Avaliação do Património. A DGCI a "Justificar" a Bandalheira.

AVALIAÇÃO DO PATRIMÓNIO; A FUGA AO FISCO Praticada pelo FISCO, ou como a DGCI "JUSTIFICA" a Bandalheira que RESULTA DOS SEUS PROCEDIMENTOS Violadores da LEI.

SE VOCÊ TEM UMA CASA AVALIADA DE ACORDO COM AS REGRAS DO CIMI (constituída em Propriedade Horizontal ou transaccionada depois de 2003) E SE ESTÁ A PAGAR CONTRIBUIÇÕES DE ACORDO COM ESSE VALOR, SAIBA QUE está a ser roubado, ILEGITIMAMENTE: As Finanças, À FACE DA LEI, não podem cobrar a cidadãos diferentes o mesmo tipo de imposto, segundo critérios de valoração diferentes e descriminatórios.
Á FACE DA LEI, As Finanças só poderão passar a cobrar Impostos sobre os valores determinados segundo o CIMI, quando TODAS AS CASAS estiverem avaliadas segundo esse mesmo critério. Enquanto isso não acontecer, TODOS os impostos terão de ser cobrados em conformidade com os critérios de avaliação vigentes para a maioria, que são os critérios anteriores.

Mas as Finanças defendem todo o tipo de crimes e atropelos nesta matéria (e noutras), prejudicando uns contribuintes, ilegalmente, e beneficiando outros... ilegalmente também...

E, até agora, qualquer pessoa podia denunciar situaçõe irregulares e crimes (o site do DIAP AINDA diz isso mesmo); agora não! As Finanças não querem denúncias nenhumas, só os beneficiados é que podem "reclamar"... como se algum beneficiado por um qualquer crime destes reclamasse...
É o resumo desta história que se segue:

A situação exposta NESTE TEXTO foi transformada em Denúncia/Reclamação enviada aos Serviços da Direcção Geral das Contribuições e Impostos (DGCI) e em denúncia enviada ao DIAP.

A "situação" referida (que se admite ser generalizada em vista da enorme percentagem de casos, do nosso conhecimento, que enfermam dos mesmos problemas), pode resumir-se através da análise atenta da tabela seguinte:

TABELA I

Contém 

- As áreas de cada fracção atribuídas pelos peritos das Finanças, aquando da avaliação do Prédio;

- As áreas relacionadas na Tabela Anexa à Licença de Utilização, emitida pela CML (Câmara Municipal de Lisboa);

- As áreas totais a considerar para efeitos de avaliação segundo o CIMI: áreas Privativas CML + 0,3 x Áreas Dependentes (arrecadações e estacionamentos);

- As permilagens que constam no TCPH (Título Constitutivo da Propriedade Horizontal - Vulgo: Escritura da Propriedade Horizontal);

- As permilagens que resultam das áreas atribuídas pelos Peritos das Finanças;

- As permilagens REAIS; ou seja: as que resultam das áreas CML - Total, que são as áreas correctas.

Legenda:

Na 2ª coluna desta tabela listam-se as áreas "atribuídas" pelos peritos das Finanças e usadas para determinar a primeira avaliação do Prédio feita em 2001; Essa avaliação, vigarizada, é a que ainda vigora para 12 das 15 fracções do Prédio e beneficia largamente a casa com maior área, reduzindo-lhe a área em (179,46 - 131,50 =) 47,96 m2, o que implica uma redução de mais de 25% no respectivo valor de IMI. Das restantes 11 fracções, 10 também beneficiam duma generosa (embora menos generosa) redução nas áreas consideradas na referida avaliação e da consequente redução no IMI.
Na 3ª coluna estão as áreas privativas relacionadas na ´tabela anexa à Licença de Utilização emitida pela CML (ou seja: as áreas medidas pelos técnicos da CML);

Coluna 4 - Juntando, às áreas da coluna 3, as áreas dependentes x 0,3 conforme regras de avaliação segundo o CIMI, obtêm-se as áreas CML - total, constantes na coluna 4;

Nas 3 restantes colunas estão as permilagens:
-- constantes no TCPH, VIGARIZADAS, Viciadas, coluna 5;

-- As que corresponderiam às áreas atribuídas pelos peritos das Finanças, coluna 6;

-- As que correspondem às áreas REAIS (áreas CML - Total), obtidas nos  documentos da CML e ponderadas segundo as regras de avaliação do CIMI;

Quais é que devem valer?

Neste País desgraçado, VALE TUDO, menos a decência, o pudor, a HONESTIDADE.

Só há uma explicação possível para este comportamento dos peritos das Finanças: compadrio, tráfico de Influências, ou corrupção... ou tudo junto.

 
Resumida a situação exposta neste texto, vejamos o que há de novo.
 

Ambos os documentos referidos acima (destinados ao DIAP e à DGCI) foram enviados em 2011/06/27 (em finais de Junho, portanto há quase 2 meses).

Quanto ao DIAP não deu qualquer resposta, nem sequer o trivial: "Recebido!";

Quanto à DGCI, recebeu-se agora uma resposta que se transcreve, para que todos possam avaliar a MÁ-FÉ, os comportamentos criminosos e o tendenciosismo existentes naqueles serviços quanto a estas questões:

Transcrição da resposta recebida da DGCI quanto às questões referidas neste texto:

"""Resposta da Direcção Geral dos Impostos


Serviço de Finanças de Lisboa 5

Às questões relativas às Avaliações do patimónio, nomeadamente quanto à Avaliação, em Simultâneo, de todas as fracções do Prédio...

TRANSCRIÇÃO:

Exma. Senhora

Em resposta ao v/email, cumpre informar que a avaliação dos prédios urbanos já inscritos na matriz ao abtigo do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) é feita, por determinação legal (artigo 15º do D.L. nº 287/2003, de 12 de Nov.), sempre que ocorra uma transmissão do prédio ainda não avaliado nos termos do CIMI, sendo que, o conceito de prédio é definido no artº 2º do CIMI.

O proprietário de prédio que não cumpra os critérios anteriores, poderão solicitar, também, a avaliação dos seus, facultativamente, ao abrigo da alínea a) do nº 3 do artigo 130º do CIMI.

A avalaiação dos prédios é feita de acordo com a legislação que vigorar à data do pedido de avaliação, pelo que, pedidos formulados em datas diferentes, para prédios idênticos, poderão conduzir a avaliações diferentes, nomeadamente porque, entretanto, podem ter-se alterado os coeficientes que determinam a avaliação, tais como, o valor base dos prédios edificados eo coeficiente de vetustez.

Relativamente ao pedido de avaliação em simultâneo de todas as fracções que constituem o prédio descrito sob o artigo XXXX da freguesia de Benfica não pode ser atendido, porque só os sujeitos passivos titulares o poderão fazer, quer nos termos do artigo 13º ou artigo 130º do CIMI.

Quanto à permilagem de cada fracção a mesma foi determinada conforme consta da escritura de propriedade Horizontal lavrada (...) no 26º Cartório Notrarial de Lisboa.

Com os melhores cumprimentos,


Por Delegação

(DRII, nº229 de 2009-11-25)

Domingos Castilho

Chefe de Finanças adjunto"""

Fim de transcrição

VEJAMOS ENTÃO O QUE DIZ O PREÂMBULO do DL REFERIDO, bem como os artigos enumerados:

1 - Preâmbulo do DL 287/2003

"""Ministério das Finanças


Decreto-Lei n.º 287/2003

de 12 de Novembro

O presente decreto-lei procede à reforma da tributação do património, aprovando os novos Códigos do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) e procedendo a alterações de diversa legislação tributária conexa com a mesma reforma.

Para além do que consta nos preâmbulos dos novos Códigos, onde são explicitadas as principais linhas dos impostos que vão entrar em vigor, e das alterações introduzidas no Código do Imposto do Selo, cumpre chamar a atenção para um conjunto de disposições transitórias incluídas neste decreto-lei que se prendem, nomeadamente, com a fixação de um prazo máximo para promover a avaliação geral dos prédios urbanos e, enquanto essa avaliação não for efectuada, com as regras de actualização transitória dos seus valores patrimoniais tributários, com soluções diferenciadas para os que estão arrendados e para os que o não estão, com a determinação da avaliação dos prédios que entretanto forem transmitidos, a que se aplicará o novo mecanismo de avaliações constante do CIMI, com o estabelecimento de um regime de salvaguarda fixando o aumento da colecta do imposto municipal sobre imóveis (IMI) resultante da actualização do valor dos prédios em montantes moderados e com algumas regras transitórias quanto à liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e do imposto do selo.

Por outro lado, são ainda objecto deste decreto-lei alterações ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, com algumas novas regras sobre a atribuição de benefícios fiscais às casas de habitação e com a ampliação da possibilidade de os sujeitos passivos de baixos rendimentos poderem aceder à isenção do IMI, consagrando-se ainda benefícios em sede deste imposto e de IMT em relação aos prédios objecto de reabilitação urbanística. (...)"""

2 - Artigo 15º do DL nº 287/2003

Artigo 15.º
Avaliação de prédios já inscritos na matriz

1 - Enquanto não se proceder à avaliação geral, os prédios urbanos já inscritos na matriz serão avaliados, nos termos do CIMI, aquando da primeira transmissão ocorrida após a sua entrada em vigor, sem prejuízo, quanto a prédios arrendados, do disposto no artigo 17.º.
(Ver nova redacção pelo art.º 6.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro)
2 - O disposto no n.º 1 aplica-se às primeiras transmissões gratuitas isentas de imposto do selo, bem como às previstas na alínea e) do n.º 5 do artigo 1.º do Código do Imposto do Selo, ocorridas após 1 de Janeiro de 2004, inclusive.
3 - O disposto no presente artigo aplica-se também às primeiras transmissões de partes sociais de sociedades sujeitas a IMT, ou de estabelecimentos comerciais, industriais ou agrícolas de cujo activo façam parte prédios urbanos, ocorridas após 1 de Janeiro de 2004, inclusive.
4 - Será promovida uma avaliação geral dos prédios urbanos, no prazo máximo de 10 anos após a entrada em vigor do CIMI.
5 - Quando se proceder à avaliação geral dos prédios urbanos ou rústicos, será afectada para despesas do serviço de avaliações uma percentagem até 5, a fixar e regulamentar por portaria do Ministro das Finanças, do IMI cobrado nos anos em que se realizar aquela avaliação.
6 -Tratando-se de transmissões gratuitas de prédios urbanos, a declaração modelo n.º 1 do imposto municipal sobre imóveis, aprovada pela Portaria n.º 1282/2003, de 13 de Novembro, é apresentada no prazo estabelecido no n.º 3 do artigo 26.º do Código do Imposto do Selo.
(Aditado pelo art.º 6.º do DL n.º 211/2005, de 7 de Dezembro)
(Revogado pelo art.º 6.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro)
(Aditado pelo art.º 11.º do DL n.º 238/2006, de 20 de Dezembro).
7 - As plantas de arquitectura previstas no n.º 2 do artigo 37.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, a juntar à declaração modelo n.º 1, para efeitos de avaliação dos prédios referidos no n.º 1, são fornecidas gratuitamente pelas câmaras municipais, mediante declaração de que as mesmas se destinam exclusivamente ao cumprimento da obrigação imposta pelo presente artigo, podendo aquelas entidades cobrar apenas os custos associados à reprodução daqueles documentos.
(Aditado pelo art.º 6.º do DL n.º 211/2005, de 7 de Dezembro)
(Revogado pelo art.º 6.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro)
(Aditado pelo art.º 11.º do DL n.º 238/2006, de 20 de Dezembro).
APLICAÇÃO: A nova redacção dos n.ºs 6 e 7 é aplicável desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 211/2005, de 7 de Dezembro. (Art.º 16.º, n.º 5 do DL n.º 238/2006)
8 - O disposto no n.º 2 do presente artigo não se aplica ao cônjuge, descendentes e ascendentes, nas transmissões por morte de que forem beneficiários, salvo vontade expressa pelos próprios.(Aditado pelo art.º 96.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31/12).
APLICAÇÃO:
- Circular n.º 18/2009: Entrega do mod. 1 para as partilhas por dissolução do casamento com adjudicação de bens imóveis

3 - Artigo 13º do CIMI

C I M I

Artigo 13.º

Elementos para avaliações

1 - Os elementos referidos nas alíneas a) a d) do n.º 1 do artigo 62.º do CIMI deverão ser aprovados no prazo de 180 dias a contar da data da publicação do presente diploma.

2 - As plantas previstas na alínea b) do artigo 128.º do CIMI devem ser remetidas aos serviços de finanças da área do município no prazo de 30 dias a contar da data da publicação do presente diploma.

3 - As câmaras municipais devem colaborar com os serviços competentes da Direcção-Geral dos Impostos na elaboração das propostas de fixação dos elementos de avaliação, as quais devem ser-lhes previamente remetidas para que se pronunciem no prazo de 15 dias.

4 - Artigo 130º do CIMI

CAPÍTULO XIV - Garantias


ARTIGO 130.º - Reclamação das matrizes

1 - O sujeito passivo ou qualquer titular de um interesse directo, pessoal e legítimo, pode consultar ou obter documento comprovativo dos elementos constantes das inscrições matriciais no serviço de finanças da área da situação dos prédios.

2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, os pedidos sobre a existência de imóveis efectuados por qualquer entidade devem ser dirigidos ao serviço de finanças do domicílio fiscal do sujeito passivo.

3 - Os sujeitos passivos referidos no n.º 1 podem, a todo o tempo, reclamar de qualquer incorrecção nas inscrições matriciais, nomeadamente com base nos seguintes fundamentos:
a) Valor patrimonial tributário considerado desactualizado;
b) Indevida inclusão do prédio na matriz;
c) Erro na designação das pessoas e residências ou na descrição dos prédios;
d) Erro de transcrição dos elementos cadastrais ou das inscrições constantes de quaisquer elementos oficiais;
e) Duplicação ou omissão dos prédios ou das respectivas parcelas;
f) Não averbamento de isenção já concedida ou reconhecida;
g) Alteração na composição dos prédios em resultado de divisão, anexação de outros confinantes, rectificação de estremas ou arredondamento de propriedades;
h) Não discriminação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos por andares ou divisões de utilização autónoma;
i) Passagem do prédio ao regime de propriedade horizontal;
j) Erro na representação topográfica, confrontações e características agrárias dos prédios rústicos;
l) Erro nos mapas parcelares cometidos na divisão dos prédios referidos na alínea anterior;
m) Erro na actualização dos valores patrimoniais tributários;
n) Erro na determinação das áreas de prédios rústicos ou urbanos, desde que as diferenças entre as áreas apuradas pelo perito avaliador e a contestada sejam superiores a 10% e 5%, respectivamente.


4 - O valor patrimonial tributário resultante de avaliação directa só pode ser objecto de alteração com o fundamento previsto na alínea a) do n.º 3 por meio de avaliação decorridos três anos sobre a data do encerramento da matriz em que tenha sido inscrito o resultado daquela avaliação.

5 - Quando ocorram sinistros (...)

6 - Tratando-se de sinistros (...)

7 - Os efeitos das reclamações efectuadas com qualquer dos fundamentos previstos neste artigo só se produzirão na liquidação respeitante ao ano em que o pedido for apresentado.

ANÁLISE



A lei que institui as novas regras de avaliação Segundo o CIMI foi publicada em 2003 e prevê UM PRAZO MÁXIMO DE 10 ANOS para que se proceda à Avaliação de todas as casas segundo estas regras....

Passaram 8 (OITO) anos... e os Serviços de Finanças tudo fizeram e tudo fazem para que estas avaliações NUNCA se estendam a TODAS as casas; têm feito um enorme esforço (e têm conseguido) para que se mantenha a situação de total bandalheira (os desajustamentos fundamentais - vícios) geradores de injustiça fiscal entre os contribuintes) referidos no Preâmbulo da portaria 1337/2003, citada no texto anteriormente publicado: Ele é casas avaliadas coabitando com casas não avaliadas; ele é a vigarização dos elementos de avaliação, "à vontade do freguês"... é o que se quiser e até coisas inimagináveis... Como se vê na Tabela II:

TABELA II

Comparação entre as áreas reais e as áreas consideradas nas 

Avaliações segundo o CIMI;

Valor por metro quadrado resultante das avaliações

LEGENDA:
Na coluna:
1 - Identificam-se as fracções;
2 - Listam-se as respectivas permilagens do TCPH;
3 - Listam-se as áreas REAIS a considerar para efeitos de avaliação segundo o CIMI, isto é: área bruta privativa mais áreas dependentes ponderadas;
4 - As permilagens respectivas, permilagens reais;
5 - O valor tributável que consta nas avaliações segundo o CIMI;
6 - As áreas consideradas nessas avaliações (segundo o CIMI);
7 - O valor, por metro quadrado, dessas avaliações.

Como se pode ver nada bate certo, está TUDO ERRADO e é tudo CONTRÁRIO à LEI. Nem os valores por metro quadrado coincidem, como é imperioso que aconteça, como a lei prevê e É TÃO FÁCIL de se fazer...
Como se pode ver, a fracção I, que tem área igual a 170,38 m2 é avaliada por, APENAS, 125,90 m2... É obra!

Isto porque o respectivo comprador não declarou a área real, mas adaptou os números ao à área considerada na primeira avaliação dos peritos das Finanças, referida acima... e ainda retirou 2 décimas a essa avaliação, declarando 22 m2 desse valor como sendo áreas dependentes. Como estas áreas são ponderadas com o factor 0,3... viu a sua área, que já estava reduzida em (170,38 - 131,5 =) 38,88 m2, ainda mais reduzida para menos (170,38 - 125,9 =) 44,48 m2... Há por aí uns tipos que são mesmo gananciosos... nada os detém nem os satisfaz...

Ou seja: este contribuinte (que só contribui com o que quer, ao contrário de todos os que sejam honestos), viu assim o seu valor patrimonial (e correspondentes impostos) reduzido em (251366,73 - 185743,63 =) 65 623,10 €... A diferença é bem maior do que a casa onde moro...

E ainda há aquela coisa absurda e primária de as primeiras avaliações serem obrigatoriamente arredondadas para a dezena de euros... RIDÍCULO e demonstrativo do tipo de pessoas que decidem sobre isto...

E a DGCI tolera tudo, permite tudo, saciona todos estes CRIMES, (quando não toma  iniciativa de cometer os crimes através dos seus peritos e funcionários, como aconteceu neste caso)

Tanto os procedimentos adoptados, como os procedimento definidos (todos ao jeito de "contas de merceeiro"), próprios de ignorantes e "analfabetos", não apenas têm criado (ou mantido) a situação anterior de completa bandalheira, de desajustamentos e descriminação entre os contribuintes (proprietários), como são um bom exemplo do desperdício de meios e recursos que são invariavelmente inerentes a este tipo de instituições e seu funcionamento.

Mas eles não têm culpa de nada, dizem; a "culpa" é da Lei, evidentemente...
Será?
Vejamos com mais atenção:
Lendo a resposta da DGCI transcrita e as disposições legais invocadas e transcritas aqui também, até parece que "eles" se podem desculpar com a Lei.

Mas não podem, simplesmente porque esta lei NÃO SE APLICA ao caso concreto, e também porque não há lei nenhuma que sancione
- As vigarices (vícios) nas permilagens, como a DGCI insiste em fazer crer;
- As vigarices nas áreas consideradas para avaliação das casas;

- A descriminação entre contribuintes, quer quanto aos critérios de avaliação do património (segundo o CIMI ou segundo o anterior, mais favorável), quer quanto ao valor por metro quadrado, COMO AS FINANÇAS pretendem fazer crer como sendo normal e aceitável.

Também não é verdade que eu não possa denunciar todas estas irregularidades e os respectivos crimes; como não é verdade que não possa reclamar disto tudo, como cidadã que se sente prejudicada com os prejuízos que advêm para o Estado.

E nem é verdade que as fracções não possam ser todas avaliadas segundo o CIMI (visto que já deviam ter sido) para se poder proceder à necessária e adequada RECTIFICAÇÃO das permilagens, por isto que se pode ler nesta publicação:

"NOTAS FINAIS

1. Nos termos do n.º 1 do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, os documentos particulares que titulem actos sujeitos a registo predial devem conter os requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis, aplicando-se subsidiariamente o disposto no Código aprovado pelo Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de Agosto."

Ora, a Rectificação das permilagens é documento sujeito a Registo Predial, logo, sendo o registo feito agora (quando se proceder à rectificação), as fracções têm de ser avaliadas segundo o CIMI, COMO PREVÊEM os artigos transcritos... à semelhança do que acontece com qualquer alteração nos registos, nomeadamente "transmissões gratuítas"

Mas isso digo eu que sou "gente honesta", de bem, que pugna pelo rigor e pela correcção e aplicação escrupulosa da Lei... Nomeadamente da CONSTITUIÇÃO.

APELO!
Participação Cívica e Direitos Fundamentais:
-- Petição Para Valoração da Abstenção
-- Assine a petição AQUI, ou AQUI ou AQUI, ou AQUI, ou AQUI
-- Denúncia de Agressão Policial

-- Petição contra os Crimes no Canil Municipal de Lisboa

As Permilagens, a Avaliação do Património, a Corrupção e os "Peritos"

Uma Faceta do Banditismo Institucionalizado e as Suas Gravosas Consequências Para o País: A Peritocracia


Se você anda muito indignado com o descalabro a que o País chegou... e mais indignado ainda com a crise e o total descrédito da nossa justiça, com o arrivismo, prepotência, absolutismo, arrogância, perversidade, nepotismo e Impunidade de juízes e quejandos... e acha que não há nada pior do que isso, então deixe-me “apresentar-lhe” o PERITO... e depois julgue por si...



Tenho várias histórias, escabrosas, envolvendo “peritos”, que ainda não desisti de contar mas, neste texto, vou cingir-me à mais recente:



O imbróglio começa com o facto de se ter constatado que AS PERMILAGENS das fracções dum determinado Prédio foram VIGARIZADAS, com o objectivo de favorecer a fracção pertencente ao filho do Construtor (o filho: Paulo Fernando da Silva Dias; o construtor: Manuel João Dias – Sociedade de Construções Dias e Fernando. Lda.).

De nada serviu levantar a questão, apelar para a consciência, HONESTIDADE e civismo dos restantes condóminos. Passou-se à demanda da solução pelas vias oficiais competentes:

Primeiro foi o “jogo do empurra”: nenhuma instituição tinha que ver com nada; nenhuma tinha qualquer responsabilidade ou competência.
Apelar para os Tribunais então, NEM PENSAR!
É a opinião dos causídicos, baseada na profusa “jurisprudência” (Acórdãos sobre o tema) que sancionam, invariavelmente, este tipo de infâmias e vigarices.

Segundo toda essa gente (e mais alguma que referirei), a ÚNICA solução era aguentar, de cara alegre, a chulice dos restantes, continuar a pagar, indevidamente, os encargos que competem aos outros... porque não havia nada a fazer. Afinal há...



Nós sabemos como funcionam as instituições, neste País, INVARIAVELMENTE à margem da lei, mercê dos compadrios e tráficos de influências, mercê da CORRUPÇÃO; mas parece absurdo (e é), que a própria lei sancione tudo isso, como nos pretendem fazer crer frequentemente. Neste caso, como em muitos outros, a lei não sanciona e prevê os mecanismos para solucionar... mas TODA a gente diz que não, INCLUINDO OS JUÍZES (pelo menos a julgar pela jurisprudência, onde podemos encontrar coisas aberrantes e revoltantes... mas nenhum exemplo POSITIVO).

Acossados pela indignação que a situação provoca, vasculhou-se tudo: documentos oficiais, registos, escrituras, acórdãos... até se apresentou um requerimento ao Julgado de Paz, que foi “devolvido” logo ali, porque a questão, e o seu enquadramento, suscitaram uma série de dúvidas.

A explicação é simples: esta situação (DE VIGARICE nas Permilagens da Propriedade Horizontal) é GENERALIZADA; a julgar pela minha experiência verifica-se em mais de 95% dos casos e é praticada pelos “donos” dum sector onde impera a corrupção a todos os níveis, sector que é também protagonista duma significativa parcela da FUGA AO FISCO: O Sector da Construção Civil, que tem um enorme poder, na nossa sociedade e que move influências a todos os níveis. O Caso FreePort é apenas “a ponta do iceberg”.



Acresce que a questão interessa a TODOS, incluindo funcionários das Finanças, peritos e outros responsáveis, porque todos eles têm o seu património sujeito a contribuições, como qualquer cidadão e, por isso, todos colaboram e encobrem estas vigarices, que é uma maneira de garantirem a possibilidaade de se beneficiarem nas avaliações do seu património.... fugindo ao fisco.

Daí o muro, intransponível, de dificuldades que o cidadão encontra para resolver uma questão tão simples e trivial... e a quantidade de “porcaria” que desenterra se começa a mexer, a fundo, no assunto:

Qualquer cidadão comum, mesmo que licenciado, já teria desistido há muito tempo, concluindo pela total ausência de solução... Mas eu sou engenheira... e não é por acaso.



Na portaria 1337/2003, diz-se:

““O sistema de tributação do património em Portugal, que a recente reforma fiscal veio abolir, sofria, há várias décadas, de dois desajustamentos fundamentais geradores de injustiça fiscal entre os contribuintes. Por um lado, o regime de avaliação de prédios urbanos era profundamente discricionário (...). Por outro lado, porque a existência dum regime de actualização de valores patrimoniais tributáveis fazia recair sobre os titulares de prédios novos uma carga fiscal desproporcionada, relativamente aos titulares de prédios antigos (...)”



Hei-de vos contar uma história, ainda mais escabrosa do que esta, acerca da forma, ignóbil, como ME aplicaram esta portaria citada...



Mas vejamos então a situação actual de tributação do Património, depois de “abolido” O sistema (...) gerador de injustiças fiscais:



Neste prédio aqui referido, foi-se em busca das Avaliações segundo o CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis), avaliações essas que, até agora, incidiram apenas sobre 3 das 15 fracções. Constatou-se o seguinte:

1 – As áreas das fracções, consideradas nestas avaliações, não têm qualquer correspondência com as áreas relacionadas pelos Técnicos da CML (Câmara Municipal de Lisboa): a uma fracção com 163,7 m2 de área são atribuídos, apenas 119,3 m2, enquanto que uma fracção com 139,3 m2 tem, nestas avaliações, 140 m2;

- não têm qualquer semelhança com as áreas corresponentes às permilagens registadas na Conservatória do Registo Predial (atribuídas através da Escritura da Propriedade Horizontal);

- não têm qualquer correspondência com as áreas “ATRIBUÍDAS” pelos peritos das Finanças na primeira avaliação feita ao prédio, que data de 2002;

2 – As áreas constantes nos documentos referidos no ponto anterior NÃO TÊM QUALQUER CORRESPONDÊNCIA ENTRE SI, no que diz respeito a uma mesma fracção; isto é: cada uma das fracções deste prédio tem, actualmente TRÊS áreas diferentes (3), uma em cada um dos referidos documentos oficiais.

3 – Nem sequer o preço por metro quadrado é igual para todas as fracções, como devia e teria de ser, a julgar pelo que diz a portaria citada.


Por tudo isto, referindo e raclamando de tudo isto, enviei um email ao respectivo serviço de Finanças, requerendo a avaliação segundo o CIMI, EM SIMULTÂNEO, de todas as fracções do Prédio e disponibilizando-me para apresentar todos os documentos entendidos como necessários para tal.

O email, enviado para (dsimi@dgci.min-financas.pt), tem a data de 2010/12/03. Até agora não teve qualquer resposta... Mas, agora, eu também já sei porquê:

Posteriormente ao envio deste email decidi eu mesma reunir todos os elementos necessários, incluindo plantas da CML, e (re)fazer o cálculo das permilagens respeitando as regras aplicáveis.
Distribui um comunicado aos condóminos com esses cálculos e as respectivas consequências, não tendo havido qualquer contestação.
Em resposta, foi distribuída uma cópia do documento de avaliação das Finanças, já acima mencionado...



DOCUMENTO ESSE QUE É ASSINADO pelos PERITOS: Engº António Gabriel Cupertino Marques e Engº Abel António da Silva Marta



E o que é que acontece, DE TÃO GRAVE, nesse documento? Vejamos mais de perto:



A situação tornou-se problema porque o T2 (no prédio só há um) paga a quota de condomínio mais elevada, tem 112,55 m2, segundo a CML e os T3 (que são todas as fracções dos pisos acima do rés-do-chão) pagam quotas de condomínio inferiores (têm permilagens inferiores) e as respectivas áreas vão desde 139,3 m2 até 163,7 m2 (as casas com as mesmas dimensões da do filho do construtor). A isto acresce o facto de a arrecadação deste ser muito maior do que as restantes e de ter 2 lugares de estacionamento nas garagens, enquanto que a maioria das restantes fracções tem só um.



Neste documento relativo à primeira avaliação das Finanças, o mesmo T2 aparece com uma área de 120 m2... aos T3 são "atribuídas as áreas de 128,5 m2 e 131,5 m2. Ou seja: a área do T2 é agravada com 7,45 m2 a mais ... e às áreas dos T3, maiores, são “descontados” 32,2 m2... Porquê?

32,2 m2 é a área útil da Casa onde moro.... Será que essa casa tem direito a isenção dos impostos que estão a ser cobrados?

A Tabela seguinte contém estes elementos que refiro para melhor avaliação:

 Nota:
Na 2ª coluna desta tabela listam-se as áreas "atribuídas" pelos Peritos das Finanças;
Na 3ª coluna estão as áreas privativas relacionadas na ´tabela anexa à Licença de Utilização emitida pela CML;
Juntando, a essas áreas, as áreas dependentes, obtêm-se as áreas "total" da coluna 3;
Nas 3 retantes colunas estão as permilagens:
- segundo o TCPH (Título Constitutivo - ou Escritura - da Propriedade Horizontal), VIGARIZADAS, coluna 4;
- As que corresponderiam às áreas (também vigarizadas) dos Peritos das Finanças, coluna 5;
- As que correspondem às áreas REAIS, retiradas dos documentos da CML.

Quais é que devem valer? Neste País desgraçado, VALE TUDO, menos a decência, o pudor, a HONESTIDADE.



Só há uma explicação possível para este comportamento dos "Peritos" das Finanças: compadrio, tráfico de Influências, ou corrupção... ou tudo junto.


E mesmo assim, apesar de todo o esforço, estes Peritos não conseguiram fazer reflectir nestas avaliações, vigarizadas, A VIGARICE das permilagens vigentes, como parece que seria seu intento.


Evidentemente que o email enviado aos serviços de Finanças, referido acima, não podia ter tido qualquer resposta... nem se pode esperar que venha a ter. Como é habitual entre nós, o “assunto” foi entregue aos mesmos “peritos” que FAZEM O QUE QUEREM, que vigarizam, que delapidam o erário público e prejudicam alguns cidadãos para beneficiar quem entendem (a troco de quê?), que não prestam contas, ninguém controla o que fazem ou não fazem, por quê, nada!

Pior: fazendo uma pesquisa na NET constata-se que estes “Peritos”, são-no das Finanças (cobrando á tarefa, por avaliação... para vigarizarem o estado e os cidadãos), são igualmente “Peritos” da CML... e são-no também dos Tribunais... É claro que, no caso desta questão das permilagens ir para Tribunal e eles serem chamados a pronunciar-se, como é normal, irão dizer que “está tudo certo”; inventam uma falácia qualquer, UMA MENTIRA, para “justificar” as discrepâncias... e fica tudo “esclarecido”... porque eles é que são "OS PERITOS"... Apesar de ser evidente que NADA bate certo e que tem, OBRIGARTORIAMENTE, que bater certo.



Como é óbvio, situações como esta (e são muitas segundo constato), vigarizam alguns cidadãos que são premeditadamente prejudicados, beneficiam outros E PREJUDICAM ENORMEMENTE O ESTADO e o erário público que deixa de receber os impostos devidos (se são "devidos" para uns terão de o ser para TODOS).

Neste caso, ficaram por avaliar cerca de 376,4 m2... e como só 3 das fracções estão já avaliadas segundo o CIMI (mal avaliadas, como se refere acima), as restantes 12 continuam a “beneficiar” das benesses que lhes foram concedidas nestas avaliações, pagando muito menos do que o que deviam; para além de beneficiarem, INDEVIDAMENTE, do facto de AINDA não terem sido avaliadas segundo o CIMI, como deviam e podiam, facto que, por si só, já implicaria que pagariam muito menos contribuições do que as fracções mais pequenas que já foram avaliadas em conformidade com as regras do CIMI.



Segundo me tem sido dado constatar, a generalidade dos funcionários das Finanças não concordam com os critérios e valores das avaliações segundo o CIMI. Evidentemente que não querem, nem por sombras, que sejam aplicados ao seu próprio património... e se for inevitável querem ter possibilidade de “fugir ao fisco”, vigarizando as áreas. Por isso “os procedimentos” que determinam que “as fracções constituídas ou transaccionadas têm de ser avaliadas segundo o CIMI” são aplicados ciosamente e “escrupolosamente”, EXCLUINDO todas as outras fracções... e também por isso se benficia e fecha os olhos quando o contribuinte declara áreas inferiores às reais, APESAR de as áreas poderem ser verificadas nos documentos que o contribuinte é obrigado a entregar.

Todo o Processo (e os procedimentos) é absurdo, está viciado, e está viciado DE PROPÓSITO, para manter e ALIMENTAR estes circuitos, obscuros, de compadrio, tráfico de influências, de corrupção
É verdade que os critérios de avaliação segundo o CIMI são absurdos; que os valores são muito elevados e resultam, frequentemente, em avaliações especulativos que, a curto prazo, terão valores superiores aos valores de mercado...

Mas também é evidente que isto não pode ser. Esta situação de descriminação, ABSURDA, entre os contribuintes, em que uns pagam valores exorbitantes e outros estão amplamente beneficiados pelos “desajustamentos” referidos na portaria mencionada acima não podem continuar...

Até porque, segundo um comunicado do PCP, distribuído em fase de campanha eleitoral, vêm aí agravamentos neste e noutros impostos, por imposição da “Troika”. Evidentemente que esses agravamentos serão mais gravosos para os que já estão prejudicados, se estas VIGARICES não forem corrigidas.



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Habitações. Obras. LEI DO RUÍDO

Dec. Lei 292/2000, de 14 de Novembro, art.º 10.º do Código Civil

Limites máximos de emissão de ruído em função das horas do dia:
- 22H00 e as 7H00. (período nocturno-45 dB)
– 7:00 e as 22:00. (período diurno-55 dB).
Coima até 500 € conforme o referido D.L.


ATENÇÃO:

Segundo informação trazida aqui através dos comentários (e confirmada pela consulta do D.L. referido nela) a
LEI DO RUÍDO
ACIMA REFERIDA FOI ALTERADA PELO 

D.L. nº 9/2007 

Convém lê-lo em qualquer situação relacionada com o ruído porque altera alguns conceitos e procedimentos... simplificando nuns casos e complicando noutros.

Artigo 9.º
Actividades Ruidosas Temporárias

1 – O exercício de actividades ruidosas de carácter temporário nas proximidades de edifícios de habitação, de escolas, de hospitais ou similares é interdito durante o período nocturno, entre as 18 e as 7 horas e aos sábados, domingos e feriados, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 – O exercício das actividades referidas no número anterior pode ser autorizado durante o período nocturno e aos sábados, domingos e feriados, mediante licença especial de ruído a conceder, em casos devidamente justificados, pela câmara municipal ou pelo governador civil, quando este for a entidade competente para licenciar a actividade.
3 – A realização de espectáculos de diversão, feiras, mercados ou manifestações desportivas, incluindo os que envolvam a circulação de veículos com motor, na proximidade de edifícios de habitação, escolas, hospitais ou similares é interdita em qualquer dia ou hora, salvo se autorizada por meio de licença especial de ruído.
4 – A licença referida nos n.ºs 2 e 3 é concedida, em casos devidamente justificados, pela Câmara Municipal ou pelo Governador Civil, quando este for a entidade competente para o licenciamento, e deve mencionar, obrigatoriamente, o seguinte:
a) A localização exacta ou o percurso definido para o exercício da actividade autorizada;
b) A data do início e a data do termo da licença;
c) O horário autorizado;
d) A indicação das medidas de prevenção e de redução do ruído provocado pela actividade;
e) Outras medidas adequadas.
5 – As licenças previstas neste artigo só podem ser concedidas por período superior a 30 dias desde que o titular da licença respeite os limites fixados no n.º 3 do artigo 4.º e no n.º 3 do artigo 8.º, sob pena de caducidade, a ser declarada pelo respectivo emitente.

6 – No caso de obras de infra-estruturas de transportes cuja realização corresponda à satisfação de necessidades de reconhecido interesse público, pode, por despacho fundamentado do Ministro do Equipamento Social, ser dispensada a exigência do cumprimento dos limites referidos no número anterior por prazo não superior ao período de duração da correspondente licença especial de ruído.
7 – Para os efeitos do número anterior, o requerente das licenças previstas neste artigo deve juntar documento comprovativo de que a obra submetida a licença especial de ruído se encontra abrangida pelo despacho mencionado nesse número.

(OBRAS EM CASA)

8 – As obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de habitações, de escritórios ou de estabelecimentos comerciais apenas podem estar na origem da produção de ruído em dias úteis e durante o período diurno, entre as 8 e as 18 horas.
9 – Exceptuam-se do disposto no número anterior os trabalhos urgentes executados com vista a evitar ou a minorar perigos ou danos relativos a pessoas e bens.
10 – O responsável pela execução das obras previstas no n.º 8 deve afixar, em local acessível aos utilizadores do edifício, a duração prevista das obras, bem como o período horário em que ocorra a maior intensidade de ruído.

Atenção: 

O Artigo 16º do Regulamento Geral do Ruído, Decreto-Lei nº 9/2007, que é a lei actualmente em vigor, diz:
Obras no interior de edifícios
1 — As obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços que constituam fonte
de ruído apenas podem ser realizadas em dias úteis,entre as 8 e as 20 horas, não se encontrando sujeitas à emissão de licença especial de ruído.
2 — O responsável pela execução das obras afixa em local acessível aos utilizadores do edifício a duração prevista das obras e, quando possível, o período horário no qual se prevê que ocorra a maior intensidade de ruído.

Não substitui o artigo porque suponho que a excepção (para obras urgentes) se mantém em vigor...

11 – Sem prejuízo do procedimento contra-ordenacional aplicável, pode ser determinada a suspensão do exercício de actividades ruidosas temporárias que se encontre em violação do disposto neste artigo.
12 – A suspensão prevista no número anterior é determinada por decisão do presidente da câmara ou do governador civil respectivamente competente para o licenciamento ou autorização, depois de lavrado auto da ocorrência pela autoridade policial, oficiosamente ou a pedido de qualquer interessado ou reclamante.

Permilagens. Como calcular. Implicações.

Este texto refere-se a ERROS detectados nos cálculos das permilagens num TCPH (Escritura da Propriedade Horizontal)

Este é um exemplo real

Posteriormente publiquei ESTE TEXTO sobre o mesmo tema e sobre o mesmo caso, de cujo vou retirar para aqui isto:

"A primeiríssima questão, nesta matéria, tem que ver com o cálculo das permilagens e respectivas regras. As permilagens calculam-se SÓ com as áreas de cada fracção, como se exemplifica e explica AQUI. Calculam-se SÓ com as áreas, porque as permilagens são, por natureza, o valor relativo NA ESTRUTURA DO PRÉDIO, como decorre de todas as suas implicações. Nomeadamente (como se vê no texto abaixo) as permilagens "reproduzem-se" em várias situações, constantemente, ao longo de toda a vida útil do prédio, implicando responsabilidades, encargos e direitos dependentes de áreas ou relacionados com áreas. O único parâmetro influenciador do valor de património imobiliário que SE REPRODUZ, INVARIÁVEL, AO LONGO DE TODA A VIDA ÚTIL DUM PRÉDIO é a área de cada fracção. Isto é lógico, evidente e óbvio. É mesmo o único raciocínio lógico; mas convém especificar dado o amontoado de absurdos, de disparates, de sofismas e de conjecturas que se dizem sobre o assunto."

por motivos óbvios


O que se publica a seguir foi extraído dum comunicado aos condóminos

Fica aqui porque pode ser útil a alguém:

Na tabela anterior admitia-se que as áreas dependentes (arrecadação e estacionamento) eram todas iguais para todas as fracções.
Posteriormente soube-se que havia arrecadações muito maiores do que a maioria.
Depois disso, constatou-se que há fracções que dispõem de 2 lugares de estacionamento; e confirmou-se, na certidão do Registo Predial que as fracções situadas nos 5º e 6º andares tem 2 lugares de estacionamento enquanto que as restantes fracções têm apenas um.
Como é do conhecimento geral, tudo isso afecta as permilagens.
Portanto, para determinar, com rigor, as áreas de cada fracção que devem ser consideradas para o cálculo das permilagens, foi necessário requerer à Câmara Municipal de Lisboa (CML) as plantas das 2 caves.

Nas tabelas abaixo estão os resultados dos cálculos depois de incluir todos os dados referidos

Esta TABELA (Tabela I) apresenta os cálculos feitos para apurar a área total equivalente, de cada fracção, SEGUINDO AS REGRAS DO CIMI, área essa que vai permitir calcular as permilagens

Na TABELA II, apresentada a seguir, calculam-se as permilagens e a correspondente repartição das despesas, apresentando-se ainda as peermilagens actuais (que foram "vigarizadas" e a respectiva repartição de despesas, para comparação e para que se possa avaliar bem as implicações deste tipo de "maldades" (cá vai mais um eufenismo...)

Legenda Tabelas I e II:

1 - Na coluna “Fracção” Identificam-e as fracções e a respectiva afectação (H - habitação)
2 - Na coluna “Área Bruta em m2” listam-e as áreas brutas privativas contantes da tabela anexa à Licença de Utilização emitida pela CML (as áreas medidas pelos técnicos da CML)
3 – Na coluna “Factor de Afect.” Está o cieficiente de afectação segundo as regras do CIMI
4 – Na Coluna “Áreas Dependentes – garag” estão as áreas dos respectivos lugares de garagem constantes das plantas referidas acima, obtidas na CML
5 – Na coluna “Áreas Dependentes – Arrecad.” Estão as áreas das arrecadações que constam nas mesmas plantas
6 – Na coluna “Áreas Dependentes – Total” Estão os totais das 2 colunas anteriores
7 – Na Coluna “Factor” está o coeficiente definido no CIMI para valoração deste tipo de áreas
8 – Na colua “Área Total” está o resultado das seguintes contas aplicadas às colunas (2x3+6x7); ou seja, a área considerada na avaliação segundo o CIMI

Legenda Tabela II
3 - Na coluna “Cálculo Permilag” está, em decimais, a quota parte que cabe a cada fracção, na soma das áreas de todas as fracções; ou seja: (área total de cada fracção : (a dividir por) soma de todas as áreas totais)
4 - Na coluna “Permilag” estão as permilagens respectivas (coluna 3 x 1000)
5 – Na coluna “Permil Act. TCPH” estão as permilagens que constam, actualmente, no TCPH – Escritura da Propriedade Horizontal
6 - Na coluna “Q.Cond. Actuais” estão as quotas de condomínio actuais.
7 – Na coluna “Q.Cond. Corrigidas” estão as quotas de condomínio que resultam das permilagens reais, mantendo a receita.


Supõe-se que não será necessário explicar a complexidade dos problemas (e da sua resolução) criados por esta situação absurda, visto que o ERRO, este ou outro qualquer, não dá o direito ao recebimento de valores que na realidade não são devidos...

Por tudo isto, considera-se que seria da máxima conveniência, PARA TODOS, que fosse convocada Assembleia Geral para discutir estas questões e decidir sobre elas...
Tendo em conta o enquadramento que aqui fica à vossa consideração

Darei notícias dos passos seguintes... talvez

Nota:

QUEM TIVER DÚVIDAS acerca das tabelas e respectivos cálculos...pergunte.

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E Obrigatorio Exercer O Cargo de Administrador?

Pergunta:

Já encontrei escrito, várias vezes, que ninguém é obrigado a aceitar o cargo de Administrador de Condomínio, mas não encontrei se é legal haver uma penalização a quem se negar ao cargo, se assim for decidido em Assembleia Geral de Condóminos.

..../...../.....

O tópico onde se insere esta pergunta gerou acesa discussão, no Portal Gestão do Condomínio, com a generalidade dos intervenientes a defender que NINGUÉM pode ser obrigado a administrar... nem penalizado por isso... Até os direitos fundamentais foram invocados... Será assim?

Deixemos as penalizações para outro tema...


Vejamos o que diz a lei a propósito de administração e o que se pode concluir.

Comecemos por citar estes artigo do Código Civil, relativo à compropriedade:

»«»«»«

Artigo 1304.º

(Administração da compropriedade)

1. Na falta de regras especiais constantes do regulamento sobre administração da compropriedade, esta cabe a todos os comproprietários
«»«»«»


No que diz respeito aos condomínios...

Quanto à administrtação das partres comuns, o Código Civil - C.C. diz:

ARTIGO 1430º
(Órgãos administrativos)
1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

ARTIGO 1432º
(Convocação e funcionamento da Assembleia)
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

ARTIGO 1435º
(Administrador)
1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

ARTIGO 1435º-A
(Administrador provisório)
1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

..../..../....
O que se pretende demonstrar aqui é que existe o obrigatoriedade de (os proprietários - condóminos) exercerem o cargo de administrador ... a lei diz que sim
Quanto à obrigatoriedade em caso de decisão de Assembelia, veja a eficácia das deliberações e as respectivas condições. O nomeado contestou a deliberação da Assembleia?
..../..../....

ARTIGO 1420º
(Direitos dos condóminos)
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.

..../..../....
Se o condómino não pode renunciar para se eximir dos encargos, também não pode renunciar para se eximir doutras obrigações... como por exemplo a de administrar. ÓBVIO a meu modesto ver!

Digamos que, quem não quer administrar NUNCA, das 2 uma:
- Ou não compra casa, limita-se a alugar...
- Ou paga a quem administre... (devem excluir-se, evidentemente, os casos das pessoas que acabaram de comprar porque esses não são faltosos reiterados) se... não lhe apetece, ou não sabe, ou não quer...


A Obrigação de administrar é inerente à condição de PROPRIETÁRIO da respectiva fracção e, consequentemente, comproprietário das partes comuns. Como proprietário da sua fracção... tem de a administrar SEMPRE... como comproprietário das partes comuns... tem de administrar quando lhe competir...

Subsiste a questão de saber se, existindo a obrigatoriedade de administrar, a Assembleia pode, ou não, nomear o administrador que entender e se a decisão deve ser cumprida... obriatoriamente. A lei diz que sim. É função da Assembleia.... administrar através dum administrador. Portanto, o que a Assembleia decidir, nesta matéria (como noutras) terá de ser cumprido... ou então deve ser impugnado judicialmente.

Claro que é imprudente e, de todo, a evitar nomear uma pessoa que não quer desempenhar o cargo.
Donde se concluiria que A SOLUÇÃO seria contratar administração externa.
Porém
Se a Assembelia não deve impor o cargo a ninguém, contra a sua vontade, também não pode nem deve, sobrecarregar os que se dispõem a exercer o cargo, obrigando-os a pagar administração exterior (profissional)... e a sujeitarem-se aos respectivos inconvenientes.

A questão, aqui é se, existindo a obrigatoriedade de administrar, deve o condómino que se recuse, "cumprir a sua obrigação" doutro modo qualquer... a definir pela Assembleia (ou pelo regulamento). Se existe a obrigação de administrar (não está em causa se isso é praticável ou não, apenas se existe), não querendo o condómino exercer o cargo devem os outros ser sobrecarregados com essas tarefas, e responder apenas com um sorriso, como se o "faltoso", coitadinho, fosse inimputável? Não creio!
Então pode a Assembleia decidir uma forma alternativa de ele cumprir esta sua obrigação? Pode... e deve... a meu ver!

A solução Para respeitar todos, passa por consultar os preços cobrados pelos prestadores deste tipo de serviços, "optar" escolher o preçário mais vantajoso e dividir esse valor por todos os condóminos, em função da permilagem.
Quem se dispõe a exercer o cargo, está isento desse pagamento;
Quem se recusa a exercer o cargo deve pagar, SEMPRE, a respectiva mensalidade, como forma de se desobrigar, podendo o dinheiro reverter para o Fundo Comum de Reserva, apenas para aumentar a receita... ou para remunerar quem administre.
Mesmo que o dinheiro reverta para aumentar a receita ou para o Fundo Comum de Reserva, os que administram também obtêm vantagens porque, em caso de necessidade de pretação suplementar, pagam menos...


Essa comparticipação deve ser cobrada separadamente para não "adulterar" a repartição das despesas segundo as permilagens e também porque, no caso de uma dessas fracções ser vendida, pode o respectivo "novo" condómino preferir administrar e, consequentemente, deixar de pagar esse agravamento.

 Há quem defenda (entre os condóminos que são prejudicados por estes que se recusam) que os que não querem devem pagar, DO SEU BOLSO, a uma empresa, durante o tempo que lhes compete... mas isso não é solução porque, mesmo quando se opta por administração externa, é sempre da máxima conveniência, imprescindível mesmo, nomear ou eleger administração residente para "fazer a ligação" com a administração externa... que é como quem diz: para administrar realmente, visto que os serviços externos são apenas isso: SERVIÇOS.
Além de que, no caso de a administração ser rotativa anualmente, contratar administração externa para um ano não parece ser uma boa ideia...

Órgãos Administrativos, Seu Funcionamento.

Pergunta:
É possível convocar uma assembleia ordinária, de apresentação e discussão de contas do ano 2010, com base num orçamento que não passou, bem como as contas de 2009 não foram aprovadas, sem primeiro esclarecer, numa assembleia extraordinaria, as dúvidas que foram levantadas e constam na acta da assembleia ordinaria anterior? Quem souber agradeço esclarecimento.

A questão está na ligitimidade desta assembleia em discutir as contas efectuadas em 2010 sem as mesmas (o respecivo orçamento) terem sido aprovadas, até porque estavam subjacentes esclarecimentos a serem dados pela administração, para algumas despesas efectuadas e não esclarecidas. Obrigado

Resposta:

O que diz o Código Civil:

..../..../....

SECÇÃO IV

Administração das partes comuns do edifício

ARTIGO 1430º

(Órgãos administrativos)

..../..../....

Importa saber, aqui, quem controla: se é a Assembleia que "controla" o administrador, ou se é o contrário.
Não é por acaso que a Assembleia aparece em primeiro lugar. É a assembleia que controla o administrador...

Portanto, aprovar orçamentos, aprovar contas e "legitimidade da assembleia" são coisas diferentes e sem interdependência.
A meu ver, a questão coloca-se doutro modo: coloca-se, essencialmente nas "omissões" e suas consequências...
Se o orçamento não foi aprovado... a administração não esteve bem ao não regularizar essa questão a tempo e horas... Omitiu-se!
Se não houve orçamento idem!
Isso não invalida as despesas (que já foram feitas e envolvem responsabilidades com terceiros)... até porque os condóminos foram coniventes: podiam ter actuado e omitiram-se.
Isso não invalida, por sua vez, que as contas tenham de ser aprovadas, nem implica que tenham de ser rejeitadas.
Podem ser rejeitadas... se contiverem incorrecções. MAS DEPOIS É NECESSÁRIO ACTUAR EM CONFORMIDADE.
Quem não sabe admninistrar, ou não é confiável, DEVE SER DEMITIDO.
Se os outros toleram, reclamar do quê?

Se a aprovação das contas de 2009 ficou pendente de esclarecimentos a prestar acerca de DESPESAS, Esses esclarecimentos podem ainda ser pedidos... mas já é fora de tempo.
A Assembleia deveria ter dado um prazo para que esses esclarecimentos fossem prestados e, em caso de falha, DEMITIR O ADMINISTRADOR... omitiu-se
Nesses casos a Assembleia pode ser convocada por qualquer condómino que não tolere esse tipo de situações...

ARTIGO 1438º do Código Civil

(Recurso dos actos do administrador)

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente

Acho que, em todo o caso, é essa a hipótese que devem encarar: DEMITIR O ADMINISTRADOR.
Devem convocar Assembleia para o efeito, visto que a convocatória deve conter, na ordem de trabalhos, essa possível decisão:
- Ponto # -Apreciação dos actos do administardor e decisão sobre a sua demissão...

Nestas coisas TUDO é possível... desde que os condóminos permitam. A legitimidade é deles, eles é que SÃO OS PROPRIETÁRIOS DAS FRACÇÕES, o administrador actuam em nome deles... se consentem... é possível.

1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere

Permilagens em Propriedade Horizontal (I)

Pergunta:
PISOS C/AREAS HABITACIONAIS IGUAIS PODEM TER PERMILAGENS DIFERENTES?

Esta pergunta, como outras da mesma natureza, gerou acesa discussão no Portal do Condomínio

Nessa discussão apareceram os dados que a seguir se referem... e que podem ser úteis a alguém para ajudar a clarificar o assunto e, quem sabe? talvez possam também ajudar a perceber o que é necessário saber e fazer nestes casos

Esta é apenas uma parete da questão (fundamentação legal documentada). Há outras que serão igualmente abordadas aqui...


Citação:

No site governamental predialonline se abrirem o item: "4-Constituição de propriedade horizontal e respectivo termo de autenticação" encontram algures o seguinte texto:

"TERCEIRO: Que, pelo presente, submetem o PRÉDIO ao regime de propriedade horizontal, com as seguintes fracções autónomas:
Fracção A - [ex.: correspondente ao rés-do-chão, com a área de … metros quadrados, com entrada pelo n.º [n.º de polícia], e um lugar de estacionamento na cave, marcado com o número …], destinada a comércio, com a percentagem/permilagem de … do valor total do prédio e o valor de … euros."
Fim de citação

Depois da consulta ao site...

Fantástico!

Mais palavras para quê?

Aqui fica a minuta de TCPH apresentada no site "PredialOnline":


»»»»»»»»»»»»»
TÍTULO CONSTITUTIVO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL

SIGNATÁRIO(S) - [Identificação]

OS SIGNATÁRIOS DECLARAM:
PRIMEIRO : Que são donos e legítimos possuidores do prédio urbano sito na [Rua], n.ºs [n.ºs de polícia/lote], localidade …, freguesia de [freguesia], concelho de [concelho], inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo [número do artigo matricial], descrito na Conservatória do Registo Predial de [concelho] sob o número [n.º] da freguesia de [freguesia], registado a [favor da sociedade sua representada/seu favor] pela inscrição G - [n.º], a que atribuem o valor de … euros, doravante designado por “PRÉDIO”;
SEGUNDO: Que o PRÉDIO, composto por [ex.: cave, rés-do-chão, primeiro e segundo andares], tem a área coberta de … metros quadrados e descoberta de … metros quadrados, foi construído para transmissão em fracções autónomas, em conformidade com o projecto de construção n.º … , aprovado pela Câmara Municipal de …., no dia …., sendo composto por … fracções que constituem unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio e/ou para a via pública.
TERCEIRO: Que, pelo presente, submetem o PRÉDIO ao regime de propriedade horizontal, com as seguintes fracções autónomas:

Fracção A - [ex.: correspondente ao rés-do-chão, com a área de … metros quadrados, com entrada pelo n.º [n.º de polícia], e um lugar de estacionamento na cave, marcado com o número …], destinada a comércio, com a percentagem/permilagem de … do valor total do prédio e o valor de … euros.
Fracção B - [ ex.: correspondente ao primeiro andar direito, apartamento tipo T-dois, com a área de … metros quadrados, e um lugar de estacionamento na cave, marcado com o número …, destinada a habitação, com a percentagem/permilagem de … do valor total do prédio e o valor de … euros.
Fracção C - [ex.: correspondente ao primeiro andar esquerdo, apartamento tipo T-dois, com a área de [área] metros quadrados, com um lugar de estacionamento na cave, marcado com o número …, destinada a habitação, com a percentagem/permilagem de … do valor total do prédio e o valor de … euros.
Fracção D - [ex.: correspondente ao segundo andar, apartamento tipo T-cinco, com a área de [área] metros quadrados, e dois lugares de estacionamento na cave, marcados com os números … e …, destinada a habitação, com a percentagem/permilagem de … do valor total do prédio e o valor de … euros.
Tendo as fracções B a D entrada pelo n.º [n.º de polícia].
QUARTO: Q ue a fracção A tem acesso exclusivo a uma parcela demarcada do logradouro, com … metros quadrados; e,
Que além das referidas no art.º 1421.º do Código Civil, é parte comum do prédio a arrecadação existente no vestíbulo de entrada, para recolha do contentor do lixo.
QUINTO: Que, nos termos do disposto no nº 3 do artigo 1422.º - A do Código Civil, fica desde já autorizada a divisão da fracção autónoma designada pela letra D em novas fracções, desde não seja alterado o destino previsto neste título.
Local -
Data -
[assinatura do signatário]
_________________________________


NOTAS FINAIS

1. Nos termos do n.º 1 do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, os documentos particulares que titulem actos sujeitos a registo predial devem conter os requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis, aplicando-se subsidiariamente o disposto no Código aprovado pelo Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de Agosto.

2. Para identificação dos signatários utilizar uma das seguintes formulações:
(a) [nome completo], solteiro, maior, natural de [concelho/país], [indicar nacionalidade, se estrangeiro], portador do [bilhete de identidade emitido em [data] por [entidade emitente] / cartão de cidadão / passaporte / carta de condução], válido até [data], contribuinte fiscal [n.º], residente na [morada].
(b) [nome completo], natural de [concelho/país], [indicar nacionalidade, se estrangeiro], portador do [bilhete de identidade emitido em [data] por [entidade emitente] / cartão de cidadão / passaporte / carta de condução], válido até [data], contribuinte fiscal [n.º], e [nome completo], natural de [concelho/país], [nacionalidade, se estrangeiro], portador do [bilhete de identidade emitido em [data] por [entidade emitente] / cartão de cidadão / passaporte / carta de condução], válido até [data], contribuinte fiscal [n.º], casados sob o regime de [regime de bens], residentes na [morada].

»»»»»»»»»»»»


Portanto, como se vê acima, passou a ser usual declarar as áreas de cada fracção no TCPH... Para que será que as áreas devem constar, ANTES da referência á respectiva permilagem?


Mas há mais. Atentem no seguinte:

"os documentos particulares que titulem actos sujeitos a registo predial devem conter os requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis"

E, obtido AQUI,

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"O que é o IMT?

O IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto que tributa as transmissões onerosas do direito de propriedade, ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis, situados no território nacional e de outras situações que a lei equipara a transmissões onerosas de imóveis (art. 1º e 2º e 3º do IMT).

O IMT veio substituir o Imposto Municipal de Sisa e entrou em vigor em 01.01.2004.


Quais os factos / realidades / situações que ficam sujeitas a imposto?

As transmissões a titulo oneroso do direito de propriedade sobre imóveis, as figuras parcelares desse direito e a constituição ou extinção de diversos tipos de relações contratuais conexos com imóveis, situados no território nacional, tipificados nos n.º 1, 2, 3 e 5 do art. 2º e no artigo 3º do CIMT e codificadas no Campo 10 das instruções da Declaração Modelo 1 de IMT.
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E ainda:

..../..../..../...
Como se determina o valor patrimonial tributário para comparação com o valor declarado?

O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos é determinado segundo o regime de avaliações previsto no CIMI (...)
..../..../..../....

Conclusão:
Para outorga de TCPH é necessário (tal como para comprar casa) a declaração das Finanças relativa ao IMT (pagamento, isenção... seja o que for).
Essa declaração, tal como no caso de escritura de compra e venda, tem de conter "o Valor Patrimonial Tributável"... que é determinado segundo as regras do CIMI...



SE calhar é por isso que há necessidade, actualmente, de fazer referência às áreas... Digo eu...

Em nehuma das transcrições feitas nos outros textos anterioress acima está qualquer menção a ÁREAS, nos TCPH, no que diz respeito à atribuição das permilagens...



Afinal, Orabolas, você subscreve porque nem sequer lê (ou não percebe) os conteúdos a que faz referência (e para cujos fornece o link). Ou seja: subscreve uma coisa e vem aqui DEMONSTRAR que é exactamente ao contrário do que subscreve...


Só pode estar a gozar com "o pagode", confiante na iliteracia e na consequente predisposição "natural" dos respectivos, para não lerem nem analisarem os documentos para cujos você fornece os links.

NÃO HÁ PACHORRA!

Obras em Terraços de Cobertura (Intermédios)

Pergunta:

A responsabilidade do Condomínio na impermeabilização de um terraço depende do ano do imóvel?....há algum fundamento legal nisto?

RESPOSTA:

Não há nenhuma fundamentação legal nisso.

O que D. Quixote transcreveu:
.../..../..../......

Citação(D.Quixote):

Há fundamento legal se o terraço for intermédio, atente ao sumário. Luis Filipe. Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães Processo: 1972/06-2 Relator: CONCEIÇÃO BUCHO Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL Nº do Documento: RG Data do Acordão: 14-12-2006 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: I – O artigo 1421º do Código Civil, na redacção que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25/10, não se aplica às situações já definitivamente constituídas e reguladas, quando o mesmo entrou em vigor. II – O terraço incrustado no primeiro andar do prédio, afecto ao uso exclusivo do proprietário daquele andar, e ao qual apenas este tem acesso, deve ser considerado como intermédio e não de cobertura, ainda que o mesmo dê, em parte, cobertura a uma das fracções do rés-do-chão. III – Para os efeitos da alínea b) do artigo 1421º, do Código Civil, na redacção anterior ao citado Decreto-Lei n.º 267/94, os terraços intermédios não constituem partes comuns do prédio. Cumprimentos. ..../..../....

Como se vê extraído dum acórdão, não passa da interpretação, obtusa e abusiva, de alguns juízes que, apesar das alterações ao Código Civil terem vindo clarificar a questão, EM DEFINITIVO, tendo, no entender de muitos outros ilustres juízes, um carácter INTERPRETATIVO relativamente às situações anteriores e ao modo como eram aprecidads pelos Tribunais, TEIMAM em descriminar os cidadãos que se encontram nas mesmíssimas condições, consoante as respectivas escrituras da Propriedade Horizontal tenham sido elaboradas ANTES, ou DEPOIS das referidas alterações ao Código Civíl que definem como áreas comuns, TODOS os terraços de cobertura, QUER ELES SE SITUEM acima do último andar do corpo principal do edifício, quer eles se situem... ao nível do rés-do-chão ou do primeiro andar, por exemplo, sendo de cobertura apenas em relação às garagens; a armazéns; ou a estabelecimentos situadas, respectivamente: nas caves ou nos rés-do-chão.
(ressalvemos o facto de, no caso em apreço nesse acórdão de que D. Quixote transcreveu uma parte, parecer que o terraço em questão é misto: uma parte dá cobertura a alguma estrutura do prédio, outra não...)

Portanto... e a haver algum fundamento (oportunista) nisso, o que contaria, para o efeito, segundo a interpretação, vesga, distorcida e discriminatória (ao arrepio da lei), dalguns "meretíssimos" Juízes, seria, NÃO O ANO DE CONSTRUÇÃO do Prédio, MAS a data (ano) de elaboração da Escritura da Propriedade Horizontal

Há vários acórdãos que seguem essa linha (justa e equitativa) de interpretação (de considerar esses terraços como áreas comuns, SEMPRE)... como também há alguns outros (de gente inqualificável) que teimam em descriminar, arbitrariamente, os cidadãos, em função de coisas tão acidentais como o facto de as respectivas escrituras da Propriedade Horizontal serem anteriores ou posteriores às alterações do Código Civil que vieram esclarecer, em definitivo e sem qualquer margem para dúvidas, QUE OS TERRAÇOS DE COBERTURA SÃO, sempre e em qualquer circunstância, ÁREAS COMUNS, quer estes terraços se situem no topo do corpo principal do edifício, quer saiam para fora desse corpo principal, ao nível do rés-do-chão ou do 1º andar, dando cobertura a uma parte da estrutura.

Essa treta dos terraços intermédios NÃO EXISTE, a não ser que se trate de terraços resultantes de prolongamento da placa de betão QUE NÃO DÊEM COBERTURA A NENHUMA OUTRA ESTRUTURA DO PRÉDIO. Esses sim, são terraços intermédios com o enquadramento legal equivalente a varandas. A não ser nesses casos, essa treta dos terraços intermédios só serve para fundamentar, de forma falaciosa, os arbítrios sancionados pelos tribunais...

E aqui tem, alguns extractos dum acórdão que se pronuncia nesse mesmo sentido, ACERTADÍSSIMAMENTE:

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto (acede directamente ao acórdão clicando em cima deste título)

0325108

Nº Convencional: JTRP00036430
Relator: ALBERTO SOBRINHO
Descritores: COMPROPRIEDADE
TERRAÇOS
OBRAS

Nº do Documento: RP200311250325108
Data do Acordão: 25-11-2003
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recorrido: 9 V CIV PORTO
Texto Integral: S
Privacidade: 1

Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
Área Temática: .

Sumário: I - É a data da constituição da propriedade horizontal que define a lei aplicável onde se enquadram as partes que hão-de ser comuns e as que hão-de ser propriedade exclusiva.
II - O terraço que faça as vezes de telhado duma fracção do prédio que exorbite fisicamente do seu corpo principal constitui uma parte obrigatoriamente comum do edifício, não obstante estar afecto, no título constitutivo, ao uso exclusivo de um condómino.
Reclamações:

Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I. Relatório

Alega, no essencial, que teve de proceder, com prévio conhecimento dos réus, a obras urgentes de reparação num terraço de cobertura do edifício em propriedade horizontal de que todos são condóminos, valor que suportou na íntegra, recusando-se agora os réus a ressarci-lo da parte que lhes corresponde.
Para a hipótese daquele terraço integrar a fracção dos réus Nelson..... e mulher, pede que sejam eles a suportar o custo integral das obras.

Contestaram todos os réus, à excepção da chamada a intervir na acção Maria....... Os réus Nelson..... e mulher aceitam que o terraço é parte comum do edifício e que, consequentemente, o custo das obras é da responsabilidade de todos os condóminos. Os restantes réus invocam a sua ilegitimidade alegando que o terraço onde as obras foram efectuadas é um terraço intermédio, que não integra uma parte comum do edifício, antes configurando-se como propriedade exclusiva dos co-réus Nelson..... e mulher e concluem, por isso, que não têm que suportar o custo das obras efectuadas pelos autores, pedindo a improcedência da acção.

Saneado o processo e fixados os factos que se consideraram assentes e os controvertidos, teve lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.
Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e os réus condenados a pagar aos autores, na respectiva proporção, o valor das obras efectuadas no terraço de cobertura do edifício.

B- O direito

Da matéria de facto apurada, com interesse imediato para decisão da questão controvertida, há a realçar que:

A fracção “I” na escritura da propriedade horizontal, está descrita como “habitação no rés-do-chão direito com acesso pelo número cento e cinquenta e dois da Rua....., constituída por vestíbulo, três quartos, dois quartos de banho, sala comum, arrumos, cozinha, terraço, ...terraço com trezentos e doze metros quadrados.
O terraço é de uso exclusivo dos proprietários desta fracção “I” e a ele apenas se acede pelo interior da fracção.
Situa-se o terraço ao nível do piso da fracção “I”, constituindo um seu prolongamento, e serve de cobertura parcial às fracções “A” e “B”, que se situam na cave e abrangem toda a área do prédio, incluindo o terraço.
Nestas fracções “A” e “B” desenvolvem os AA a actividade de comercialização de móveis e artigos de decoração.
O título de constituição da propriedade horizontal do prédio em causa é de 7 de Julho de 1982.

Ao tempo em que a propriedade horizontal foi constituída vigorava o art. 1421º C.Civil, que define as partes comuns do edifício, na sua versão originária. Posteriormente este artigo sofreu alterações, sendo-lhe dada nova redacção pelo Dec-Lei 267/94, de 25 de Outubro, tendo estas alterações entrado em vigor a 1 de Janeiro de 1995.
À data da entrada em vigor da nova redacção do art. 1421º já estava constituída a propriedade horizontal e definidas as partes comuns do edifício e determinada a afectação de uma parte, concretamente aquele terraço, ao uso exclusivo de um condómino, ou seja, estava definitivamente fixado o conteúdo e os efeitos do direito de propriedade dos condóminos.
A nova lei, a nova versão do citado artigo, não é, por isso, aqui aplicável. Não obstante o nº 2 do art. 12º C.Civil determinar a aplicação da Lei Nova a situações jurídicas pré-existentes, quando aquela regula o conteúdo dessas situações, abstraindo dos factos que lhes deram origem, há que salvaguardar aqueles casos já constituídos e regulados de modo definitivo. Assim se pronunciou Baptista Machado [In Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, pág. 98.] ao dizer que a 2ª parte do nº 2 do art. 12º C.Civil não se aplica àquelas situações jurídicas constituídas por força da verificação de certos factos, cujo conteúdo, ou cujos efeitos ficam legalmente determinados em definitivo, com a produção desses factos e à medida dos mesmos factos.
Será o art. 1421º, na versão anterior às alterações introduzidas pelo Dec-Lei 267/94, o aplicável à situação vertente.

Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (arts. 1420º, nº 1 e 1421º C.Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas).
As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas –art. 1418º C.Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Das partes comuns do edifício, umas há que são imperativamente comuns a todos os condóminos -nº1 do art. 1421º, enquanto outras o são apenas presuntivamente –nº 2 do mesmo art.
Nas primeiras incluem-se aquelas que são objectivamente necessárias ao uso comum do prédio. Elas são comuns, como lucidamente advogam P.Lima e A.Varela [In C.Civil, Anotado, vol. III, em anotação ao art. 1421º], ainda que o seu uso esteja afectado a um só dos condóminos, pela razão simples de que a sua utilidade fundamental, como elemento essencial de toda a construção, se estende a todos os condóminos.
Face ao disposto na al. b) do nº 1 e nº 2 do citado art. 1421º podem ser consideradas comuns coisas destinadas ao uso exclusivo de um só dos condóminos. É o que acontece precisamente com os terraços de cobertura. A propósito desta estrutura do prédio dizem ainda aqueles Profs. [ob. e loc. cit.]: mesmo que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos (por estar situado no mesmo nível do último pavimento, ou o acesso se faça pelo interior desse pavimento, etc.), ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.
O terraço em causa constitui um prolongamento da fracção “I”, situada a nível do rés-do-chão, e serve de cobertura, ainda que parcial, ao espaço onde se situam duas fracções, destinadas à actividade comercial; ou seja, a cave exorbita fisicamente do corpo do edifício e, nessa parte, aquele terraço é a única cobertura de que a cave dispõe. Exerce ele a tal função capital de cobertura de que falam P.Lima e A.Varela.
Mesmo estando a ser usufruído pelos condóminos da fracção “I” e o seu uso estar afectado, no respectivo título, em exclusivo a esses condóminos, o terraço transcende o âmbito dessa fracção. A sua existência é necessária, essencial mesmo à possibilidade de utilização de uma outra parte do prédio, que é a cave. Por outro lado, enquanto cobertura destas fracções ele integra a parte estrutural do edifício, com o bem se observa na sentença recorrida.
O terraço que faça as vezes de telhado numa fracção do prédio que exorbite fisicamente do seu corpo principal, constitui uma parte obrigatoriamente comum do edifício, não obstante estar afectado, no título constitutivo, ao uso exclusivo de um condómino.
E esta tomada de posição encontra acolhimento na al. b) do nº 1 do art. 1421º. Neste preceito incluem-se todos os terraços que tenham função idêntica à dos telhados, que os substituam, mesmo que não se situem no topo dos edifícios.
Diga-se ainda que as alterações introduzidas pelo Dec-Lei 267/94 mais que inovadoras são interpretativas ou esclarecedoras das situações anteriores, resultando agora de uma forma explícita que os terraços que sirvam de cobertura são partes comuns, independentemente da sua localização.
Considera-se, assim, que o terraço que serve de cobertura parcial às fracções “A” e “B” constitui uma parte comum do edifício.

Clarificada e decidida esta questão, a solução quanto ao pagamento do custo das obras outra não podia ser que aquela que foi encontrada na douta sentença recorrida.
Por que de reparações indispensáveis se tratava e com cunho urgente, os autores, enquanto condóminos, podiam tomar a iniciativa dessas obras – art. 1427º C.Civil, sendo o seu custo repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções – art. 1424º C.Civil.
Esta questão nem foi impugnada pelos apelantes, que pacificamente a aceitaram e nenhum reparo merece.

IV. Decisão

Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em julgar improcedente a apelação e confirmar a douta sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Porto, 04 de Novembro de 2003
Alberto de Jesus Sobrinho
Durval dos Anjos Morais
Mário de Sousa Cruz

.../.../...


Espero ter ajudado, CONVENIENTEMENTE

Obras Urgentes. Como Actuar?

Pergunta:

Vivo no ultimo andar de prédio. Devido a mau estado da tela de cobertura entra-me água por quase todo o apartamento. Estando esta situação já identificada e comunicada à admnistração esta tem vindo a adiar sucessivamente, dado ter previsto obras para todo o prédio. Porém já passou 1,5 anos e nada feito, nem acredito que se faça tão cedo dado o valor da obra.
Visto que não quero passar outro Inverno com a água a estragar-me a casa toda, vou eu mesmo executar esta reparação na parte que cobre o meu apartamento (estando orçamentado em cerca de 6000 euros). Para tal já suspendi o pagamento mensal da minha quota de condominio afim de descontar neste valor.
Estarei agir correctamente ? Como devo proceder ?

Vejamos o que diz a jurisprudência:

Será legítimo NÃO PAGAR as quotas de condominio??

Este acórdão diz que sim:

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1824/2008-8
Relator: PEDRO LIMA GONÇALVES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
ACTAS
TÍTULO EXECUTIVO
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO

Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 08-05-2008
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PROCEDENTE

Sumário:
1. Desde que não exista impugnação, a acta não subscrita pelos condóminos – constituindo mera irregularidade – não afecta a deliberação tomada nem a exequibilidade do título nem a força vinculativa da deliberação.
2. A impugnação das deliberações da assembleia de condóminos deve ser efectuada nos termos do disposto no artigo 1433º do Código Civil.
3. Para efeitos da obrigação de cada condómino contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, não é o uso ou utilização efectiva que cada condómino faça das coisas ou serviços mas a possibilidade de utilização.
4. A exigência da comparticipação do condómino nas despesas do condomínio, ou quando este pretende que o condomínio repare o defeito que o tem impossibilitado de utilizar as suas fracções, estamos perante obrigações “propter rem”, ou seja, obrigações a que o respectivo sujeito passivo está vinculado, não por via de um contrato, mas por ser titular de um determinado direito real.
5. Pode o condómino recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o condomínio não proceder à reparação dos defeitos das partes comuns que impedem a utilização das fracções desse condómino.
.../...

E este, que se segue, vai mais longe na interpretação do que o condómino tem legitimidade para mandar executar, a fim de proteger a sua habitação:


...../......./......./.......
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

0524747 

Nº Convencional: JTRP00038439
Relator: ALBERTO SOBRINHO
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONDOMÍNIO
ADMINISTRADOR
 
Nº do Documento: RP200510250524747
Data do Acordão: 25-10-2005
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
 
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: REVOGADA.
Área Temática: .
 
Sumário: I- Nas partes comuns dos edifícios, em princípio, não podem os condóminos fazer obras ou proceder a quaisquer reparações, salvo se se apresentarem indispensaveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador.
II- A recusa do administrador na realização das obras legitima a actuação do condómino.
Reclamações: 
 
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório
(...)
Alega, no essencial, que, perante a inacção das rés, teve que proceder a obras de impermeabilização no terraço da sua fracção para evitar a grande infiltração de águas que aí se verificava. Sendo essas obras da responsabilidade da Administradora, a ela cabe indemnizá-la dos prejuízos sofridos com as infiltrações, bem como compensá-la pelos incómodos suportados.
Contestaram as rés, começando por arguir a ilegitimidade da ré Administradora e alegando que as infiltrações são consequência da construção pela autora de um cobertura levada a efeito na sua varanda.
E a 1ª ré pretende que a autora proceda à demolição da construção que erigiu na placa de cobertura do prédio e que a indemnize dos prejuízos que lhe ocasionou, a liquidar em execução de sentença, pretensão que deduziu reconvencionalmente.
8- Derivado da permeabilidade do terraço, a autora sofreu infiltrações na sua sala de estar;
9- A autora intimou a administração para dar uma solução rápida e definitiva ao problema das infiltrações;
10- A autora consultou diversas empresas especializadas as quais chegaram á conclusão de que a melhor solução seria a construção de um telhado em estrutura metálica, com chapas de lusalite, tendo inclusive enviado o que considerou ser o melhor orçamento, á administração do condomínio;
19- Em 17.08.98, a autora enviou á administração o relatório elaborado pelo Eng.º F.......... sobre o estado do terraço veiculando duas soluções para o problema com clara preponderância para a construção de um telhado, em virtude de a aplicação da tela não oferecer garantias e a construção de um telhado ser mais económica;
20- Na mesma carta enviou orçamento da G....... para colocação das placas, apesar de, atendendo ao estado do terraço, a referida empresa não oferecer garantias;
21- As cartas supra referidas em 19 e 20 foram devolvidas;
26- A autora colocou na placa de cobertura do prédio uma construção metálica de ferro metalizado, com cobertura e porta de duas folhas e montou capas plásticas para iluminação da caixa de escadas;
27- Tal construção tem um peso superior a uma tonelada sobre carregando, nessa medida a placa de cobertura do prédio.
B- O direito
2.1 legitimidade de intervenção do condómino não administrador
Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (arts. 1420º, nº 1 e 1421º C.Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas).
As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas –art. 1418º C.Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Das partes comuns do edifício, umas há que são imperativamente comuns a todos os condóminos -nº1 do art. 1421º, enquanto outras o são apenas presuntivamente –nº 2 do mesmo art.
Nas primeiras incluem-se aquelas que são objectivamente necessárias ao uso comum do prédio. Elas são comuns, como lucidamente advogam P.Lima e A.Varela [In C.Civil, Anotado, vol. III, em anotação ao art. 1421º], ainda que o seu uso esteja afectado a um só dos condóminos, pela razão simples de que a sua utilidade fundamental, como elemento essencial de toda a construção, se estende a todos os condóminos.
Face ao disposto na al. b) do nº 1 e nº 2 do citado art. 1421º podem ser consideradas comuns coisas destinadas ao uso exclusivo de um só dos condóminos. É o que acontece precisamente com os terraços de cobertura. A propósito desta estrutura do prédio dizem ainda aqueles Profs. [ob. e loc. cit.]: mesmo que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos (por estar situado no mesmo nível do último pavimento, ou o acesso se faça pelo interior desse pavimento, etc.), ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.
Nas partes comuns dos edifícios, em princípio, não podem os condóminos obrar ou proceder a quaisquer reparações, salvo se se apresentarem indispensáveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador –art. 1427º C.Civil.
Quando não haja administrador ou este esteja impedido ou não possa intervir e seja necessário proceder com urgência a obras que se apresentem como indispensáveis, qualquer condómino pode efectuá-las por si, sendo as despesas repartidas segundo os critérios estabelecidos no art. 1424º C.Civil.
A urgência da reparação é, no dizer de P. Lima e A. Varela [ob. cit., em anotação ao art. 1427º], o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador, sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador.
Para uma reparação ser considerada urgente é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente; que a reparação não se coadune com delongas.
Na situação vertente, além de nem sequer ter sido questionado, é indubitável que as obras efectuadas pela apelante o foram em parte comum do edifício, já que erigidas no terraço de cobertura.
Por outro lado, está factualmente demonstrada, de modo inequívoco, a urgência de realização das obras.
Efectivamente, desde a década de 80 que o piso da autora vem sofrendo de infiltrações de humidade provenientes do terraço de cobertura. Problemas de infiltração que não foram solucionados com as obras entretanto realizadas e que se agravaram. Se as obras não fossem realizadas no momento em que o foram, a habitação da autora ficava em risco -cfr. nºs 4 a 7 e 22 dos factos assentes.
O risco que corria a habitação da apelante não se compadecia com qualquer delonga na realização das obras destinadas a evitar a infiltração de humidades.
E o tipo de obras realizadas eram indispensáveis a prevenir as infiltrações de humidades e os consequentes danos daí emergentes.
De acordo com a factualidade provada, já haviam sido tentadas soluções várias e não se conseguiram eliminar as referidas infiltrações. Na verdade, desde a década de 80 que as infiltrações vinham acontecendo e nem uma firma da especialidade as conseguiu então eliminar, nem posteriormente o problema ficou resolvido aquando de nova intervenção para debelar tal deficiência –cfr. nºs 4, 5 e 7 dos factos assentes. E quando a apelante deu início às obras foram os técnicos de opinião que, na situação concreta, a melhor solução passava, em termos técnicos e económicos, pela colocação de um telhado –cfr. nºs 17, 19 e 22 dos factos assentes.
A obra concretamente erigida era a que oferecia melhores condições de eficácia e durabilidade, sendo, por isso, a obra adequada a prevenir as deficiências que o prédio apresentava.
Daí que o tipo de obra realizada fosse indispensável para resolver os graves problemas de humidades que se verificavam no prédio, com especial incidência na fracção da apelante.
Para legitimar a feitura das obras por um dos condóminos necessário se torna ainda que não haja administrador ou que este não possa intervir.
Sufragamos inteiramente a posição assumida na sentença recorrida quando aí se afirma que, a recusa do administrador na realização das obras, legitima a actuação do condómino.
Seria incompreensível que, perante a recusa do administrador na realização de obras urgentes e indispensáveis, tivesse o condómino que o convencer a actuar mediante uma providência judicial, sabido que a situação concreta de iminente perigo não se compadeceria com as delongas que uma decisão deste tipo sempre acarreta. Seria impossibilitá-lo na prática de remediar uma situação de consequências gravosas.
Por isso, no espírito da lei e presumindo-se que o legislador consagrou as soluções mais acertadas (nº 3 do art. 9º C.Civil), tem de se considerar que na falta do administrador se inclui a sua voluntária inacção para realização das obras urgentes e imprescindíveis. Na expressão legal falta do administrador cabe perfeitamente a sua voluntária falta de actuação no desempenho das respectivas funções.
A apelante diligenciou inúmeras vezes junto da Administração do Condomínio e da Assembleia de Condóminos no sentido de ver realizada as obras necessárias a evitar as infiltrações. Começou a sua luta na década de 80, continuou em 1993 e 1994 a confrontar aqueles órgãos com as infiltrações que entretanto voltaram a acontecer, para em 1998 insistir pela realização das obras, apresentar orçamentos dos respectivos custos e fixar um prazo limite para a Administração as começar. Mas todas estas diligências não foram suficientes para provocar a realização das obras- cfr. nºs 4 a 7 e 9 a 15 dos factos assentes. E só após todas estas diligências se terem frustrado e na iminência de risco para a sua habitação causada pela não realização das obras, é que tomou a iniciativa de as fazer por si.
Estava, portanto, perfeitamente legitimada a intervenção da apelante/condómina para realização das obras necessárias e urgentes de reparação do edifício.
A obra de reparação erigida pela apelante consiste numa construção metálica de ferro metalizado, com cobertura e porta de duas folhas, com peso superior a uma tonelada, assente sobre a placa de cobertura do prédio –cfr. nºs 26 e 27 dos factos assentes.
Independentemente de constituir ou não uma inovação e afectasse ou não o arranjo estético e harmonia arquitectónica do prédio, o que até nem se provou que acontecesse, o certo é que esta foi o tipo de obra necessária e imprescindível para obviar e solucionar de vez as infiltrações de humidades que se verificavam no prédio, com especial incidência na fracção da apelante e pôr fim ao risco que esta fracção corria. E tecnicamente foi a solução aconselhada, porque mais eficaz, de maior durabilidade e mais económica.
Este projecto, juntamente com um outro, foi enviado à Administração, mas este órgão nada disse e manteve-se na sua inactividade.
Depois de tudo isto, vir ainda reclamar a demolição da obra efectuada, a única mais adequada a resolver os problemas de infiltração, constitui verdadeiramente um excesso reprovável do exercício de um direito. A reconvinte demonstrou apenas preocupação com a estética do prédio, mas já menosprezou o direito, de consagração constitucional, a uma habitação saudável.
A reconvinte está a exorbitar dos fins próprios desse seu direito no contexto em que o exerce, ofendendo clamorosamente o sentimento jurídico socialmente dominante. Em suma, é claramente abusivo o exercício deste direito, o que sempre neutralizaria o pedido de demolição das obras em causa.
Para além disso, dir-se-á ainda que assenta numa incongruência a decretada demolição das obras por não ter sido autorizada a sua feitura por 2/3 dos condóminos.
Esta obra, como já referido, era urgente e indispensável para reparação do edifício e a adequada a obviar a consequências danosas na habitação da apelante.
Foi apresentado o seu projecto e solicitada a sua execução quer à Administração quer à própria Assembleia de Condóminos e nada foi feito. Este órgão deliberativo nada decidiu, mantendo-se também inactivo.
Perante a urgência que a situação reclamava, outra solução não restava à apelante que tomar a iniciativa de efectuar as obras em causa, independentemente de autorização dos condóminos, que tacitamente a não tinham dado.
Dir-se-á finalmente que a obra em causa não é de carácter inovatório.
Obras inovadoras são todas as alterações introduzidas na forma ou substância do prédio, bem como a alteração da sua afectação. São alterações que trazem algo de novo ao prédio, quer criando algo benéfico quer levando ao desaparecimento de coisas que existiam.
Diferente de inovações são as obras de reparação do prédio. Com estas tem-se em vista intervir na estrutura física do prédio com o único objectivo de suprir deficiências que apresente; de restaurar eventuais danos, de construção ou outros, que tenham afectado o edifício. E mesmo que a respectiva reparação implique a realização de obras que de algum modo interfiram com a fisionomia do prédio, nem por isso serão inovadoras.
É, assim, de concluir que as obras de reparação urgentes e indispensáveis nas partes comuns do edifício não têm carácter inovatório e podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino, quando o administrador se recuse a efectuá-las.
3. responsabilidade pelo custo das obras
Decidido que a apelante estava legitimada para realizar as obras em causa e que estas não podem ser demolidas, impõe-se agora averiguar quem suporta o seu custo.
Porque de reparações indispensáveis se tratava e com cunho urgente, a apelante, enquanto condómina, podia tomar a iniciativa dessas obras –art. 1427º C.Civil, sendo o seu custo repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções - art. 1424º C.Civil.
Esta solução emerge linearmente dos invocados preceitos legais, não suscitando qualquer dúvida.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em julgar procedente a apelação e, na revogação da sentença recorrida, acorda-se:
em condenar a 1ª ré, Administração do Condomínio, a pagar à apelante a quantia correspondente ao custo das obras de reparação por si realizadas na parte comum do edifício, abatida da quota-parte que ela própria tem de suportar, quantia essa a liquidar em execução de sentença;
em julgar improcedente o pedido reconvencional deduzido pela reconvinte Administração do Condomínio, com a consequente absolvição da autora;
condenar nas custas a ré Administração do Condomínio.
Porto, 25 de Outubro de 2005
Alberto de Jesus Sobrinho
Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
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Caramba!
Aqui a "obra de reparação" até implicou construção de uma estrutura nova... E, mesmo assim, o acórdão decide que a conrómina agiu dentro da lei e tinha legitimidade para mandar executar a obra...
DEVIDO À PASSIVIDADE DA ADMINISTRAÇÃO.
Mais parecido com o problema exposto é difícil...