são fracções; portanto falta um dado importantíssimo: qual é a percentagem do orçamento coberta pelas 16 fracções que pagam condomínio? É que, se as que não pagam são garagens e arrecadações cuja quota é de 1 ou 2 euros por mês isso afecta pouco o orçamento e a empresa de gestão tem de ser responsabilizada pelo facto de gastar com advogados e solicitadores mais do que o que tem para receber dessas fracções, faltando aos encargos que importam aos que pagam as suas quotas. Ou será que isso é uma empresa de advogados e solicitadores?
É no que dá entregar a administração a empresas sem que haja um administrador residente que controle e movimente as contas bancárias, decida sobre esses assuntos mais importantes, etc. E você ainda vai passar uma procuração à empresa?
Inverter esse caminho e conseguir resolver o seu problema vai ser muito difícil porque, para além das dificuldades normais, ainda há o facto de vocês (condóminos) adoptarem as atitudes erradas.
Você fala também de divergências entre os condóminos que se percebem quando refere o controlo das tais 2 condóminas sobre a dita conta; isso é mais um obstáculo porque, para resolver esse problema (que não é de dinheiro é de esbanjamento e desvio de dinheiros como é normal) seria necessário que você conseguisse a adesão da maioria dos condóminos para correr com essa empresa e que, de preferência, houvesse 2 condóminos que assumissem a administração e recolocassem as coisas no seu lugar.
O que me espanta é que você tem o mesmo "defeito" que eu tenho: escreve muito; o que significa que não é semi-analfabeto como a maioria da população deste país. Portanto tem potencialidades para, embrenhando-se no assunto, resolver o problema. Mas faz asneiras inadmissíveis como essa da procuração...
Ou seja, resumindo:
Ou você consegue a adesão de outros que perfaçam a maioria das permilagens (cujas permilagens somem 500 ou mais) e conseguem correr com a empresa, reaver o vosso dinheiro ou, pelo menos, estancar a sangria e desvios de dinheiros e se organizam para resolver os vossos problemas;
Ou então você vai ter de notificar a administração e os restantes condóminos de que, se a reparação não for feita, você manda fazer e deixa de pagar as quotas de condomínio até total pagamento da obra. Se houver outros condóminos afectados melhor será que se juntem quer para exigir a obra quer para pagá-la e descontar nas quotas de condomínio. Mas isto não resolve o essencial: estancar os desvios de fundos e exigir responsabilidades à empresa e aos condóminos que com ela colaboram se estes insistirem em colaborar depois de alertados pelos restantes.


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 APELO!
Participação Cívica e Direitos Fundamentais:
-- Petição Para Valoração da Abstenção
--- Assine a petição AQUI, ou AQUI ou AQUI, ou AQUI, ou AQUI (Nota: Alguns dos sites "linkados" começaram por boicotar a petição impedindo as pessoas de assinar e, mais recentemente, suprimiram a página com as assinaturas. Apenas "Gopetition" se mantém acessível sempre)
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 -- Denúncia de Agressão Policial
--- Com actualizações AQUI e AQUI
«»«»
-- Petição contra os Crimes no Canil Municipal de Lisboa


I»»»»»»

Responsabilidades do Administrador do Condomínio

Pergunta: O condomínio onde resido está em fase de mudança, a empresa que geria o condomínio irá abandonar a gestão do condomínio e iremos contratar uma nova empresa. Entretanto fui eleito administrador residente, somos 2 por edifício. Alguém me pode esclarecer quais as responsabilidades que terei? Será apenas assinar cheques?

Resposta

Meu caro!
É assim:
Segundo a lei:

Administração das partes comuns do edifício

ARTIGO 1430º

(Órgãos administrativos)

1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
ARTIGO 1435º do Código Civil
(Administrador)
1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

O administrador é você. É por isso que assina os cheques.Ou será que a assembleia nomeou OUTRA PESSOA, como administrador?

Essa da administração exercida por empresas presta-se a muitos equívocos e, provavelmente, é por isso que muitas vezes corre mal.Repare que a lei fala de ADMINISTRADOR. 
Se entrega a uma empresa, quem é o administrador que você pode responsabilizar pelo que corra mal? Responsabiliza a empresa? 
No limite (e já tem acontecido) a empresa desaparece e pronto.

Pois... a julgar pelos casos aqui trazidos em que as coisas correram mal, NINGUÉM assume as respectivas responsabilidades e, se houver penalizações legais pelas falhas, os condóminos é que terão de pagar.
Claro que, se tudo correr bem, basta-lhe assinar os cheques e reportar os problemas ou necessidades. 
Mas a administração do condomínio implica também gestão. 
Se é um condómino a gerir, espera-se que seja criterioso e adopte as melhores e mais vantajosas soluções... 

Se for uma empresa gere salvaguardando os seus interesses e não, necessariamente, os do condomínio, como já apareceram aqui vários casos.

Claro que, se tudo correr mal... você é que arca com as responsabilidades, porque o seu nome é que está lá nomeado pela Assembleia