Alteração do regime de quotas de Condomínio

Alteração do regime de quotas de Condomínio e os Acórdãos de "mete nojo"!

Pergunta:

Tenho uma dúvida, se pudessem ajudar agradecia. 

No meu condomínio existem frações de permilagens diferentes. No entanto, e desde que para cá vim morar, já estava definido que o pagamento mensal seria dividido de forma igual para todos, independentemente das áreas (excepto lojas, claro). Sinceramente não sei se está definido em acta, imagino que sim, mas nunca consultei as actas antigas para comprovar. No regulamento do condomínio prevê esse regime, de modo excepcional (isto é, aprovado por 2/3 sem votos contra), tal e qual como no regulamento geral. 

A questão que coloco é, caso alguns condóminos pretendam alterar esse regime para o standard, isto é, cálculo por permilagens, qual a quantidade de votos necessária? Será na mesma os 2/3 sem votos contra, ou bastará maioria simples? 


Conclusão após algumas respostas:

Alteração do regime de quotas de Condomínio


RESPOSTA:

Tenha calma! 
A meu ver a lei também é clara e não oferece dúvidas quanto a essa questão... mas a jurisprudência, ABERRANTE, produzida sobre as questões do condomínio, nomeadamente essa, NÃO ENTENDE ASSIM.

É facto que o 

ARTIGO 1424.º do Código Civil
(Encargos de conservação e fruição)

1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

São muitos os desvios de entendimento no que concerne a este assunto e confesso que, só pelo facto de já ter lido muitas vezes ´é que me apercebi do equívoco..

Comecemos por esmiuçar o que diz este artigo 1424º do Código Civil quanto à forma de repartição das DIFERENTES despesas pelos condóminos:

O número 1 começa por dizer: "salvo disposição em contrário" e depois define o critério supletivo (o que se aplica por defeito) que é a repartição dos custos em função das permilagens ou percentagens.

É este "salvo disposição em contrário" que se tem prestado a todo o tipo de confusões produzindo até verdadeiras aberrações ao nível da jurisprudência.

"Salvo disposição em contrário" tem de ser entendido como "salvo disposição, legal ou contratual, em contrário" porque outra coisa qualquer não pode ser entendida como "disposição".

Porém o número 2 (disposição legal) define explicitamente qual o tipo de despesas que podem ser repartidas de forma diferente do critério supletivo através de "disposição contratual"; isto é: "determinação" do regulamento do condomínio, mas só se aprovada por maioria de 2/3 sem oposição. E essas despesas são, apenas e só "as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum"... assim como por exemplo: os encargos com administração externa; com o fornecimento de algum serviço de telecomunicações... coisas desse tipo.

Note-se ainda que o número um especifica 3 tipos de despesas: as despesas de conservação; as despesas de fruição das partes comuns... e as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum; sendo que apenas estas últimas podem ser repartidas segundo outro critério que não as permilagens, se aprovadas, sem oposição, por maioria de 2/3 e... desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

Genericamente, e erradamente, entende-se que todas as despesas, incluindo as de conservação, podem ser repartidas como muito bem se entender, quer por disposição do regulamento quer por decisão de simples Assembleia.

Alguma jurisprudência mais esclarecida exclui, em absoluto, "as despesas de conservação" dessa possibilidade de repartição doutro modo que não segundo as permilagens. Esta jurisprudência aproxima-se um pouco mais do que diz a lei. mas a lei vai mais longe: exclui não apenas os encargos de conservação mas também as despesas de fruição das partes comuns, permitindo que seja estebelecido outro critério de repartição apenas para os pagamentos de serviços de interesse comum.

Mas mesmo que se entendesse, como se faz genericamente, incluindo nalguma jurisprudência, que todas as despesas; isto é: as quotas de condomínio, pudessem ser repartidas sem ter em conta as permilagens, ainda teríamos de ter em atenção que:

Para fixar critérios de repartição das  segundo um regime diferente (quotas iguais, por exemplo) do regime "supletivo" previsto na lei (por permilagens), seria necessária maioria de 2/3 sem oposição e ainda que sejam "devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação (das despesas)"... 

Repetindo esquematicamente as condições a que teria de obedecer a "disposição (contratual) em contrário:
- maioria de 2/3 sem oposição;
- especificados os critérios
- justificados os critérios


Portanto,  bastaria que algum destes condicionalismos previstos na lei falhasse para que o regime de cálculo das cotas, segundo critério diferente das permilagens fosse nulo, inválido. E isso, a acontecer, devia dar direito à rectificação de todas as quotas retroactivamente até.

Acontece que descobri recentemente (sem espanto porque já estou habituada, mas sempre com indignação porque é incontrolável), que os "digníssimos" juízes conselheiros do STJ agora até descobriram o "sacrossanto" Fundo Comum de Reserva, para decidirem contra qualquer alteração ao regime de quotas estabelecido e em uso, MESMO QUE a alteração seja APROVADA segundo as condições previstas na Lei e se destine a implementar o regime supletivo.

Em nome do "sacrossanto Fundo Comum de Reserva" mesmo que uma simples e reles Assembleia de Condóminos tenha estabelecido um critério diferente do das permilagens, quando alguém se sentir lixado e reclamar não pode fazer nada,  nem mesmo que os restantes concordem; nem mesmo que estejam reunidas as condições; nem mesmo que a alteração para a repartição pelo critério supletivo (que, como vimos, até é imperativo) seja aprovada por unanimidade... É obra.

Quais condições de aprovação impostas por lei para estas decisões qual o quê! "Salvo disposição em contrário". Não importa quem dispôs nem como... nem sequer se a "disposição" nem isso chega a ser... não pode ser mudada nem mesmo para que, finalmente, se respeite a lei. São os meretíssimos juízes conselheiros quem decide assim... Acórdãos de "mete nojo" mesmo.

É claro que isso revela o quanto os nossos "meretíssimos" são ignorantes e analfabetos em matéria de cálculo e das coisas da matemática, o quanto são primários, a ponto de uma coisa tão simples como refazer as contas e corrigir as comparticipações, no caso do FCR, se transformar num "bicho de sete cabeças", num problema insolúvel que impõe e determina a subversão do ordenamento jurídico... Ou então é mesmo perversidade... 

É repugnante a ignorância, o analfabetismo e o primarismo que transparecem duma decisão dessas, mas está lá num resumo (Sumários) dos acórdãos do STJ. 

Ou seja, segundo a cretinice reaccionária que subjaz a tal decisão, basta um que não concorde com a alteração, mesmo que esta se destine a cumprir o que a lei determina, e que esse se dirija aos Tribunais, para que a lei se transforme em "letra morta" e os cidadãos fiquem subjugados e continuem a ser molestados por esse tipo de ilegalidades. 

Evidentemente que eu acho que deve insistir e pugnar pela reposição do que é legítimo e pela salvaguarda dos seus direitos...É preciso e urgente que acórdãos desta natureza sejam transformados em "letra morta" 
Só adicionei esta informação para que fique preparado para o que der e vier... Mas acho que deve ir em frente, como já referi. Até porque não é garantido que alguém vá para tribunal com a questão, sabendo que a alteração é legítima e correcta... 
Só alguns safardanas que movimentam influências na magistratura é que se arriscam e são suficientemente arrivistas para sermos confrontados e afrontados com coisas desta natureza. Pode ser que não haja nenhum no seu prédio... 









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ACÓRDÃOS DE (gente) "METE NOJO"

Acórdãos de (gente) “mete nojo”

O Tema é: Propriedade Horizontal, Título Constitutivo; Acórdão do STJ, Condomínios, má-fé, uso abusivo do direito, Condições de Nulidade do título constitutivo... questões de semântica nas acções judiciais

O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), vulgarmente designado “Escritura da Propriedade Horizontal” é, tem sido, campo fértil à concretização do arbítrio, da má-fé, do uso abusivo (ilegítimo) do direito... eu sei lá!

E o pior é que, não estando este, o TCPH, sujeito a qualquer fiscalização ou verificação preventiva, todos os arbítrios são possíveis e fáceis de concretizar... são “oponíveis a terceiros”; isto é: fazem lei a cumprir pelos futuros condóminos que ficam indefesos à mercê de toda a espécie de PATIFARIAS, PROIBIDAS POR LEI.

MAIS GRAVE DO QUE ISSO TUDO, os TCPH são dificílimos, quase impossíveis, de corrigir.

O bom senso e o decoro, em matéria de JUSTIÇA, deveria impôr que, sendo fácil concretizar, através desta via, todos os arbítrios e abusos lesivos dos condóminos, fosse igualmente fácil corrigir esses arbítrios e abusos, logo que detectados e confirmados pelas entidades competentes na matéria.

Mas não! Para corrigir um TCPH o(s) lesado(s) têm de se sujeitar aos meandros, obscuros e, quantas vezes, tenebrosos, da justiça e dos Tribunais, sem sequer terem garantia de serem atendidos, por mais que a razão lhes assista e estejam a ser prejudicados.

O exemplo mais comum de arbítrio e uso abusivo de direito, nesta matéria, consiste em os construtores atribuirem permilagens menores às fracções que destinam aos filhos e/ou familiares, aumentando as permilagens das restantes fracções e colocando os proprietários destas a pagar as despesas que competem àqueles.

Alecrim em flor. Bom para tratamento da esclerose "que campeia nos nossos Tribunais"

É um tema que tenho em mão (por imposição duma situação concreta) e a cujo voltarei em breve.
Neste caso também (que tenho em mãos) as permilagens foram "viciadas", prejudicando gravemente uns, PARA BENEFICIAR a casa do filho do dono da Sociedade de Construções... e as outras com dimensões semelhantes, como era inevitável. É a chulice generalizada e em grande estilo... "legítima", protegida pela justiça, pelo fisco, e pelo fisco, etc.

No sentido de corrigir a situação “que tenho em mãos”, e depois de deparar com objecções que o senso comum considera absurdas, vi-me na obrigação de “consultar a jurisprudência firmada” acerca desta questão.

“Consultar a jurisprudência” significa: ler os acórdãos emitidos pelos Tribunais de recurso: Tribunais da Relação (TR) e Supremo Tribunal de Justiça(STJ). Um suplício e uma “punição” que ninguém merece... Sendo certo que, mesmo que as situações sejam corrigidas, o cidadão NUNCA é rassarcido destas “punições”: o esforço para tentar expor, em termos “aceites” e "compreensíveis" pela “justiça”, as suas razões e percorrer o LOOONGO caminho das decisões judiciais, sempre “com o credo na boca” pela incerteza do êxito... e pelo risco dos pesados custos que acarreta, em espécie (custas judiciais), em tempo, e em esforço.

Foi no âmbito dessa “gigantesca tarefa” que me deparei com ESTE ACÓRDÃO DO STJ.

A história conta-se em poucas linhas (vou tentar resumir 7 (sete) écrans de texto. O texto do acórdão não tem paginação):

Duas sociedades de construções construiram e lavraram o TCPH dum prédio, em Lisboa, constituído, nomeadamente, por 2 fracções destinadas a comércio e serviços, uma casa de porteira, 18 fracções autónomas para habitação e 3 caves para estacionamento. A licença de Construção foi emitida nestes termos.

Segundo o Acórdão, a obra foi vistoriada 2 vezes pelos serviços da Câmara, sendo que a segunda vistoria referida foi requerida e feita para verificar “se as fracções de que o edifício se compõe estão em condições de constituir unidades independentes, para poderem pertencer a proprietários diversos, em regime de propriedade horizontal” (Sic).

Claro que esta segunda vistoria atesta a conformidade da construção com o projecto e também que “as utilizações vistoriadas constituem unidades independentes, suficientemente distintas e isoladas entre si, com saídas próprias para uma parte comum do prédio ou directamente para a via pública, de modo a formar fracções autónomas”

Enumera as fracções autónomas e inclui os estacionamentos nas partes “presumivelmente” comuns.

Como é evidente, esta vistoria não se pronuncia sobre a “conformidade dos estacionamentos para poderem constituir fracções autónomas", uma vez que os presume “áreas comuns”, mas foi isso que os construtores fizeram: Para além das fracções autónomas devidamente individualizadas, destinadas a habitação, serviços ou comércio, constituiram MAIS 61 FRACÇÕES AUTÓNOMAS, com os lugares de estacionamento.

A acção, que foi à primeira instância, subiu até ao STJ e desceu novamente á 1ª instância, voltando a subir até ao STJ (nem imagino quanto tempo, dinheiro e “empenho” tenha custado às partes), foi interposta pelo condomínio contra as sociedades de construção pedindo a nulidade parcial do TCPH, por as fracções autónomas do estacionamento não estarem em conformidade com a licença de utilização.

Ao que pude perceber, a 1ª Instância não deu razão ao condomínio, o Tribunal da Relação anula essa decisão e dá razão ao Condomínio, mas o acórdão do STJ, revoga o acórdão do TR, com uma argumentação “de mete nojo” e invocando questões de semântica, como o facto de os autores da acção não terem alegado que os estacionamentos não reúnem as condições legais para serem “fracções autónomas”, COMO É ÓBVIO.

Compreende-se! Os Srs. Juízes Conselheiros ficaram tão deslumbrados com a Arte (e manha) das construtoras, para ludibriar e “vigarizar” as disposições legais e as regras aplicáveis, que decidiram fazer, com este acórdão, uma acção de “Mecenato”, promovendo e compensando essa “arte”, à custa dos direitos de Terceiros...

E aproveitaram para “mostrarem os seus dotes artísticos” e se exercitarem nessa mesma arte, compensando-se devidamente, ATRIBUINDA AS CUSTAS ao Condomínio, autor da acção... Mais palavras para quê?

Um Acórdão de (gente) “mete nojo”, mesmo!

...../.....


E se a gente, daqui dos blogues, seguisse o exemplo do PGR, Pinto Monteiro, que acha que “Os blogues é uma vergonha”, metendo tudo no mesmo saco, disséssemos que: os juízes (desmbargadores, Conselheiros...) é tudo gente de “mete nojo”?

Não gostava, pois não, Sr. PGR?
O Sr. PGR não tem problemas com isso: Há sempre "alguém que se queixe" e que mande os esbirros da PSP espancar quem diz o que pensa, FUNDAMENTADAMENTE.
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