Os problemas com Empresas de Gestão de Condomínios aparecem frequentemente. Eis um deles:
Pergunta:
Comprei casa em Dezembro do ano passado Como meu dever entrei em contacto com a empresa de condominio já contratada para obter informações. Qual não é o meu espanto quando só me facultam o NIB para transferencia e me dizem, por telefone, o valor que tenho que pagar mensalmente.
Questionei acerca da apresentação das contas e foi-me dito que não apresentavam as contas mensalmente. Deixei passar o mês de Janeiro na expectativa de ser feita a reunião anual para a aprovação das mesmas, e voltei a ficar surpreendida quando não houve sequer reunião.
voltei novamente a entrar em contacto desta vez para informar que iria fazer o pagamento do condominio do ano todo de 2011, e desde Janeiro que aguardo recibo do mesmo pagamento efectuado.
O que é certo é que hoje liguei para o Sr. do qual diz-me que ainda não conseguiu emitir o recibo.
Gostaria que alguém me ajudasse e que me dissesse se é legal funcionar assim uma empresa de gestão de condominios, e o que poderei fazer para mudificar esta situação.
O prédio apenas tem 6 anos e o meu medo é continuar nesta situação e um dia mais tarde quando houver problemas serios que tenham que ser resolucionados não exista fundos para tal.
RESPOSTA:
Acho que tem todos os motivos para estar preocupada:
- Como condómina tem direito A TODA a informação e consulta de documentos do Condomínio... mas apenas lhe fornecem um NIB para pagar; ou seja: para essa empresa só tem o direito... de pagar.
- Questiona sobre a apresentação das contas e informam "que não apresentam contas mensalmente" quando deviam ter informado QUANDO apresentam as contas. Aliás, se a conversa fosse comigo era o que ouviam, logo, do outro lado do telefone: "Não perguntei quando é que NÃO apresentam. Obviamente o que pretendo saber é QUANDO apresentam; quero saber das contas como é meu direito".
- Em Março "ainda" não conseguiram emitir um recibo de pagamento efectuado em Janeiro... Nem conseguiram promover a Assembleia Geral Ordinária que a lei diz que se realiza, OBRIGATORIAMENTE, na primeira quinzena de Janeiro...
Depois disto, para além de achar que tem TODOS os motivos para estar preocupada, também acho que deve actuar... tendo em atenção o seguinte:
.../...
ARTIGO 1431º do Código Civil
(Assembleia dos condóminos)
1. [b]A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano[/b].
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
.../...
A Assembleia que se reúne na primeira quinzena de Janeiro é a Assembleia Geral Ordinária e nela se costuma decidir, também, acerca de quem vai exercer a administração no respectivo ano.
E Ainda:
.../...
ARTIGO 1438º do Código Civil
(Recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
.../...
A meu ver essa é a via a seguir.
Pelos vistos essa empresa está habituada (e acomodada) a que não seja exercido qualquer controlo nem sejam feitas exigências relativamente à forma como cumpre, ou não... e isso, regra geral, transforma-se em "bola de neve" podendo acarretar gravíssimos problemas... De cujos os condóminos nem sequer se podem queixar, porque PERMITIRAM, foram coniventes.
A lei prevê os mecanismos par resolver esses problemas e outros... mas isso dá trabalho e pode trazer pesada sobrecarga a quem vá à frente (normalmente traz); por isso todos se retraem, ninguém se adianta. O problema é de todos, portanto haja outros que tomem a iniciativa... Essas empresas sabem disso... e aproveitam-se.
Já agora, se decidir convocar a Assembleia para perceber o que se passa e contestar a situação (ao menos o facto de não terem sido respeitados os seus direitos e de lhe terem dado respostas evasivas), tenha em atenção o seguinte:
Mesmo quando se contratam Empresas de administração, é da máxima conveniência que seja eleito (ou eleitos) administradores residentes que devem controlar as contas bancárias, ter o livro de actas e os restantes documentos importantes do Condomínio em seu poder, fazer a ligação com a Empresa, apresentando as situações que haja que resolver e controlar o cumprimento das decisões das Assembleias, etc.
No caso dessa empresa, depois de auscultar a opinião dos restantes condóminos, tenha em atenção que o facto de eles não estarem a cumprir com as suas obrigações, nem repeitarem as imposições legais, è motivo suficiente para SEREM "DESPEDIDOS" COM JUSTA CAUSA.
Há uma coisa que as pessoas têm sempre a tentação de fazer e que não deve consentir: que é reunir a Assembleia, deliberar... e depois esperar que a mesma empresa cumpra essas deliberações.
Não vá nisso. Não resulta. Se não cumpriram até agora e se, ainda assim, se realiza uma Assembleia que lhes renova a "confiança", que necessidade têm de passar a cumprir? (ainda há que ter em conta o conceito deles de "cumprir").
Se achar que as decisões da Assembleia não garantem, devidamente, os seus interesses e direitos, prepare-se para as contestar judicialmente.
E se os outros acharem que a melhor solução é você assumir a administração?
Tem de pensar nessa eventualidade e estar preparada.
São todas essas questões que, muitas vezes, inibem as pessoas e as impedem de agir. Quando as empresas percebem isso passam a fazer tudo o que querem e, se não forem despedidas, NUNCA lhes acontece nada por isso... até porque os condóminos tinham como impedir e não impediram...
«»«»«»«»««
E, a seguir, a transcrição doutro problema parecido... com empresa de administração de condomínios:
Bom dia .
Há um ano atrás contratámos uma empresa externa para fazer a gestão do condominio, uma vez que tínhamos muitos problemas juridicos por resolver e precisávamos de ajuda.
Havia alguns condóminos com cotas em atraso, (condominos que não habitam o prédio e nem se conhece o seu paradeiro).
Um ano depois a empresa não fez absolutamente nada para além de limpar as escadas e pagar as despesas de luz. A empresa não cumpre as funcões para as quais foi contratada.
Devido a esta má gestão, condóminos que tinham sempre as cotas em dia também deixaram de pagar e, neste momento, somos apenas 2 dos 12 condominos que continuamos a pagar as cotas. Ou seja: o que nós 2 pagamos não cobre sequer as despesas da luz quanto mais os 242 euros que a empresa cobra para a limpeza e gestão do condominio. Portanto, todos os meses existem valores não cobertos pelas cotas pagas que ficam em dívida para com esta empresa, todos os meses a dívida aumenta...
O pior é que ninguém se entende porque uns querem que a empresa deixe de gerir, outros não sabem, outros não querem que saia (porque existem contactos comerciais e de amizade). O certo é que a empresa continua a gerir e a divida a aumentar.
Se a empresa sair a divida que o condominio tem é da responsabilidade de quem? dos condóminos faltosos ou de todos (inclusivé minha que tenho as cotas em dia)?
quarta-feira, 9 de março de 2011
segunda-feira, 7 de março de 2011
Seguro de Incêndio Obrigatório
Pergunta:
Se a Admistração de um prédio não tomar as medidas definidas na lei no sentido de garantir que todos os condóminos possuem seguro de incêndio (com o capital correcto), pode a mesma ser responsabilidade no caso de ocorrência de sinistro?
Em caso afirmativo qual o enquadramento legal? (Lei/ artigos?)
Resposta:
O que diz a lei:
.../...
Artigo 1429.° do Código Civil
- Seguro obrigatório
1- É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2- O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
E ainda:
Decreto-Lei nº. 268/94 de 25 de Outubro
1 - É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
.../...
Portanto, em nenhuma destas disposições legais estão previstas sanções para o incumprimento por parte do Administrador...
MAS...
Se a lei não prevê sanção para esse incumprimento da Administração, eu acho que é óbvio que as responsabilidades a imputar decorrem dos problemas que advierem da eventualidade de ocorrência de sinistro.
A lei determina que o Administrador deve garantir a existência do seguro. Por precaução, o administrador deve, no mínimo, executar todos os passos no sentido de "garantir", a saber:
1 - Determinar, de acordo com as regras respectivas, os montantes a segurar e a responsabilidade que cabe a cada condómino em função da respectiva permilagem.
2 - Colocar a questão à apreciação e decisão da Assembleia.
3 - Notificar cada um dos condóminos e solicitar que apresentem as respectivas apólices, dando um prazo para o efeito.
4 - Contratar os seguros em falta e receber dos respectivos condóminos. No limite, debitando-lhes e recebendo coercivamente...
Suponhamos que nada disto é feito (ou não é concretizado adequadamente) e que acontece um sisnistro.
Certamente não são necessárias sanções específicas, previstas na lei... porque elas aparecerão inerentes á concretização da eventualidade: sinistro.
Se, por um mero e feliz acaso, todos os condóminos tiverem seguros adequados, nada acontecerá de mais grave.
Se nenhum tiver os seguros devidos, também é pouco provável que tenham moral para atribuir culpas ao administrador e o responsabilizar judicialmente (isso também será difícil se a administração for rotativa, porque todos serão culpados pela omissão).
Mas se houver vários condóminos que tenham os seus seguros e houver uns quantos outros que não tenham, prejudicando os interesses destes, é mais do que natural e previsível que estes responsabilizem, judicialmente até, quem devia ter actuado e se omitiu, prejudicando-os e, quiçá, comprometendo a recuperação do seu património.
Além disso, há ainda uma outra questão a considerar:
Enquanto a não contratação dos seguros permite, APENAS, poupar uns cobres, ninguém se importa, mas se isso se transformar em sério prejuízo, aí podemos assistir á concretização do velho ditado: "casa onde não há pão, todos ralham e ninguém tem razão!". Haverá sempre a tendência para eleger um bode expiatório (quem melhor do que o administrador?) e também a tendência para a auto desculpa do costume: "não sabia!"
Portanto, no mínimo, o que o administrador terá de fazer é INFORMAR, todos, de tudo o que ao tema diz respeito.
Promover os passos que são de execução simples e trivial: calcular o seguro e a comparticipação de cada fracção; fazer aprovar em Assembleia; comunicar a cada um; solicitar que sejam entregues provas de que os seguros estão contratados, TUDO SEMPRE COM TODAS AS INFORMAÇÕES E O DEVIDO ENQUADRAMENTO legal.
Depois, se não for possível apurar quem tem seguro ou não tem, por omissão dos próprios condóminos... a responsabilidade já passa a ser, em grande parte, de quem falhar...
Ao menos os que gostam de cumprir têm essa oportunidade (que decorre do facto de serem informados e de terem sido cumpridos todos os requisitos prévios).
Isto, no pressuposto de que a pergunta é feita por alguém que administra e pretende saber com o que pode contar, no caso de não estar tudo em ordem e haver sinistro....
Porém, se você é apenas um condómino preocupado com o assunto, saiba que qualquer acção ou omissão do administrador que sejam contrárias à lei podem justificar "recurso dos actos do administrador" para a Assembleia e que, nesse caso, o condómino que pretenda apresentar o recurso, pode convocar a Assembleia:
Aliás, promover a convocatória duma Assembleia para discutir o assunto: "Seguro de incêndio obrigatório" e condições para que se cumpra a lei... seria uma boa iniciativa para informar todos os condóminos das imposições legais quanto a essa matéria e para, eventualmente, levar a que a situação fosse devidamente regularizada...
Se a Admistração de um prédio não tomar as medidas definidas na lei no sentido de garantir que todos os condóminos possuem seguro de incêndio (com o capital correcto), pode a mesma ser responsabilidade no caso de ocorrência de sinistro?
Em caso afirmativo qual o enquadramento legal? (Lei/ artigos?)
Resposta:
O que diz a lei:
.../...
Artigo 1429.° do Código Civil
- Seguro obrigatório
1- É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2- O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
E ainda:
Decreto-Lei nº. 268/94 de 25 de Outubro
Artigo 5.° - Actualização do seguro
1 - É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
2 - Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.
3
- Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
.../...
Portanto, em nenhuma destas disposições legais estão previstas sanções para o incumprimento por parte do Administrador...
MAS...
Se a lei não prevê sanção para esse incumprimento da Administração, eu acho que é óbvio que as responsabilidades a imputar decorrem dos problemas que advierem da eventualidade de ocorrência de sinistro.
A lei determina que o Administrador deve garantir a existência do seguro. Por precaução, o administrador deve, no mínimo, executar todos os passos no sentido de "garantir", a saber:
1 - Determinar, de acordo com as regras respectivas, os montantes a segurar e a responsabilidade que cabe a cada condómino em função da respectiva permilagem.
2 - Colocar a questão à apreciação e decisão da Assembleia.
3 - Notificar cada um dos condóminos e solicitar que apresentem as respectivas apólices, dando um prazo para o efeito.
4 - Contratar os seguros em falta e receber dos respectivos condóminos. No limite, debitando-lhes e recebendo coercivamente...
Suponhamos que nada disto é feito (ou não é concretizado adequadamente) e que acontece um sisnistro.
Certamente não são necessárias sanções específicas, previstas na lei... porque elas aparecerão inerentes á concretização da eventualidade: sinistro.
Se, por um mero e feliz acaso, todos os condóminos tiverem seguros adequados, nada acontecerá de mais grave.
Se nenhum tiver os seguros devidos, também é pouco provável que tenham moral para atribuir culpas ao administrador e o responsabilizar judicialmente (isso também será difícil se a administração for rotativa, porque todos serão culpados pela omissão).
Mas se houver vários condóminos que tenham os seus seguros e houver uns quantos outros que não tenham, prejudicando os interesses destes, é mais do que natural e previsível que estes responsabilizem, judicialmente até, quem devia ter actuado e se omitiu, prejudicando-os e, quiçá, comprometendo a recuperação do seu património.
Além disso, há ainda uma outra questão a considerar:
Enquanto a não contratação dos seguros permite, APENAS, poupar uns cobres, ninguém se importa, mas se isso se transformar em sério prejuízo, aí podemos assistir á concretização do velho ditado: "casa onde não há pão, todos ralham e ninguém tem razão!". Haverá sempre a tendência para eleger um bode expiatório (quem melhor do que o administrador?) e também a tendência para a auto desculpa do costume: "não sabia!"
Portanto, no mínimo, o que o administrador terá de fazer é INFORMAR, todos, de tudo o que ao tema diz respeito.
Promover os passos que são de execução simples e trivial: calcular o seguro e a comparticipação de cada fracção; fazer aprovar em Assembleia; comunicar a cada um; solicitar que sejam entregues provas de que os seguros estão contratados, TUDO SEMPRE COM TODAS AS INFORMAÇÕES E O DEVIDO ENQUADRAMENTO legal.
Depois, se não for possível apurar quem tem seguro ou não tem, por omissão dos próprios condóminos... a responsabilidade já passa a ser, em grande parte, de quem falhar...
Ao menos os que gostam de cumprir têm essa oportunidade (que decorre do facto de serem informados e de terem sido cumpridos todos os requisitos prévios).
Isto, no pressuposto de que a pergunta é feita por alguém que administra e pretende saber com o que pode contar, no caso de não estar tudo em ordem e haver sinistro....
Porém, se você é apenas um condómino preocupado com o assunto, saiba que qualquer acção ou omissão do administrador que sejam contrárias à lei podem justificar "recurso dos actos do administrador" para a Assembleia e que, nesse caso, o condómino que pretenda apresentar o recurso, pode convocar a Assembleia:
ARTIGO 1438º do Código Civil
(Recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para a Assembleia, a qual pode, neste caso, ser convocada pelo condómino recorrente.
Aliás, promover a convocatória duma Assembleia para discutir o assunto: "Seguro de incêndio obrigatório" e condições para que se cumpra a lei... seria uma boa iniciativa para informar todos os condóminos das imposições legais quanto a essa matéria e para, eventualmente, levar a que a situação fosse devidamente regularizada...
sábado, 5 de março de 2011
Decidir Sobre Contribuicoes Para FCR
Já vimos como calcular a contribuição mínima para o Fundo Comum de Reserva, FCR, SEM VIOLAR A LEI, vejamos o que é permitido concluir acerca de quais as maiorias necessárias, nas assembleias de condóminos, para aumentar a comparticipação de cada condómino para ao FCR, para além dos 10%
Como é óbvio, depende das situações.
Ao contrário do que já li, por aí, é evidente que a comparticipação mínima para o FCR não necessita de ser aprovada em Assembleia de condóminos, porque está fixada por lei.
Porém, se o administrador quiser cobrar separadamente a comparticipação para o FCR e os condóminos entenderem que o Fundo de Maneio (conta à ordem) tem capacidade para satisfazer essa comparticipação... é a Assembleia que decide, por maioria simples porque, quer a gestão do Fundo de Maneio quer a gestão do Fundo de Reserva são da competência da Assembleia Geral de condóminos.
Todavia, se o condomínio mão tiver Fundo de Maneio suficiente, o administrador pode cobrar as contribuições mínimas para o FCR, sem necessitar de qualquer decisão de Assembleia
E então quando se pretende aumentar a contribuição para o Fundo de Reserva, para além dos 10% previstos na Lei, como é?
Pergunta:
Qual o Quorum para aumentar a comparticipação para o FCR, para além dos 10% impostos por lei?
Eu acho que tem de ser maioria qualificad de 2/3, sem oposição.
.../...
Resposta:
Dependendo das situações concretas, pode ser exigível maioria qualificada de 2/3, sem OPOSIÇÃO, à semelhança do que acontece nas decisões sobre a comparticipação para as despesas "necessárias", quando não é aplicado o critério da permilagem (ou quando se aplica a permilagem por ausência doutra decisão em conformidade com a lei).
Passo a explicar: Se lhe aumentarem a percentagem do FCR de 10 para 11%, com alguma explicação bem fundamentada... acredito que nem se justifique ficar contra e contestar a decisão;
Se lhe aumentarem o FCR de 10% para 50 ou 60% e, mesmo assim, o seu FCR, for de um montande quase ridículo; p. ex: 3 euros por mês, num prédio com menos de 8 condóminos, isso pode ser justificadíssimo até pelo facto de o FCR ser obrigatório e uma contribuição inferior não permitir, sequer, abrir a respectiva conta bancária... e como o FCR não tem máximo... (é apenas um exemplo ilustrativo)...
Todavia, se por uma questão de se preverem obras a mais de 5 anos, com custos estimados astronómicos, lhe aumentarem o FCR para uma percentagem muito superior aos 10% exigindo-lhe uma contribuição pesada, então não tenho dúvidas de que, só por maioria de 2/3 SEM OPOSIÇÃO.
Não será difícil provar o carácter especulativo duma previsão dessas e, consequentemente, a desnecessidade da sobrecarga de contribuição imposta a cada condómino. Isto para além de todas as eventualidades que podem acontecer antes da hipotética realização dessas obras previstas, nomeadamente as alterações de proprietários implicando que os que venderem estão a pagar encargos que já não lhes competem... e correm o risco de comprar em condomínio com contribuições de apenas 10% para o FCR, sendo obrigados a pagar o excesso de custo de qualquer eventual obra... depois de ter pago os excessos em obra que já não lhes compete pagar.
É o que se chama correr o risco de pagar o que lhe pertence e o que não lhe pertence.
Acresce que, mesmo que a contribuição não seja propriamente pesada ao orçamento familiar, ainda há a hipótese de algum ou alguns condóminos terem aplicações financeiras muito mais rentáveis e, consequentemente, preferirem pagar o excesso, quando a obra se concretizar, porque isso lhes é economicamente muito mais vantajoso.
Há que ter em conta ainda que os condóminos só estão obrigados a pagar ENCARGOS NECESSÁRIOS.. OU IMPOSTOS POR LEI, como é o caso do FCR. Portanto, se o aumento NÃO FOR NECESSÁRIO, de imediato...
As previsões a mais de 1 ano podem não representar qualquer necessidade... além disso, não passam de previsões, não são necessidades.
PORTANTO,
Se ainda houver juízes decentes, neste País, Ninguém o poderá obrigar a pagar mais de 10%... A não ser em casos em que o aumento de contribuição seja imprescindível para dar cumprimento à lei, ou seja, nos casos em que, cobrando apenas os 10%, não há condições para constituir, sequer, FCR.
Como é óbvio, depende das situações.
Ao contrário do que já li, por aí, é evidente que a comparticipação mínima para o FCR não necessita de ser aprovada em Assembleia de condóminos, porque está fixada por lei.
Porém, se o administrador quiser cobrar separadamente a comparticipação para o FCR e os condóminos entenderem que o Fundo de Maneio (conta à ordem) tem capacidade para satisfazer essa comparticipação... é a Assembleia que decide, por maioria simples porque, quer a gestão do Fundo de Maneio quer a gestão do Fundo de Reserva são da competência da Assembleia Geral de condóminos.
Todavia, se o condomínio mão tiver Fundo de Maneio suficiente, o administrador pode cobrar as contribuições mínimas para o FCR, sem necessitar de qualquer decisão de Assembleia
E então quando se pretende aumentar a contribuição para o Fundo de Reserva, para além dos 10% previstos na Lei, como é?
Pergunta:
Qual o Quorum para aumentar a comparticipação para o FCR, para além dos 10% impostos por lei?
Eu acho que tem de ser maioria qualificad de 2/3, sem oposição.
.../...
Resposta:
Dependendo das situações concretas, pode ser exigível maioria qualificada de 2/3, sem OPOSIÇÃO, à semelhança do que acontece nas decisões sobre a comparticipação para as despesas "necessárias", quando não é aplicado o critério da permilagem (ou quando se aplica a permilagem por ausência doutra decisão em conformidade com a lei).
Passo a explicar: Se lhe aumentarem a percentagem do FCR de 10 para 11%, com alguma explicação bem fundamentada... acredito que nem se justifique ficar contra e contestar a decisão;
Se lhe aumentarem o FCR de 10% para 50 ou 60% e, mesmo assim, o seu FCR, for de um montande quase ridículo; p. ex: 3 euros por mês, num prédio com menos de 8 condóminos, isso pode ser justificadíssimo até pelo facto de o FCR ser obrigatório e uma contribuição inferior não permitir, sequer, abrir a respectiva conta bancária... e como o FCR não tem máximo... (é apenas um exemplo ilustrativo)...
Todavia, se por uma questão de se preverem obras a mais de 5 anos, com custos estimados astronómicos, lhe aumentarem o FCR para uma percentagem muito superior aos 10% exigindo-lhe uma contribuição pesada, então não tenho dúvidas de que, só por maioria de 2/3 SEM OPOSIÇÃO.
Não será difícil provar o carácter especulativo duma previsão dessas e, consequentemente, a desnecessidade da sobrecarga de contribuição imposta a cada condómino. Isto para além de todas as eventualidades que podem acontecer antes da hipotética realização dessas obras previstas, nomeadamente as alterações de proprietários implicando que os que venderem estão a pagar encargos que já não lhes competem... e correm o risco de comprar em condomínio com contribuições de apenas 10% para o FCR, sendo obrigados a pagar o excesso de custo de qualquer eventual obra... depois de ter pago os excessos em obra que já não lhes compete pagar.
É o que se chama correr o risco de pagar o que lhe pertence e o que não lhe pertence.
Acresce que, mesmo que a contribuição não seja propriamente pesada ao orçamento familiar, ainda há a hipótese de algum ou alguns condóminos terem aplicações financeiras muito mais rentáveis e, consequentemente, preferirem pagar o excesso, quando a obra se concretizar, porque isso lhes é economicamente muito mais vantajoso.
Há que ter em conta ainda que os condóminos só estão obrigados a pagar ENCARGOS NECESSÁRIOS.. OU IMPOSTOS POR LEI, como é o caso do FCR. Portanto, se o aumento NÃO FOR NECESSÁRIO, de imediato...
As previsões a mais de 1 ano podem não representar qualquer necessidade... além disso, não passam de previsões, não são necessidades.
PORTANTO,
Se ainda houver juízes decentes, neste País, Ninguém o poderá obrigar a pagar mais de 10%... A não ser em casos em que o aumento de contribuição seja imprescindível para dar cumprimento à lei, ou seja, nos casos em que, cobrando apenas os 10%, não há condições para constituir, sequer, FCR.
quarta-feira, 2 de março de 2011
Retirar a Antena Parabólica
Pergunta:
Resido num prédio do ano 1980, que tinha uma antena colectiva do prédio que fornecia a todas as fracções o acesso livre e gratuito aos canais nacionais.
Em determinada altura, o meu prédio em conjunto com mais 3 prédios decidem colocar uma antena parabólica para que tivessemos acesso aos canais nacionais e internacionais. Esta antena parabólica foi coloca num dos prédios, que não é o meu e nessa altura ainda nem sequer existiam ou se ouviam falar nas empresas de TV por Cabo.
Neste momento, a maioria dos condóminos dos prédios contratou serviços de TV por Cabo, tendo ficado a antena de TV e parabólica sem manutenção e interesse e o prédio onde a antena e a parabólica está instalada pretende retirar estes dispositivos alegando que estão obsoletos e não necessitam dos mesmos porque têm TV por Cabo, embora ainda até à data de hoje me forneçam o acesso livre aos 4 canais de TV.
Ontem fui confrontada pela Administração do prédio sobre toda esta situação, tendo esta me informado que a qualquer momento eu deixarei de ter acesso aos 4 canais livres, devido à retirada da antena e parabólica do dito prédio e que terei obrigatóriamente de aderir e pagar um serviço de TV por Cabo, por ser a única pessoa que não tem no prédio, e que por isso os restantes condóminos não se vêem obrigados a colocar uma antena colectiva de acesso aos 4 canais nacionais públicos de acesso livre apenas para minha utilização, pelo que o Administrador acha que todos os condóminos estarão contra a despesa da colocação de uma antena colectiva de TV para o meu prédio a ser suportada pelo condomínio, devido a ser eu a única pessoa que não tem TV por Cabo.
Gostaria de pedir a vossa ajuda, no sentido de saber se o prédio não é obrigado a colocar uma antena colectiva para os 4 canais públicos de acesso livre, para todas fracções do prédio, visto que, eu acho que também não tenho que ser obrigada a ter que contratar um serviço pago de acesso à TV, porque a maioria dos condóminios não quer colocar antena colectiva porque neste momento tem TV por Cabo.
Até porque, a antena colectiva que se viesse a colocar iria servir todos os condóminos para que numa situação futura em que deixassem por qualquer razão de ter o serviço de TV por Cabo, pudessem sempre ter acesso aos 4 canais públicos.
Agradeço desde já todas as respostas que me possam facultar, bem como toda a base legal, para que possa fundamentar a minha posição.
RESPOSTA:
A antena colectiva que foi substituída pela parabólica é "equipamento Comum", como pode ver nos artºs do Código Civil transcritos abaixo:
Uma vez substituídas as antenas colectivas pela Parabólica, esta passou a ser o "equipamento comum" dos 4 prédios (o seu e mais 3) e passou a estar sujeita ao que dispõe a lei, não apenas em relação ao seu prédio, mas também em relação aos restantes.
Artigo 1421.° do Código Civil
- Partes comuns do prédio
1- São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2- Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3- O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condóminos certas zonas das partes comuns.
Apenas acrescentar o seguinte:
ARTIGO 1425º do Código Civil
(Inovações)
1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns
Portanto, suponho que a passagem de antena colectiva para a parabólica tenha sido aprovada pela devida maioria de 2/3... Mas como não prejudicava nenhum dos condóminos, bem pelo contrário, não se justificava oposilção... Mas agora justifica-se quanto á desactivação da antena parabólica, porque a prejudica a si, por exemplo.
Porém, para o seu caso, o que importa é o nº 2. Leia outra vez.
Donde se pode concluir que, independentemente de aprovações ou não aprovações "não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de ALGUM dos condóminos tanto da coisas próprias como das coisas comuns.
Ou seja: não depende de qualquer maioria. SIMPLESMENTE NÃO PODE, em caso algum, a não ser com a autorização de TODOS, incluindo a sua.
Suponho que não seja difícil, ao seu administrador, fazer a analogia entre a proibição de introdução de inovações e a desactivação devia a "inovações", ainda por cima sendo estas da iniciativa de cada um.
Não podem, em qualquer caso, retirar a antena parabólica, a menos que reactivem todas as antenas colectivas... ou substituam pelos protocolos com os fornecedores de televisão por cabo ou fibra óptica, ou similares, PARA TODAS AS FRACÇÕES.
Isto porque As pessoas que moram agora têm contratos de fornecimentoi desses serviços, mas futuros compradores podem não ter nem querer fazer... E têm direito á antena colectiva ou equivalente; isto é: à parabólica.
E isto é válido para cada um dos 3 prédios.
Portanto, diga-lhes que não inventem, que se atenham à lei e ao respeito pelos direitos de cada um protegidos por lei.
A questão dos tais protocolos veioi aqui ao fórum, de forma bem explícita assim:
Citação(Helk):
Venho por este meio solicitar auxilio no seguinte:
Recentemente adquiri um apartamento novo e o mesmo não tem Antena Colectiva. Foi dito pelo construtor que existe um contrato com a TV Cabo para a prestação de serviços. Mesmo que alguém não queira a TV Cabo, a mesma é obrigada a disponibilizar os 4 canais, nomeadamente RTP1, RTP2, SIC e TVI.
Eu pergunto, não é obrigatório a instalação de Antena Colectiva num edifício?
O edifício tem projecto RITA.
Para o projecto ITED sei que é obrigatório, mas como é RITA, não sei.
Cumprimentos,
Isto para ilustrar a minha afirmação de que existem os tais contratos, que podem substituir as antenas. Mas esses contratos têm de englobar TODAS AS FRACÇÕES DE TODOS OS 3 PRÉDIOS, para que se cumpra a lei. CAso contrário não podem retirar a antena parabólica
Peço desculpa pela demora na resposta. Já tinha intenção de a estruturar convenientemente há dias, mas não tive tempo, apesar de ter percebido que as suas mensagens estavam sem resposta adequada.
Boa sorte!
Espero que esses administradores sejam pessoas inteligentes e não tenha mais problemas.
Se não for o caso, isto serve para fundamentar o seu recurso ás vias judiciais, sem necessitar de recorrer a advogados.
Resido num prédio do ano 1980, que tinha uma antena colectiva do prédio que fornecia a todas as fracções o acesso livre e gratuito aos canais nacionais.
Em determinada altura, o meu prédio em conjunto com mais 3 prédios decidem colocar uma antena parabólica para que tivessemos acesso aos canais nacionais e internacionais. Esta antena parabólica foi coloca num dos prédios, que não é o meu e nessa altura ainda nem sequer existiam ou se ouviam falar nas empresas de TV por Cabo.
Neste momento, a maioria dos condóminos dos prédios contratou serviços de TV por Cabo, tendo ficado a antena de TV e parabólica sem manutenção e interesse e o prédio onde a antena e a parabólica está instalada pretende retirar estes dispositivos alegando que estão obsoletos e não necessitam dos mesmos porque têm TV por Cabo, embora ainda até à data de hoje me forneçam o acesso livre aos 4 canais de TV.
Ontem fui confrontada pela Administração do prédio sobre toda esta situação, tendo esta me informado que a qualquer momento eu deixarei de ter acesso aos 4 canais livres, devido à retirada da antena e parabólica do dito prédio e que terei obrigatóriamente de aderir e pagar um serviço de TV por Cabo, por ser a única pessoa que não tem no prédio, e que por isso os restantes condóminos não se vêem obrigados a colocar uma antena colectiva de acesso aos 4 canais nacionais públicos de acesso livre apenas para minha utilização, pelo que o Administrador acha que todos os condóminos estarão contra a despesa da colocação de uma antena colectiva de TV para o meu prédio a ser suportada pelo condomínio, devido a ser eu a única pessoa que não tem TV por Cabo.
Gostaria de pedir a vossa ajuda, no sentido de saber se o prédio não é obrigado a colocar uma antena colectiva para os 4 canais públicos de acesso livre, para todas fracções do prédio, visto que, eu acho que também não tenho que ser obrigada a ter que contratar um serviço pago de acesso à TV, porque a maioria dos condóminios não quer colocar antena colectiva porque neste momento tem TV por Cabo.
Até porque, a antena colectiva que se viesse a colocar iria servir todos os condóminos para que numa situação futura em que deixassem por qualquer razão de ter o serviço de TV por Cabo, pudessem sempre ter acesso aos 4 canais públicos.
Agradeço desde já todas as respostas que me possam facultar, bem como toda a base legal, para que possa fundamentar a minha posição.
RESPOSTA:
A antena colectiva que foi substituída pela parabólica é "equipamento Comum", como pode ver nos artºs do Código Civil transcritos abaixo:
Uma vez substituídas as antenas colectivas pela Parabólica, esta passou a ser o "equipamento comum" dos 4 prédios (o seu e mais 3) e passou a estar sujeita ao que dispõe a lei, não apenas em relação ao seu prédio, mas também em relação aos restantes.
Artigo 1421.° do Código Civil
- Partes comuns do prédio
1- São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2- Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3- O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condóminos certas zonas das partes comuns.
Apenas acrescentar o seguinte:
ARTIGO 1425º do Código Civil
(Inovações)
1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns
Portanto, suponho que a passagem de antena colectiva para a parabólica tenha sido aprovada pela devida maioria de 2/3... Mas como não prejudicava nenhum dos condóminos, bem pelo contrário, não se justificava oposilção... Mas agora justifica-se quanto á desactivação da antena parabólica, porque a prejudica a si, por exemplo.
Porém, para o seu caso, o que importa é o nº 2. Leia outra vez.
Donde se pode concluir que, independentemente de aprovações ou não aprovações "não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de ALGUM dos condóminos tanto da coisas próprias como das coisas comuns.
Ou seja: não depende de qualquer maioria. SIMPLESMENTE NÃO PODE, em caso algum, a não ser com a autorização de TODOS, incluindo a sua.
Suponho que não seja difícil, ao seu administrador, fazer a analogia entre a proibição de introdução de inovações e a desactivação devia a "inovações", ainda por cima sendo estas da iniciativa de cada um.
Não podem, em qualquer caso, retirar a antena parabólica, a menos que reactivem todas as antenas colectivas... ou substituam pelos protocolos com os fornecedores de televisão por cabo ou fibra óptica, ou similares, PARA TODAS AS FRACÇÕES.
Isto porque As pessoas que moram agora têm contratos de fornecimentoi desses serviços, mas futuros compradores podem não ter nem querer fazer... E têm direito á antena colectiva ou equivalente; isto é: à parabólica.
E isto é válido para cada um dos 3 prédios.
Portanto, diga-lhes que não inventem, que se atenham à lei e ao respeito pelos direitos de cada um protegidos por lei.
A questão dos tais protocolos veioi aqui ao fórum, de forma bem explícita assim:
Citação(Helk):
Venho por este meio solicitar auxilio no seguinte:
Recentemente adquiri um apartamento novo e o mesmo não tem Antena Colectiva. Foi dito pelo construtor que existe um contrato com a TV Cabo para a prestação de serviços. Mesmo que alguém não queira a TV Cabo, a mesma é obrigada a disponibilizar os 4 canais, nomeadamente RTP1, RTP2, SIC e TVI.
Eu pergunto, não é obrigatório a instalação de Antena Colectiva num edifício?
O edifício tem projecto RITA.
Para o projecto ITED sei que é obrigatório, mas como é RITA, não sei.
Cumprimentos,
Isto para ilustrar a minha afirmação de que existem os tais contratos, que podem substituir as antenas. Mas esses contratos têm de englobar TODAS AS FRACÇÕES DE TODOS OS 3 PRÉDIOS, para que se cumpra a lei. CAso contrário não podem retirar a antena parabólica
Peço desculpa pela demora na resposta. Já tinha intenção de a estruturar convenientemente há dias, mas não tive tempo, apesar de ter percebido que as suas mensagens estavam sem resposta adequada.
Boa sorte!
Espero que esses administradores sejam pessoas inteligentes e não tenha mais problemas.
Se não for o caso, isto serve para fundamentar o seu recurso ás vias judiciais, sem necessitar de recorrer a advogados.
Convocar Reunião de Condóminos
Pergunta:
O meu condomínio por minha iniciativa aceitou convocar a empresa de administração visto que a mesma não aparecia, não dizia nada, nem respondia aos condóminospara apresentar as contas de 2010, eleger nova administração e orcamento para 2011 entre outros pontos. Estando já a reunião agendada como se processa o curso da mesma? Não será a empresa de administração, visto que eles é que foram convocados? Seremos nos os condóminos? Eles podem votar algo seja o que for?
Como pode isso acontecer, a reunião esta marcada depois de eu fazer a carta e todos assinarem a convocatoria? Como faço, então?
Resposta:
O direito de votar nas Assembleias de Condóminos está reservado aos proprietários das respectivas fracções, ou aos seus procuradores. As empresas de administração, ou qualquer outro administrdor que não seja condómino NÃO PODE VOTAR.
Quanto à convocatória da Assembleia, Na verdade, para recorrer dos actos do administrador: (neste caso incluindo incumprimento das obrigações legais) qualquer condómino que queira Recorrer, pode convocar a Assembleia.
Todavia, para que não restem dúvidas, convèm que a convocatória seja assinada por condóminos que perfaçam, pelo menos, 25% do capital; isto é: a soma das permilgens terá de ser maior ou igual a 250.
Quanto à condução da reunião, ela pode ser assumida por um dos que convocam (o primeiro a assinar), que porà à consideração da Assembleia a assumpção dessa tarefa: Presidente da Mesa.
Visto que a empresa está em falta, até relativamente ao mínimo exigido por lei, podem rescindir o contrato por incumprimento.
Mesmo que decidam continuar a ter administração externa, deve ser eleito, SEMPRE, um administrador residente (pelo menos um) a quem a empresa de administração preste contas regularmente, que encaminhe os contactos dos condóminos, que vigie o cumprimento das decisões das Assembleias, etc.
Veja o Código Civil quanto à convocatória das Assembleias.
ARTIGO 1431º
(Assembleia dos condóminos)
1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
ARTIGO 1432º
(Convocação e funcionamento da assembleia)
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante
aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos
condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos
cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital
investido.
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não
tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes,
desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do
nº 6.
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do
seu representante.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
O meu condomínio por minha iniciativa aceitou convocar a empresa de administração visto que a mesma não aparecia, não dizia nada, nem respondia aos condóminospara apresentar as contas de 2010, eleger nova administração e orcamento para 2011 entre outros pontos. Estando já a reunião agendada como se processa o curso da mesma? Não será a empresa de administração, visto que eles é que foram convocados? Seremos nos os condóminos? Eles podem votar algo seja o que for?
Como pode isso acontecer, a reunião esta marcada depois de eu fazer a carta e todos assinarem a convocatoria? Como faço, então?
Resposta:
O direito de votar nas Assembleias de Condóminos está reservado aos proprietários das respectivas fracções, ou aos seus procuradores. As empresas de administração, ou qualquer outro administrdor que não seja condómino NÃO PODE VOTAR.
Quanto à convocatória da Assembleia, Na verdade, para recorrer dos actos do administrador: (neste caso incluindo incumprimento das obrigações legais) qualquer condómino que queira Recorrer, pode convocar a Assembleia.
Todavia, para que não restem dúvidas, convèm que a convocatória seja assinada por condóminos que perfaçam, pelo menos, 25% do capital; isto é: a soma das permilgens terá de ser maior ou igual a 250.
Quanto à condução da reunião, ela pode ser assumida por um dos que convocam (o primeiro a assinar), que porà à consideração da Assembleia a assumpção dessa tarefa: Presidente da Mesa.
Visto que a empresa está em falta, até relativamente ao mínimo exigido por lei, podem rescindir o contrato por incumprimento.
Mesmo que decidam continuar a ter administração externa, deve ser eleito, SEMPRE, um administrador residente (pelo menos um) a quem a empresa de administração preste contas regularmente, que encaminhe os contactos dos condóminos, que vigie o cumprimento das decisões das Assembleias, etc.
Veja o Código Civil quanto à convocatória das Assembleias.
ARTIGO 1431º
(Assembleia dos condóminos)
1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
ARTIGO 1432º
(Convocação e funcionamento da assembleia)
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante
aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos
condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos
cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital
investido.
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não
tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes,
desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do
nº 6.
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do
seu representante.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
Vender Lugares de Garagem
Pergunta
As finanças venderam alguns lugares de garagem no meu prédio porque o construtor tinha dividas. Da garagem temos acesso interior ao prédio. É permitida esta venda e dar acesso ao n/ prédio a uma pessoa que não é moradora?
Resposta
As Finanças venderam "lugares de garagem"????
Quer dizer: locais, limitados por uma linha a cheio, destinados a estacionamento????
Mas isso não são "fracções autónomas", não preenchem os respectivos requisitos, EM LADO NENHUM
E os condóminos tiveram o direito de opção??
Não se fie nessa de que, se foi feito pelas Finanças, está bem feito!
Devia consultar A Escritura da Propriedade Horizontal - TCPH (aliás, já o devia ter feito antes e ter embargado a penhora sobre os lugares de garagem - suponho que tenha sido penhora), confrontar com o que diz a caderneta predial e com o teor da licença de utilização (ou licença de construção - projecto aprovado pela edilidade), para ver como foi possível transformar em fracções autónomas simples lugares de garagem...
Veja, no Código Civil, as condições exigidas às fracções autónomas.
.../...
Poderiam ter vendido lugares de estacionamento, se estes fossem autónomos e com acesso directo à rua (e a licença de construção ou de utilização não fizesse menção de que se destinavam a estacionamento dos condóminos).
Ainda há outra questão:
Se o prédio se destina a habitação (à excepção das lojas, se existiem), os lugares de garagem pressupõem-se destinados a quem habita nele. _Suponho que esse prédio não é um silo destinado a estacionamento e, consequentemente, pode haver muitos motivos e fundamentos legais, a invocar por quem habita, para não permitir a utilização de algumas partes comuns, APENAS PARA ESTACIONAMENTO.
Isso é um absurdo e acho que deviam se opôr, pelas vias legais, a tal situação...
Parece que aquela monstruosidade de iniciar a moda das fracções autónomas em "Open Space" pegou... até as Finanças.,
Fracções autónomas em "Open Space", para habitação é que devia ser giro... Lá chegaremos, por este andar.
Que Absurdo!
As finanças venderam alguns lugares de garagem no meu prédio porque o construtor tinha dividas. Da garagem temos acesso interior ao prédio. É permitida esta venda e dar acesso ao n/ prédio a uma pessoa que não é moradora?
Resposta
As Finanças venderam "lugares de garagem"????
Quer dizer: locais, limitados por uma linha a cheio, destinados a estacionamento????
Mas isso não são "fracções autónomas", não preenchem os respectivos requisitos, EM LADO NENHUM
E os condóminos tiveram o direito de opção??
Não se fie nessa de que, se foi feito pelas Finanças, está bem feito!
Devia consultar A Escritura da Propriedade Horizontal - TCPH (aliás, já o devia ter feito antes e ter embargado a penhora sobre os lugares de garagem - suponho que tenha sido penhora), confrontar com o que diz a caderneta predial e com o teor da licença de utilização (ou licença de construção - projecto aprovado pela edilidade), para ver como foi possível transformar em fracções autónomas simples lugares de garagem...
Veja, no Código Civil, as condições exigidas às fracções autónomas.
.../...
SECÇÃO I
Disposições gerais
ARTIGO 1414º
(Princípio geral)
As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
.../...
Como vê:
Ainda há outra questão:
Se o prédio se destina a habitação (à excepção das lojas, se existiem), os lugares de garagem pressupõem-se destinados a quem habita nele. _Suponho que esse prédio não é um silo destinado a estacionamento e, consequentemente, pode haver muitos motivos e fundamentos legais, a invocar por quem habita, para não permitir a utilização de algumas partes comuns, APENAS PARA ESTACIONAMENTO.
Isso é um absurdo e acho que deviam se opôr, pelas vias legais, a tal situação...
Parece que aquela monstruosidade de iniciar a moda das fracções autónomas em "Open Space" pegou... até as Finanças.,
Fracções autónomas em "Open Space", para habitação é que devia ser giro... Lá chegaremos, por este andar.
Que Absurdo!
segunda-feira, 28 de fevereiro de 2011
Constituir Condominio Quando?
| Pergunta: Boa tarde, gostaria que me ajudassem a esclarecer a seguinte questão: A constituição de um condomínio é sempre obrigatória independentemente do número de proprietários ou existe um número de proprietários (ou percentagem) minimo a partir do qual é obrigatória a constituição de condomínio? No meu caso, sou proprietário de um prédio com 10 apartamentos e 4 lojas no qual só existia um proprietário de 2 apartamentos, todo o restante era meu. Até à data não tinhamos condominio constituido e acertávamos as contas "de boca". As minhas questões são as seguintes: Vendemos 2 lojas, logo o prédio passou a ter mais 2 proprietários, somos agora 4 proprietários no total. 1 - Somos agora obrigados a constituir condominio? 2 - Os proprietários das lojas têm as mesmas obrigações dos proprietários dos apartamentos como a limpeza do interior do prédio, luz e água? Desde já agradeço os vossos esclarecimentos. |
RESPOSTA:
A constituição do Condomínio "acontece" após a escritura da Propriedade Horizontal (TCPH), onde são especificadas as fracções autónomas, a sua localização, as áreas comuns de que têm o uso exclusivo (arrecadações, garagens, etc.), quando passem a existir mais de um proprietário. A Escritura da Propriedade Horizontal teve de ser feita antes de vender os 2 apartamentos. logo que vende o primeiro apartamento fica "constituído" o condomínio. O facto de ter vendido, recentemente, 2 lojas, torna mais premente a formalização da existência do condomínio.
Portanto, admito que quando pergunta: "Somos obrigados a constituir condomínio?" Se refere a:
- Obtenção de número de pessoa colectiva:
- nomear ou eleger administrador,
- apresentar contas e orçamento anualmente em assembleia geral ordinária;
- Ter livro de actas actualizado;
- estabelecer, em Assembleia de condóminos, a forma de repartição das despesas pelas fracções, com base em que critérios;
- abrir conta bancária em nome do condomínio para movimentar as quotas e os pagamentos;
- Criar e depositar o Fundo de Reserva Comum;
- etc.
Na verdade, tudo isso já devia ter sido feito desde o momento em que existem 2 proprietários.
Evidentemente que agora, sendo 4 condóminos, mais se justifica que tudo isso seja feito.
Quanto às obrigações dos proprietários das lojas, depende de eles terem acesso a alguma, ou algumas, áreas comuns a que se referem as resprectivas despesas.
As fracções, comerciais ou não, só são obrigadas a comparticipar nas despesas das áreas a que têm acesso.
Se uma loja tem acesso directo à rua e não possui arrecadação ou garagem dentro do prédio, em princípio não comparticipa nas despesas relativas à escada, elevadores, etc.
Perceberá melhor lendo os artigos respectivos do còdigo Civil.
Aquii fica o que se refere às quotas de condomínio:
ARTIGO 1424º do Código Civil
(Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas
fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição
do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor
total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde
que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
Se clickar em cima "Código civil", tem acesso ao Código, online. Depois é só ler os artigos a partir de 1414, salvo erro, até ao fim da secção relativa à Propriedade Horizontal.
E deixo-lhe também as regras para constituição do FCR. Acede ao DL, online, clickando no próprio D.L.
Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro
Artigo 4.º Fundo comum de reserva
1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração
domingo, 27 de fevereiro de 2011
Antena Colectiva E Obrigatoria (I)
Estamos a falar de "Questões Relacionadas com o Condomínio", logo, subentende-se: "Obrigatória nos prédios em Regime de Propriedade Horizontal"
Para iniciar este tópico começo por transcrever o seguinte DL:
Decreto-Lei n.º 249/97 de 23 de Setembro
O Decreto-Lei n.º 147/87, de 24 de Março, alterado pelo Decreto-Lei n.º 149/91, de 12 de Abril, estabelece o regime jurídico fundamental em matéria de instalações radioeléctricas.
A instalação de antenas individuais ou colectivas para recepção de programas via satélite ou outros fins específicos de radiocomunicações deve, nos termos daquele diploma, obedecer a legislação própria.
E nesse sentido foram publicados dois diplomas: o Decreto-Lei n.º 317/88, de 8 de Setembro, relativo às estações de recepção para uso privativo de sinais de televisão transmitidos por satélites, quer satélites de radiodifusão, quer de serviço fixo, e o Decreto-Lei n.º 122/89, de 14 de Abril, que vinha fixar os princípios gerais orientadores sobre instalação de antenas colectivas de recepção dos sinais de radiodifusão sonora e televisiva por via hertziana terrestre e por via de satélites de radiodifusão.
Posteriormente, foi publicado o Decreto-Lei n.º 292/91, de 13 de Agosto, que veio regular o exercício da actividade de operador de rede de distribuição de televisão por cabo para uso público e que remeteu para portaria do membro do Governo responsável pela área das comunicações a fixação do regime de obrigatoriedade de instalação de infra-estruturas adequadas à recepção de televisão por cabo.
Atento este quadro legal, razões de sistematização, certeza e segurança na aplicação do direito impõem a necessidade de unificar num único diploma legal o regime jurídico relativo à instalação de antenas colectivas de recepção dos sinais de radiodifusão sonora e televisiva via hertziana terrestre e via satélite e ainda de infra-estruturas de recepção e distribuição de sinais provenientes das redes de distribuição por cabo.
Assim, o presente diploma consagra como regra fundamental a obrigatoriedade de instalação, em cada um dos edifícios novos ou a reconstruir, de sistemas colectivos de recepção e distribuição de sinais de radiodifusão por via hertziana terrestre.
Esta regra compreende simultaneamente a obrigação de os sistemas a instalar estarem dimensionados, desde logo, por forma a permitir a instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição dos sinais de radiodifusão emitidos por satélites e também os provenientes das redes de distribuição de radiodifusão sonora e televisiva por cabo.
É apontada como clara preferência legislativa a instalação de sistemas colectivos em detrimento dos sistemas individuais, o que se prende com considerações relativas não só ao melhor aproveitamento dos equipamentos pelos utilizadores, mas também, e especialmente, com preocupações de melhoria da paisagem urbana, principalmente em zonas onde exista património classificado.
A tutela dos interesses do ordenamento urbano compete, contudo, em grande medida, à administração local, pelo que o Governo entende reservar para os órgãos competentes do município a fixação dos critérios relativos à instalação de antenas, incluindo o número máximo admissível em cada edifício e a sua localização.
Assim:
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1.º
Objecto
O presente diploma estabelece o regime de instalação, em edifícios, de sistemas de recepção e distribuição de sinais de radiodifusão sonora e televisiva para uso privativo, quer se trate de emissões por via hertziana terrestre, quer por via de satélites, bem como de sistemas de recepção e distribuição de sinais provenientes das redes de distribuição de radiodifusão sonora ou televisiva por cabo.
Artigo 2.º
Definições
Para efeitos do presente diploma entende-se por:
a) Sistema colectivo de recepção e distribuição: antena e respectivo equipamento que, instalados num determinado edifício, permitem a captação e distribuição dos sinais de radiodifusão sonora e televisiva por diversas unidades funcionais do referido edifício, quer se trate de emissões por via hertziana terrestre (tipo A), por via de satélites de radiodifusão directa ou por satélites de serviço fixo (tipo B), bem como através de cabo co-axial, fibra óptica ou outro meio físico equivalente (tipo C);
b) Sistema individual de recepção: antena e respectivo equipamento que, instalados num determinado edifício, permitem a captação dos sinais de radiodifusão sonora e televisiva, emitidos por qualquer das vias referidas na alínea anterior, por uma única unidade funcional do referido edifício;
c) Recepção e distribuição para uso privativo: a recepção e distribuição de sinais de radiodifusão sonora e televisiva através dos sistemas referidos nas alíneas anteriores, para utilização limitada à propriedade individual ou às situações de compropriedade, quer no mesmo imóvel quer em imóveis diferentes, mas no mesmo condomínio, sem qualquer utilização das vias públicas e sem lugar a remuneração;
d) Fracção autónoma: fracção de um edifício que forme uma unidade independente, esteja ou não o edifício constituído em regime de propriedade horizontal;
e) Técnico responsável: pessoa singular ou colectiva qualificada para a elaboração de projectos de instalação de antenas colectivas e de infra-estruturas colectivas de recepção e distribuição.
Artigo 3.º
Obrigatoriedade de instalação de sistemas colectivos de tipo A nos edifícios novos ou reconstruídos
1 - É obrigatória a instalação de um sistema colectivo de recepção e distribuição de tipo A em todos os edifícios novos ou reconstruídos que possuam quatro ou mais fracções autónomas, qualquer que seja o uso a que se destinam.
2 - O sistema colectivo referido no número anterior deve ser dimensionado por forma a permitir a instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição de tipo B e de tipo C.
3 - A instalação a que se refere o n.º 1 deve incluir a caixa de entrada para acesso às redes de distribuição de televisão por cabo.
4 - O regime de obrigatoriedade previsto neste artigo é aplicável aos edifícios cujas licenças de construção e de reconstrução sejam requeridas após a entrada em vigor do presente diploma.
Artigo 4.º
Instalação de sistemas colectivos de tipo A nos edifícios já construídos
1 - Cabe aos órgãos competentes do município determinar em que condições se deve operar a substituição de sistemas individuais de recepção de tipo A por sistemas colectivos nos edifícios que possuam quatro ou mais fracções autónomas e cuja licença de construção ou reconstrução tenha sido requerida antes da entrada em vigor do presente diploma.
2 - Nas situações de condomínio ou de compropriedade a instalação do sistema colectivo referido no número anterior deve ser precedida de consulta, a promover pela administração do edifício, a cada condómino ou comproprietário, sobre o tipo e custos alternativos do equipamento a instalar, bem como sobre a localização das tomadas de utilização.
3 - A cada fracção do edifício deve corresponder uma tomada de utilização, sendo a instalação de tomadas suplementares suportada integralmente pelo respectivo condómino.
4 - Sem prejuízo do disposto no n.º 1, é facultada aos proprietários ou à administração dos edifícios cuja licença de construção ou reconstrução tenha sido requerida antes da entrada em vigor do presente diploma a instalação de um sistema colectivo de recepção e distribuição de tipo A.
5 - Os proprietários ou a administração dos edifícios cuja licença de construção ou de reconstrução tenha sido requerida antes da entrada em vigor do presente diploma só podem opor-se à instalação de um sistema individual de recepção de tipo A por qualquer condómino, arrendatário ou ocupante legal se, após comunicação desta intenção por carta registada com aviso de recepção, procederem à instalação de um sistema colectivo de tipo A no prazo de 90 dias.
6 - Expirado o prazo referido no número anterior sem que o proprietário ou a administração do edifício tenham procedido à instalação do sistema colectivo, pode o interessado efectuar a instalação de um sistema individual de recepção.
Artigo 5.º
Instalação de sistemas individuais e colectivos de tipo B
1 - A instalação de um sistema colectivo de recepção e distribuição de tipo B é preferente relativamente à instalação de um sistema individual do mesmo tipo, nos seguintes termos:
a) É interdita a instalação de um sistema individual de tipo B quando já esteja instalado um sistema colectivo do mesmo tipo e no mesmo edifício, salvo se se destinar a receber emissões diferentes;
b) Sempre que o sistema colectivo passar a assegurar a recepção de emissões idênticas às recebidas pelo sistema individual é obrigatória a desmontagem deste último.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior é assegurado a todos os condóminos ou comproprietários do edifício o acesso a qualquer sistema colectivo de tipo B nele instalado, mediante o pagamento dos encargos proporcionais.
3 - Sem prejuízo do disposto no n.º 1, cabe aos órgãos competentes do município fixar os critérios de instalação de sistemas individuais e colectivos de tipo B, incluindo o número de antenas permitidas em cada edifício e a sua localização, bem como as condições de substituição dos sistemas individuais por sistemas colectivos.
Artigo 6.º
Instalação de sistemas colectivos de tipo C
É obrigatória a instalação da caixa de entrada para acesso às redes de distribuição de televisão por cabo em todos os edifícios novos ou reconstruídos que possuam quatro ou mais fracções autónomas, qualquer que seja o uso a que se destinam, nos termos do n.º 3 do artigo 3.º
Artigo 7.º
Obrigatoriedade de projecto técnico
A instalação de qualquer sistema colectivo de recepção e distribuição obedece a um projecto técnico, previamente elaborado por um técnico responsável, de acordo com o disposto no presente diploma e com as prescrições técnicas de instalação e as especificações técnicas de equipamentos e materiais a aprovar pelo Instituto das Comunicações de Portugal (ICP).
Artigo 8.º
Instalação abrangida em processo de licenciamento municipal
1 - Quando a instalação dos sistemas de recepção a que se refere o artigo anterior se incluir no âmbito de processo de licenciamento municipal previsto no Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de Novembro, o projecto técnico segue o regime dos processos das especialidades a que alude o artigo 17.º-A daquele diploma.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior devem os técnicos responsáveis estar inscritos nas câmaras municipais onde pretendam submeter os projectos técnicos.
3 - Ficam isentos da inscrição prevista no número anterior os técnicos responsáveis que se encontrem inscritos em associações públicas profissionais e comprovem a validade da respectiva inscrição aquando da entrega dos projectos na câmara municipal.
Artigo 9.º
Instalação não abrangida em processo de licenciamento municipal
Quando a instalação dos sistemas a que se refere o artigo 7.º não se incluir no âmbito de processo de licenciamento municipal, o projecto técnico deve ficar na posse e sob a responsabilidade do proprietário ou da administração do edifício, ficando estes obrigados à sua exibição para efeitos de fiscalização.
Artigo 10.º
Protecção do património
A instalação de quaisquer antenas em imóveis classificados, em vias de classificação e nas respectivas zonas de protecção nos termos da Lei n.º 13/85, de 6 de Julho, está sujeita a prévia autorização dos serviços competentes em matéria de património.
Artigo 11.º
Elaboração do projecto técnico
1 - O projecto técnico é constituído por uma memória descritiva e justificativa e por peças desenhadas, por forma a permitir uma correcta análise de concepção das respectivas instalações, devendo conter, nomeadamente, o seguinte:
a) Identificação do técnico responsável pelo projecto;
b) Tipo, local e planta do edifício a que se destina, com identificação dos recintos servidos, em escala não inferior a 1:2500, contendo os elementos de referência e orientação necessários à fácil identificação das instalações a que se refere o projecto;
c) Concepção da instalação, com referências a instalação de antenas, sistema de amplificação, sistema de distribuição, incluindo rede de tubagens, caixas colectivas e caixas individuais e número de tomadas de utilização em todo o edifício;
d) Indicação do tipo e das características técnicas das antenas e dos restantes equipamentos e acessórios a utilizar;
e) Plantas em escala conveniente, de preferência a 1:100, com o traçado e constituição da instalação e com indicação dos elementos indispensáveis à análise do projecto;
f) Cálculos que permitam a definição dos níveis de tensão dos sinais nas tomadas de utilização, partindo dos níveis de intensidade de campo previstos para o local das instalações;
g) Esquema eléctrico da instalação, incluindo a instalação de terra.
2 - O projecto técnico deve ser sempre acompanhado por um termo de responsabilidade no qual o seu autor declare que observou as normas técnicas aplicáveis.
3 - A instalação efectuada não pode ser alterada pelo proprietário, administração, condómino, arrendatário ou ocupante legal do edifício sem que um técnico responsável proceda previamente à alteração do respectivo projecto.
Artigo 12.º
Responsabilidade pelas instalações
1 - O executante da instalação é responsável pelo cumprimento integral do projecto técnico.
2 - Em caso de reclamação pelo proprietário, arrendatário, condómino ou ocupante legal do prédio, relativa a deficiências técnicas de instalação, o executante da instalação é obrigado a proceder às reparações julgadas convenientes que assegurem o correcto funcionamento da mesma.
3 - A responsabilidade do executante da instalação cessa quando decorrerem três anos sobre a data da conclusão da instalação ou da obtenção da licença de utilização do edifício, quando existente.
Artigo 13.º
Conservação dos sistemas colectivos
Os proprietários ou as administrações dos edifícios em que tenham sido instalados sistemas colectivos de recepção e distribuição são obrigados a mantê-los em bom estado de conservação, segurança e funcionamento.
Artigo 14.º
Qualificação de técnicos responsáveis
1 - São qualificados como técnicos responsáveis para a elaboração de projectos previstos no presente diploma:
a) Engenheiros electrotécnicos;
b) Engenheiros técnicos da especialidade de electrotecnia;
c) Técnicos habilitados com o curso de radiotecnia do ensino técnico ou outros com equivalência reconhecida pelo Ministério da Educação.
2 - São ainda qualificadas como técnico responsável pessoas colectivas que disponham de pessoal responsável habilitado com as qualificações exigidas no número anterior.
Artigo 15.º
Competência de fiscalização
1 - A fiscalização do cumprimento das obrigações impostas pelo presente diploma é da competência do ICP, sem prejuízo das competências atribuídas por lei a outras entidades.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior, têm os agentes de fiscalização do ICP direito de acesso às instalações de sistemas colectivos de recepção e distribuição, recaindo sobre os respectivos proprietários ou detentores a obrigação de lhes facultar esse acesso, bem como de lhes prestar todas as informações necessárias ao desempenho da sua missão, nomeadamente pela exibição do projecto técnico, nos termos do artigo 9.º
3 - Quando os agentes de fiscalização do ICP verificarem qualquer infracção ao disposto no presente diploma devem levantar auto para efeitos de instauração do respectivo processo.
4 - Para efeitos de fiscalização e aplicação do disposto no presente diploma, podem os agentes de fiscalização do ICP solicitar a colaboração de outras entidades.
Artigo 16.º
Intervenção correctiva da fiscalização
1 - O ICP define as correcções necessárias quando verificar que o projecto técnico não está a ser cumprido, as quais devem ser introduzidas no prazo máximo de 30 dias.
2 - Findo o prazo a que se refere o número anterior sem que tenham sido introduzidas as correcções impostas, o ICP procede à desmontagem das instalações, devendo os respectivos custos ser suportados pelo executante da instalação.
3 - Sempre que o ICP verifique que do funcionamento dos sistemas colectivos de recepção e distribuição já instalados à data da entrada em vigor do presente diploma resultam prejuízos para os seus utilizadores ou terceiros deve determinar a sua alteração, por forma a obedecerem às prescrições técnicas de instalação e às especificações técnicas de equipamentos e materiais.
Artigo 17.º
Protecção da recepção
O ICP não garante a protecção da recepção de sinais emitidos por satélites de serviço fixo através de sistemas de tipo B contra interferências de origem industrial, bem como as produzidas por outros serviços radioeléctricos, existentes ou futuros.
Artigo 18.º
Prescrições e especificações técnicas
O ICP promove a publicação, por aviso na 3.ª série do Diário da República, da referência às prescrições técnicas de instalação e às especificações técnicas de equipamentos e materiais relativas à instalação dos sistemas de recepção e distribuição de radiodifusão, as quais podem ser obtidas pelos interessados no ICP.
Artigo 19.º
Contra-ordenações e coimas
1 - Sem prejuízo de outras sanções que se mostrem aplicáveis, nomeadamente as previstas na lei em matéria de radiocomunicações, constituem contra-ordenações:
a) A instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição sem prévio projecto técnico ou em desacordo com o projecto;
b) A alteração da instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição sem prévio projecto técnico;
c) A elaboração de projecto técnico em desacordo com o previsto no presente diploma, nas prescrições técnicas de instalação e nas especificações técnicas de equipamentos e materiais;
d) A elaboração de projecto técnico por quem não esteja legalmente habilitado a fazê-lo;
e) A violação da obrigação de facultar o acesso a que se refere o n.º 2 do artigo 15.º, bem como a violação da obrigação de exibição do projecto técnico a que se refere o artigo 9.º;
f) A violação da obrigação de alteração das instalações a que se refere o n.º 3 do artigo 16.º
2 - As contra-ordenações previstas nas alíneas a), c) e d) do n.º 1 são puníveis com coima de 100000$00 a 750000$00 e de 500000$00 a 5000000$00, consoante sejam praticadas por pessoa singular ou colectiva.
3 - As contra-ordenações previstas nas alíneas b), e) e f) do n.º 1 são puníveis com coima de 10000$00 a 300000$00 e de 50000$00 a 750000$00, consoante sejam praticadas por pessoa singular ou colectiva.
4 - À contra-ordenação prevista na alínea f) do n.º 1 pode ser aplicada a sanção acessória de perda de equipamentos.
5 - Nas contra-ordenações previstas no presente diploma é punível a negligência.
Artigo 20.º
Processamento e aplicação das coimas
1 - A aplicação das coimas e das sanções acessórias previstas no presente diploma é da competência do presidente do conselho de administração do ICP.
2 - A instauração e instrução do processo de contra-ordenações é da competência do ICP.
3 - O montante das coimas reverte para o Estado em 60% e para o ICP em 40%.
Artigo 21.º
Regime transitório
1 - A instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição em edifícios com licença de construção ou reconstrução requerida antes da data de entrada em vigor do presente diploma e que disponham de infra-estruturas telefónicas em conformidade com o Decreto-Lei n.º 146/87, de 24 de Março, e com o Regulamento de Instalações Telefónicas de Assinante (RITA), aprovado pelo Decreto Regulamentar n.º 25/87, de 8 de Abril, pode ser feita utilizando as redes colectiva e individual de tubagens pertencentes às infra-estruturas RITA, não podendo no entanto afectar a segurança das instalações telefónicas nelas existentes.
2 - O acesso às infra-estruturas RITA para instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição carece de autorização dos proprietários ou da administração dos edifícios.
3 - Para efeitos do disposto no n.º 1, deve ser requerida ao operador do serviço fixo de telefone a abertura e posterior encerramento das diversas caixas que se encontram sob a sua responsabilidade, por forma a garantir a segurança das instalações telefónicas que lhe está cometida.
4 - O operador do serviço fixo de telefone deve facultar, no prazo de cinco dias úteis, o acesso às infra-estruturas RITA para instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição quando tal lhe for requerido, cabendo-lhe verificar se a instalação não afecta a segurança das instalações telefónicas.
5 - Os eventuais conflitos que possam verificar-se em relação à omissão de resposta, ou de resposta fora do prazo fixado no número anterior por parte do operador do serviço fixo de telefone, ou a procedimentos que possam afectar a segurança das instalações telefónicas por parte do responsável pela instalação do sistema colectivo de recepção e distribuição, e que não possam ser resolvidos por mútuo acordo, devem ser comunicados ao ICP, a quem compete decidir.
Artigo 22.º
Normas subsidiárias
Em tudo quanto não estiver expressamente previsto no presente diploma é aplicável, subsidiariamente, o disposto na lei em matéria de radiocomunicações.
Artigo 23.º
Norma revogatória
São revogados:
a) O Regulamento de Instalações Receptoras de Radiodifusão, aprovado pelo Decreto n.º 41486, de 30 de Dezembro de 1957;
b) O Regulamento das Estações de Recepção de Sinais de Televisão de Uso Privativo Transmitidos por Satélites, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 317/88, de 8 de Setembro;
c) O Decreto-Lei n.º 122/89, de 14 de Abril.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 7 de Agosto de 1997. - António Manuel de Oliveira Guterres - João Cardona Gomes Cravinho.
Promulgado em 4 de Setembro de 1997.
Publique-se.
Para iniciar este tópico começo por transcrever o seguinte DL:
Decreto-Lei n.º 249/97 de 23 de Setembro
O Decreto-Lei n.º 147/87, de 24 de Março, alterado pelo Decreto-Lei n.º 149/91, de 12 de Abril, estabelece o regime jurídico fundamental em matéria de instalações radioeléctricas.
A instalação de antenas individuais ou colectivas para recepção de programas via satélite ou outros fins específicos de radiocomunicações deve, nos termos daquele diploma, obedecer a legislação própria.
E nesse sentido foram publicados dois diplomas: o Decreto-Lei n.º 317/88, de 8 de Setembro, relativo às estações de recepção para uso privativo de sinais de televisão transmitidos por satélites, quer satélites de radiodifusão, quer de serviço fixo, e o Decreto-Lei n.º 122/89, de 14 de Abril, que vinha fixar os princípios gerais orientadores sobre instalação de antenas colectivas de recepção dos sinais de radiodifusão sonora e televisiva por via hertziana terrestre e por via de satélites de radiodifusão.
Posteriormente, foi publicado o Decreto-Lei n.º 292/91, de 13 de Agosto, que veio regular o exercício da actividade de operador de rede de distribuição de televisão por cabo para uso público e que remeteu para portaria do membro do Governo responsável pela área das comunicações a fixação do regime de obrigatoriedade de instalação de infra-estruturas adequadas à recepção de televisão por cabo.
Atento este quadro legal, razões de sistematização, certeza e segurança na aplicação do direito impõem a necessidade de unificar num único diploma legal o regime jurídico relativo à instalação de antenas colectivas de recepção dos sinais de radiodifusão sonora e televisiva via hertziana terrestre e via satélite e ainda de infra-estruturas de recepção e distribuição de sinais provenientes das redes de distribuição por cabo.
Assim, o presente diploma consagra como regra fundamental a obrigatoriedade de instalação, em cada um dos edifícios novos ou a reconstruir, de sistemas colectivos de recepção e distribuição de sinais de radiodifusão por via hertziana terrestre.
Esta regra compreende simultaneamente a obrigação de os sistemas a instalar estarem dimensionados, desde logo, por forma a permitir a instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição dos sinais de radiodifusão emitidos por satélites e também os provenientes das redes de distribuição de radiodifusão sonora e televisiva por cabo.
É apontada como clara preferência legislativa a instalação de sistemas colectivos em detrimento dos sistemas individuais, o que se prende com considerações relativas não só ao melhor aproveitamento dos equipamentos pelos utilizadores, mas também, e especialmente, com preocupações de melhoria da paisagem urbana, principalmente em zonas onde exista património classificado.
A tutela dos interesses do ordenamento urbano compete, contudo, em grande medida, à administração local, pelo que o Governo entende reservar para os órgãos competentes do município a fixação dos critérios relativos à instalação de antenas, incluindo o número máximo admissível em cada edifício e a sua localização.
Assim:
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1.º
Objecto
O presente diploma estabelece o regime de instalação, em edifícios, de sistemas de recepção e distribuição de sinais de radiodifusão sonora e televisiva para uso privativo, quer se trate de emissões por via hertziana terrestre, quer por via de satélites, bem como de sistemas de recepção e distribuição de sinais provenientes das redes de distribuição de radiodifusão sonora ou televisiva por cabo.
Artigo 2.º
Definições
Para efeitos do presente diploma entende-se por:
a) Sistema colectivo de recepção e distribuição: antena e respectivo equipamento que, instalados num determinado edifício, permitem a captação e distribuição dos sinais de radiodifusão sonora e televisiva por diversas unidades funcionais do referido edifício, quer se trate de emissões por via hertziana terrestre (tipo A), por via de satélites de radiodifusão directa ou por satélites de serviço fixo (tipo B), bem como através de cabo co-axial, fibra óptica ou outro meio físico equivalente (tipo C);
b) Sistema individual de recepção: antena e respectivo equipamento que, instalados num determinado edifício, permitem a captação dos sinais de radiodifusão sonora e televisiva, emitidos por qualquer das vias referidas na alínea anterior, por uma única unidade funcional do referido edifício;
c) Recepção e distribuição para uso privativo: a recepção e distribuição de sinais de radiodifusão sonora e televisiva através dos sistemas referidos nas alíneas anteriores, para utilização limitada à propriedade individual ou às situações de compropriedade, quer no mesmo imóvel quer em imóveis diferentes, mas no mesmo condomínio, sem qualquer utilização das vias públicas e sem lugar a remuneração;
d) Fracção autónoma: fracção de um edifício que forme uma unidade independente, esteja ou não o edifício constituído em regime de propriedade horizontal;
e) Técnico responsável: pessoa singular ou colectiva qualificada para a elaboração de projectos de instalação de antenas colectivas e de infra-estruturas colectivas de recepção e distribuição.
Artigo 3.º
Obrigatoriedade de instalação de sistemas colectivos de tipo A nos edifícios novos ou reconstruídos
1 - É obrigatória a instalação de um sistema colectivo de recepção e distribuição de tipo A em todos os edifícios novos ou reconstruídos que possuam quatro ou mais fracções autónomas, qualquer que seja o uso a que se destinam.
2 - O sistema colectivo referido no número anterior deve ser dimensionado por forma a permitir a instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição de tipo B e de tipo C.
3 - A instalação a que se refere o n.º 1 deve incluir a caixa de entrada para acesso às redes de distribuição de televisão por cabo.
4 - O regime de obrigatoriedade previsto neste artigo é aplicável aos edifícios cujas licenças de construção e de reconstrução sejam requeridas após a entrada em vigor do presente diploma.
Artigo 4.º
Instalação de sistemas colectivos de tipo A nos edifícios já construídos
1 - Cabe aos órgãos competentes do município determinar em que condições se deve operar a substituição de sistemas individuais de recepção de tipo A por sistemas colectivos nos edifícios que possuam quatro ou mais fracções autónomas e cuja licença de construção ou reconstrução tenha sido requerida antes da entrada em vigor do presente diploma.
2 - Nas situações de condomínio ou de compropriedade a instalação do sistema colectivo referido no número anterior deve ser precedida de consulta, a promover pela administração do edifício, a cada condómino ou comproprietário, sobre o tipo e custos alternativos do equipamento a instalar, bem como sobre a localização das tomadas de utilização.
3 - A cada fracção do edifício deve corresponder uma tomada de utilização, sendo a instalação de tomadas suplementares suportada integralmente pelo respectivo condómino.
4 - Sem prejuízo do disposto no n.º 1, é facultada aos proprietários ou à administração dos edifícios cuja licença de construção ou reconstrução tenha sido requerida antes da entrada em vigor do presente diploma a instalação de um sistema colectivo de recepção e distribuição de tipo A.
5 - Os proprietários ou a administração dos edifícios cuja licença de construção ou de reconstrução tenha sido requerida antes da entrada em vigor do presente diploma só podem opor-se à instalação de um sistema individual de recepção de tipo A por qualquer condómino, arrendatário ou ocupante legal se, após comunicação desta intenção por carta registada com aviso de recepção, procederem à instalação de um sistema colectivo de tipo A no prazo de 90 dias.
6 - Expirado o prazo referido no número anterior sem que o proprietário ou a administração do edifício tenham procedido à instalação do sistema colectivo, pode o interessado efectuar a instalação de um sistema individual de recepção.
Artigo 5.º
Instalação de sistemas individuais e colectivos de tipo B
1 - A instalação de um sistema colectivo de recepção e distribuição de tipo B é preferente relativamente à instalação de um sistema individual do mesmo tipo, nos seguintes termos:
a) É interdita a instalação de um sistema individual de tipo B quando já esteja instalado um sistema colectivo do mesmo tipo e no mesmo edifício, salvo se se destinar a receber emissões diferentes;
b) Sempre que o sistema colectivo passar a assegurar a recepção de emissões idênticas às recebidas pelo sistema individual é obrigatória a desmontagem deste último.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior é assegurado a todos os condóminos ou comproprietários do edifício o acesso a qualquer sistema colectivo de tipo B nele instalado, mediante o pagamento dos encargos proporcionais.
3 - Sem prejuízo do disposto no n.º 1, cabe aos órgãos competentes do município fixar os critérios de instalação de sistemas individuais e colectivos de tipo B, incluindo o número de antenas permitidas em cada edifício e a sua localização, bem como as condições de substituição dos sistemas individuais por sistemas colectivos.
Artigo 6.º
Instalação de sistemas colectivos de tipo C
É obrigatória a instalação da caixa de entrada para acesso às redes de distribuição de televisão por cabo em todos os edifícios novos ou reconstruídos que possuam quatro ou mais fracções autónomas, qualquer que seja o uso a que se destinam, nos termos do n.º 3 do artigo 3.º
Artigo 7.º
Obrigatoriedade de projecto técnico
A instalação de qualquer sistema colectivo de recepção e distribuição obedece a um projecto técnico, previamente elaborado por um técnico responsável, de acordo com o disposto no presente diploma e com as prescrições técnicas de instalação e as especificações técnicas de equipamentos e materiais a aprovar pelo Instituto das Comunicações de Portugal (ICP).
Artigo 8.º
Instalação abrangida em processo de licenciamento municipal
1 - Quando a instalação dos sistemas de recepção a que se refere o artigo anterior se incluir no âmbito de processo de licenciamento municipal previsto no Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de Novembro, o projecto técnico segue o regime dos processos das especialidades a que alude o artigo 17.º-A daquele diploma.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior devem os técnicos responsáveis estar inscritos nas câmaras municipais onde pretendam submeter os projectos técnicos.
3 - Ficam isentos da inscrição prevista no número anterior os técnicos responsáveis que se encontrem inscritos em associações públicas profissionais e comprovem a validade da respectiva inscrição aquando da entrega dos projectos na câmara municipal.
Artigo 9.º
Instalação não abrangida em processo de licenciamento municipal
Quando a instalação dos sistemas a que se refere o artigo 7.º não se incluir no âmbito de processo de licenciamento municipal, o projecto técnico deve ficar na posse e sob a responsabilidade do proprietário ou da administração do edifício, ficando estes obrigados à sua exibição para efeitos de fiscalização.
Artigo 10.º
Protecção do património
A instalação de quaisquer antenas em imóveis classificados, em vias de classificação e nas respectivas zonas de protecção nos termos da Lei n.º 13/85, de 6 de Julho, está sujeita a prévia autorização dos serviços competentes em matéria de património.
Artigo 11.º
Elaboração do projecto técnico
1 - O projecto técnico é constituído por uma memória descritiva e justificativa e por peças desenhadas, por forma a permitir uma correcta análise de concepção das respectivas instalações, devendo conter, nomeadamente, o seguinte:
a) Identificação do técnico responsável pelo projecto;
b) Tipo, local e planta do edifício a que se destina, com identificação dos recintos servidos, em escala não inferior a 1:2500, contendo os elementos de referência e orientação necessários à fácil identificação das instalações a que se refere o projecto;
c) Concepção da instalação, com referências a instalação de antenas, sistema de amplificação, sistema de distribuição, incluindo rede de tubagens, caixas colectivas e caixas individuais e número de tomadas de utilização em todo o edifício;
d) Indicação do tipo e das características técnicas das antenas e dos restantes equipamentos e acessórios a utilizar;
e) Plantas em escala conveniente, de preferência a 1:100, com o traçado e constituição da instalação e com indicação dos elementos indispensáveis à análise do projecto;
f) Cálculos que permitam a definição dos níveis de tensão dos sinais nas tomadas de utilização, partindo dos níveis de intensidade de campo previstos para o local das instalações;
g) Esquema eléctrico da instalação, incluindo a instalação de terra.
2 - O projecto técnico deve ser sempre acompanhado por um termo de responsabilidade no qual o seu autor declare que observou as normas técnicas aplicáveis.
3 - A instalação efectuada não pode ser alterada pelo proprietário, administração, condómino, arrendatário ou ocupante legal do edifício sem que um técnico responsável proceda previamente à alteração do respectivo projecto.
Artigo 12.º
Responsabilidade pelas instalações
1 - O executante da instalação é responsável pelo cumprimento integral do projecto técnico.
2 - Em caso de reclamação pelo proprietário, arrendatário, condómino ou ocupante legal do prédio, relativa a deficiências técnicas de instalação, o executante da instalação é obrigado a proceder às reparações julgadas convenientes que assegurem o correcto funcionamento da mesma.
3 - A responsabilidade do executante da instalação cessa quando decorrerem três anos sobre a data da conclusão da instalação ou da obtenção da licença de utilização do edifício, quando existente.
Artigo 13.º
Conservação dos sistemas colectivos
Os proprietários ou as administrações dos edifícios em que tenham sido instalados sistemas colectivos de recepção e distribuição são obrigados a mantê-los em bom estado de conservação, segurança e funcionamento.
Artigo 14.º
Qualificação de técnicos responsáveis
1 - São qualificados como técnicos responsáveis para a elaboração de projectos previstos no presente diploma:
a) Engenheiros electrotécnicos;
b) Engenheiros técnicos da especialidade de electrotecnia;
c) Técnicos habilitados com o curso de radiotecnia do ensino técnico ou outros com equivalência reconhecida pelo Ministério da Educação.
2 - São ainda qualificadas como técnico responsável pessoas colectivas que disponham de pessoal responsável habilitado com as qualificações exigidas no número anterior.
Artigo 15.º
Competência de fiscalização
1 - A fiscalização do cumprimento das obrigações impostas pelo presente diploma é da competência do ICP, sem prejuízo das competências atribuídas por lei a outras entidades.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior, têm os agentes de fiscalização do ICP direito de acesso às instalações de sistemas colectivos de recepção e distribuição, recaindo sobre os respectivos proprietários ou detentores a obrigação de lhes facultar esse acesso, bem como de lhes prestar todas as informações necessárias ao desempenho da sua missão, nomeadamente pela exibição do projecto técnico, nos termos do artigo 9.º
3 - Quando os agentes de fiscalização do ICP verificarem qualquer infracção ao disposto no presente diploma devem levantar auto para efeitos de instauração do respectivo processo.
4 - Para efeitos de fiscalização e aplicação do disposto no presente diploma, podem os agentes de fiscalização do ICP solicitar a colaboração de outras entidades.
Artigo 16.º
Intervenção correctiva da fiscalização
1 - O ICP define as correcções necessárias quando verificar que o projecto técnico não está a ser cumprido, as quais devem ser introduzidas no prazo máximo de 30 dias.
2 - Findo o prazo a que se refere o número anterior sem que tenham sido introduzidas as correcções impostas, o ICP procede à desmontagem das instalações, devendo os respectivos custos ser suportados pelo executante da instalação.
3 - Sempre que o ICP verifique que do funcionamento dos sistemas colectivos de recepção e distribuição já instalados à data da entrada em vigor do presente diploma resultam prejuízos para os seus utilizadores ou terceiros deve determinar a sua alteração, por forma a obedecerem às prescrições técnicas de instalação e às especificações técnicas de equipamentos e materiais.
Artigo 17.º
Protecção da recepção
O ICP não garante a protecção da recepção de sinais emitidos por satélites de serviço fixo através de sistemas de tipo B contra interferências de origem industrial, bem como as produzidas por outros serviços radioeléctricos, existentes ou futuros.
Artigo 18.º
Prescrições e especificações técnicas
O ICP promove a publicação, por aviso na 3.ª série do Diário da República, da referência às prescrições técnicas de instalação e às especificações técnicas de equipamentos e materiais relativas à instalação dos sistemas de recepção e distribuição de radiodifusão, as quais podem ser obtidas pelos interessados no ICP.
Artigo 19.º
Contra-ordenações e coimas
1 - Sem prejuízo de outras sanções que se mostrem aplicáveis, nomeadamente as previstas na lei em matéria de radiocomunicações, constituem contra-ordenações:
a) A instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição sem prévio projecto técnico ou em desacordo com o projecto;
b) A alteração da instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição sem prévio projecto técnico;
c) A elaboração de projecto técnico em desacordo com o previsto no presente diploma, nas prescrições técnicas de instalação e nas especificações técnicas de equipamentos e materiais;
d) A elaboração de projecto técnico por quem não esteja legalmente habilitado a fazê-lo;
e) A violação da obrigação de facultar o acesso a que se refere o n.º 2 do artigo 15.º, bem como a violação da obrigação de exibição do projecto técnico a que se refere o artigo 9.º;
f) A violação da obrigação de alteração das instalações a que se refere o n.º 3 do artigo 16.º
2 - As contra-ordenações previstas nas alíneas a), c) e d) do n.º 1 são puníveis com coima de 100000$00 a 750000$00 e de 500000$00 a 5000000$00, consoante sejam praticadas por pessoa singular ou colectiva.
3 - As contra-ordenações previstas nas alíneas b), e) e f) do n.º 1 são puníveis com coima de 10000$00 a 300000$00 e de 50000$00 a 750000$00, consoante sejam praticadas por pessoa singular ou colectiva.
4 - À contra-ordenação prevista na alínea f) do n.º 1 pode ser aplicada a sanção acessória de perda de equipamentos.
5 - Nas contra-ordenações previstas no presente diploma é punível a negligência.
Artigo 20.º
Processamento e aplicação das coimas
1 - A aplicação das coimas e das sanções acessórias previstas no presente diploma é da competência do presidente do conselho de administração do ICP.
2 - A instauração e instrução do processo de contra-ordenações é da competência do ICP.
3 - O montante das coimas reverte para o Estado em 60% e para o ICP em 40%.
Artigo 21.º
Regime transitório
1 - A instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição em edifícios com licença de construção ou reconstrução requerida antes da data de entrada em vigor do presente diploma e que disponham de infra-estruturas telefónicas em conformidade com o Decreto-Lei n.º 146/87, de 24 de Março, e com o Regulamento de Instalações Telefónicas de Assinante (RITA), aprovado pelo Decreto Regulamentar n.º 25/87, de 8 de Abril, pode ser feita utilizando as redes colectiva e individual de tubagens pertencentes às infra-estruturas RITA, não podendo no entanto afectar a segurança das instalações telefónicas nelas existentes.
2 - O acesso às infra-estruturas RITA para instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição carece de autorização dos proprietários ou da administração dos edifícios.
3 - Para efeitos do disposto no n.º 1, deve ser requerida ao operador do serviço fixo de telefone a abertura e posterior encerramento das diversas caixas que se encontram sob a sua responsabilidade, por forma a garantir a segurança das instalações telefónicas que lhe está cometida.
4 - O operador do serviço fixo de telefone deve facultar, no prazo de cinco dias úteis, o acesso às infra-estruturas RITA para instalação de sistemas colectivos de recepção e distribuição quando tal lhe for requerido, cabendo-lhe verificar se a instalação não afecta a segurança das instalações telefónicas.
5 - Os eventuais conflitos que possam verificar-se em relação à omissão de resposta, ou de resposta fora do prazo fixado no número anterior por parte do operador do serviço fixo de telefone, ou a procedimentos que possam afectar a segurança das instalações telefónicas por parte do responsável pela instalação do sistema colectivo de recepção e distribuição, e que não possam ser resolvidos por mútuo acordo, devem ser comunicados ao ICP, a quem compete decidir.
Artigo 22.º
Normas subsidiárias
Em tudo quanto não estiver expressamente previsto no presente diploma é aplicável, subsidiariamente, o disposto na lei em matéria de radiocomunicações.
Artigo 23.º
Norma revogatória
São revogados:
a) O Regulamento de Instalações Receptoras de Radiodifusão, aprovado pelo Decreto n.º 41486, de 30 de Dezembro de 1957;
b) O Regulamento das Estações de Recepção de Sinais de Televisão de Uso Privativo Transmitidos por Satélites, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 317/88, de 8 de Setembro;
c) O Decreto-Lei n.º 122/89, de 14 de Abril.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 7 de Agosto de 1997. - António Manuel de Oliveira Guterres - João Cardona Gomes Cravinho.
Promulgado em 4 de Setembro de 1997.
Publique-se.
Condomínio. Receber Dívidas (I)
Este tipo de questões serão apresentadas a partir das respostas que elaborei para o Portal "Gestão do Condomínio".
É mais fácil assim até porque, para apresentar as questões douro modo teria de refazer os textos e falta-me tempo.
Queestão:
Sou proprietário e administrador num condomínio em que, ao todo, somos 76 condómimos.
Há 4 fracções com quotas atrasadas desde há 3 anos, de cujas apenas tenho os nomes dos antigos proprietários com os quais já entrei em contacto e simplesmente sabem-me dizer o nome da pessoa a quem venderam.
Já deixei papeis colados na porta a pedir a identificação dos proprietários e simplesmente eles levam os papeis e não me dão resposta nenhuma.
A minha questão é qual é a maneira mais fácil de saber que é o novo proprietário e como devo fazer para “exigir” os pagamentos em atraso.
Obrigado,
Resposta:
Pedindo as certidões (fotocópias simples) relativas a essas fracções, na conservatória do Registo Predial, encontrará os dados do comprador.
Há outra forma de obter todos os dados do comprador: é através da escritura de compra e venda, escritura pública, de cuja o vededor tem uma cópia.
Se optar por obter as fotocópias dos registos e se a venda não tiver sido registada em conservatória, DEVE EXIGIR OS PAGAMENTOS atrasados ao proprietário que constar na conservatória. Ele que venha depois PROVAR que a fraccão já não lhe pertence... com os documentos onde você poderá obter TODOS os dados do comprador. Nesse caso deve ficar com fotocópia autenticada do documento de venda para poder exigir a dívida. E aconselhe o vendedor a exigir ao comprador que faça o registo, que é para não voltar a ter chatices.
O proprietário é sempre, para todos os efeitos, o que constar no registo.
Se a compa tiver sido registada e a morada do compraor não esstiver actualizada (se não obtiver resposta às notificações)
Notificados que sejam os devedores, para pagar, a dívida começa a vencer juros. Se os pagamentos não forem efectuados, convoque Assembleia para o efeito e EXECUTE.
É mais fácil assim até porque, para apresentar as questões douro modo teria de refazer os textos e falta-me tempo.
Queestão:
Sou proprietário e administrador num condomínio em que, ao todo, somos 76 condómimos.
Há 4 fracções com quotas atrasadas desde há 3 anos, de cujas apenas tenho os nomes dos antigos proprietários com os quais já entrei em contacto e simplesmente sabem-me dizer o nome da pessoa a quem venderam.
Já deixei papeis colados na porta a pedir a identificação dos proprietários e simplesmente eles levam os papeis e não me dão resposta nenhuma.
A minha questão é qual é a maneira mais fácil de saber que é o novo proprietário e como devo fazer para “exigir” os pagamentos em atraso.
Obrigado,
Resposta:
Pedindo as certidões (fotocópias simples) relativas a essas fracções, na conservatória do Registo Predial, encontrará os dados do comprador.
Há outra forma de obter todos os dados do comprador: é através da escritura de compra e venda, escritura pública, de cuja o vededor tem uma cópia.
Se optar por obter as fotocópias dos registos e se a venda não tiver sido registada em conservatória, DEVE EXIGIR OS PAGAMENTOS atrasados ao proprietário que constar na conservatória. Ele que venha depois PROVAR que a fraccão já não lhe pertence... com os documentos onde você poderá obter TODOS os dados do comprador. Nesse caso deve ficar com fotocópia autenticada do documento de venda para poder exigir a dívida. E aconselhe o vendedor a exigir ao comprador que faça o registo, que é para não voltar a ter chatices.
O proprietário é sempre, para todos os efeitos, o que constar no registo.
Se a compa tiver sido registada e a morada do compraor não esstiver actualizada (se não obtiver resposta às notificações)
Notificados que sejam os devedores, para pagar, a dívida começa a vencer juros. Se os pagamentos não forem efectuados, convoque Assembleia para o efeito e EXECUTE.
sábado, 26 de fevereiro de 2011
Contribuição Para O Fundo Comum de Reserva - FCR
Antes de mais transcrever o que a lei determina acerca do FCR:
Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro
Artigo 4.º Fundo comum de reserva
1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.
Vou repetir o que está escrito para garantir que até os mais distraídos percebem:
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
Suponho que não restem dúvidas ACERCA DO SIGNIFICADO de: "da SUA quota-parte nas RESTANTES despesas do condomínio".
Mas então, quando as fracções estão isentas de contribuir para despesas relativas a áreas de que não usufruem e a que não têm acesso, como é?
Pois é! aplicando a letra da lei, cria-se um grande imbróglio... INCOMPATÍVEL com, e ANTAGÓNICO de, outros princípios legais, que protegem os interesse económicos de cada um.
O FCR destina-se a custear despesas de conservação (vidé nº 1 do art. acima)
Ora, a comparticipação, de cada condómino, para as Despesas de Conservação, é atribuída em função da respectiva permilagem SÓ.
Portanto, aplicando a letra da lei: contribuição com 10% da SUA quota parte nas despesas, resulta que os condóminos que não comparticipam nas despesas de elevadores, escadas, etc. FICAM MUITÍSSIMO BENEFICIADOS, economicamente falando, em PREJUÍZO dos que comparticipam para todas as despesas, quando houver obras de conservação a serem cobertas pelo FCR.
Isso É PREJUDICIAL aos interesses económicos dos restantes condóminos e, por isso, proibido por lei...
Aliás, aproveito para informar que qualquer decisão de Assembleia que moleste os interesses económicos de algum ou alguns condóminos (fazendo com que pagem o que não devem, em benefício doutros que fiquem isentos de pagar o que devem) pode ser contestada judicialmente, por ilegítima.
Portanto, o que se conclui é que a lei diz: "10% da SUA quota-parte" no pressuposto de que essa quota-parte seja directamente proprocional à permilagem. Só pode ser.
Ou, se preferirem, no caso das fracções que não contribuem para todas as despesas (que não têm capacidade para gerar todo o tipo de despesas), deve entender-se que "10% da sua quota parte nas restantes despesas" que existiriam se todas as fracções tivessem igual capacidade para gerar todo o tipo de despesas... A não ser assim teríamos a própria lei a impor uma descriminação injusta e economicamente prejudicial a alguns
Pelo que a quota parte da contribuição das fracções que estejam isentas de algumas despesas, para o FCR terá de ser calculada, NÃO EM FUNÇÃO DA sua QUOTA-PARTE nalgumas despesas correntes, mas em função da sua permilagem, tomando como referência a contribuição, para o FCR, das fracções que contribuem para todo o tipo de despesas correntes...
POR ANANLOGIA e por obrigação imperativa do cumprimento das restantes disposições legais aplicáveis
Um exemplo:
suponhamos um condomínio em que há uma fracção com entrada própria, com permilagem igual e 112, que não comparticipa na maioria das despesas e que, por via disso, paga apenas 36,00 Euros anuais para despesas correntes de administração e similares. Suponhamos que, nesse mesmo prédio, há várias fracções com permilagem igual a 86, que comparticipam em TODAS AS DESPESAS, cuja quota de condomínio anual é igual a 486,00 euros
Se fizéssemos as contas seguindo a letra da lei, sem nos preocuparmos com a outras disposições legais aplicáveis nem, consequentemente, com o espírito da lei, a fracção com permilagem = 112 pagaria 3,60 euros anuais para o FCR, enquanto que a fracção com permilagem igual a 86 pagaria 48,60 euros anuais
Isso significaria que, ao fim de 6 anos, por exemplo, quando o FCR fosse usado para custear despesas de conservação (é para isso que ele serve), a fracção com
permilagem igual a 112 teria, no FCR, 21,60 euros
Enquanto que a fracção com
permilagem igual a 86 teria no FCR 291,60 euros
Porém, tratando-se de encargos de Conservação, a contribuição devida pela fracção com 112 de permilagem, tomando como referência a contribuição da fracção com permilagem igual a 86, seria (aplicando regra de 3 simples):
contribuição devida pela fracção com 112 de permilagem = 291,6 x 112 : 86
contribuição devida pela fracção com 112 de permilagem = 379,16 Euros
Ou seja, esta fracção teria contribuído para o FCR com apenas 5,68% do que deveria ter sido a sua contribuição, ao abrigo da lei
Portanto, para evitar semelhante absurdo e semelhante ilegalidade, a contribuição anual, para o FCR, da fracção com 112 de permilagem, pelo facto de esta fracção não comparticipar em todas as despesas correntes, deve ser calculada tomando como referência a contribuição da fracção com permilagem igual a 86, porque esta comparticipa em TODAS as despesas.
Cálculos:
contribuição anual, para o FCR, devida pela fracção com 112 de permilagem = 48,60 x 112 : 86
contribuição anual, para o FCR, devida pela fracção com 112 de permilagem = 63,23 euros
Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro
Artigo 4.º Fundo comum de reserva
1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.
Vou repetir o que está escrito para garantir que até os mais distraídos percebem:
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
Suponho que não restem dúvidas ACERCA DO SIGNIFICADO de: "da SUA quota-parte nas RESTANTES despesas do condomínio".
Mas então, quando as fracções estão isentas de contribuir para despesas relativas a áreas de que não usufruem e a que não têm acesso, como é?
Pois é! aplicando a letra da lei, cria-se um grande imbróglio... INCOMPATÍVEL com, e ANTAGÓNICO de, outros princípios legais, que protegem os interesse económicos de cada um.
O FCR destina-se a custear despesas de conservação (vidé nº 1 do art. acima)
Ora, a comparticipação, de cada condómino, para as Despesas de Conservação, é atribuída em função da respectiva permilagem SÓ.
Portanto, aplicando a letra da lei: contribuição com 10% da SUA quota parte nas despesas, resulta que os condóminos que não comparticipam nas despesas de elevadores, escadas, etc. FICAM MUITÍSSIMO BENEFICIADOS, economicamente falando, em PREJUÍZO dos que comparticipam para todas as despesas, quando houver obras de conservação a serem cobertas pelo FCR.
Isso É PREJUDICIAL aos interesses económicos dos restantes condóminos e, por isso, proibido por lei...
Aliás, aproveito para informar que qualquer decisão de Assembleia que moleste os interesses económicos de algum ou alguns condóminos (fazendo com que pagem o que não devem, em benefício doutros que fiquem isentos de pagar o que devem) pode ser contestada judicialmente, por ilegítima.
Portanto, o que se conclui é que a lei diz: "10% da SUA quota-parte" no pressuposto de que essa quota-parte seja directamente proprocional à permilagem. Só pode ser.
Ou, se preferirem, no caso das fracções que não contribuem para todas as despesas (que não têm capacidade para gerar todo o tipo de despesas), deve entender-se que "10% da sua quota parte nas restantes despesas" que existiriam se todas as fracções tivessem igual capacidade para gerar todo o tipo de despesas... A não ser assim teríamos a própria lei a impor uma descriminação injusta e economicamente prejudicial a alguns
Pelo que a quota parte da contribuição das fracções que estejam isentas de algumas despesas, para o FCR terá de ser calculada, NÃO EM FUNÇÃO DA sua QUOTA-PARTE nalgumas despesas correntes, mas em função da sua permilagem, tomando como referência a contribuição, para o FCR, das fracções que contribuem para todo o tipo de despesas correntes...
POR ANANLOGIA e por obrigação imperativa do cumprimento das restantes disposições legais aplicáveis
Um exemplo:
suponhamos um condomínio em que há uma fracção com entrada própria, com permilagem igual e 112, que não comparticipa na maioria das despesas e que, por via disso, paga apenas 36,00 Euros anuais para despesas correntes de administração e similares. Suponhamos que, nesse mesmo prédio, há várias fracções com permilagem igual a 86, que comparticipam em TODAS AS DESPESAS, cuja quota de condomínio anual é igual a 486,00 euros
Se fizéssemos as contas seguindo a letra da lei, sem nos preocuparmos com a outras disposições legais aplicáveis nem, consequentemente, com o espírito da lei, a fracção com permilagem = 112 pagaria 3,60 euros anuais para o FCR, enquanto que a fracção com permilagem igual a 86 pagaria 48,60 euros anuais
Isso significaria que, ao fim de 6 anos, por exemplo, quando o FCR fosse usado para custear despesas de conservação (é para isso que ele serve), a fracção com
permilagem igual a 112 teria, no FCR, 21,60 euros
Enquanto que a fracção com
permilagem igual a 86 teria no FCR 291,60 euros
Porém, tratando-se de encargos de Conservação, a contribuição devida pela fracção com 112 de permilagem, tomando como referência a contribuição da fracção com permilagem igual a 86, seria (aplicando regra de 3 simples):
contribuição devida pela fracção com 112 de permilagem = 291,6 x 112 : 86
contribuição devida pela fracção com 112 de permilagem = 379,16 Euros
Ou seja, esta fracção teria contribuído para o FCR com apenas 5,68% do que deveria ter sido a sua contribuição, ao abrigo da lei
Portanto, para evitar semelhante absurdo e semelhante ilegalidade, a contribuição anual, para o FCR, da fracção com 112 de permilagem, pelo facto de esta fracção não comparticipar em todas as despesas correntes, deve ser calculada tomando como referência a contribuição da fracção com permilagem igual a 86, porque esta comparticipa em TODAS as despesas.
Cálculos:
contribuição anual, para o FCR, devida pela fracção com 112 de permilagem = 48,60 x 112 : 86
contribuição anual, para o FCR, devida pela fracção com 112 de permilagem = 63,23 euros
sexta-feira, 25 de fevereiro de 2011
Apresentação e Artigos do Código Civil Sobre Condomínio
Criei este Blogue com a finalidade de (re)publicar algumas questõe importantes que têm que ver com os condomínios, administração e disposições legais aplicáveis, para além das respostas a algumas dúvidas que surgem quanto a estas questões e ao enquadramento legal dos "desvios" de comportamento dos diversos intervenientes.
Comecemos então por reproduzir os artigos do Código Civil aplicáveis.
Código Civil que também pode ser consultado AQUI. É mais simples porque lista os artigos e o que contêm.
ARTIGO 1422º
(Limitações ao exercício dos direitos)
atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
Falando de "desvios de comportamento". Esta minha iniciativa deve-se ao facto de me ter inscrito no Portal "Gestão do Condomínio", onde tentei discutir algumas questões importantes e prementes relativas à Propriedade Horizontal e ter acabado por verificar a impossibilidade de colaborar com aquele portal, devido ao comportamento, absurdo, dos membros mais activos. Portanto, só me restava "romper" e criar as condições para tornar úteis a quem pesquisa, as discussões e opiniões, pertinentes, acerca das questões MAIORES que afectam os condóminos e, quantas vezes, molestam os seus interesses e direitos.
Comecemos então por reproduzir os artigos do Código Civil aplicáveis.
Código Civil que também pode ser consultado AQUI. É mais simples porque lista os artigos e o que contêm.
CAPÍTULO VI
Propriedade horizontal
SECÇÃO I
Disposições gerais
ARTIGO 1414º
(Princípio geral)
As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
ARTIGO 1415º
(Objecto)
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
ARTIGO 1416º
(Falta de requisitos legais)
1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
SECÇÃO II
Constituição
ARTIGO 1417º
(Princípio geral)
1. A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
2. A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415º.
ARTIGO 1418º
(Conteúdo do título constitutivo)
1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3. A falta da especificação exigida pelo nº 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do nº 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1419º
(Modificação do título)
1. Sem prejuízo do disposto no nº 3 do artigo 1422º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
3. A inobservância do disposto no artigo 1415º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no nº 2 do artigo 1416º.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
SECÇÃO III
Direitos e encargos dos condóminos
ARTIGO 1420º
(Direitos dos condóminos)
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
ARTIGO 1421º
(Partes comuns do prédio)
1. São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestílbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
(Limitações ao exercício dos direitos)
1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1422º-A
(Junção e divisão de fracções autónomas)
1. Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2. Para efeitos do disposto no número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3. Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4. Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5. A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.
4. Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5. A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.
ARTIGO 1423º
(Direitos de preferência e de divisão)
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
ARTIGO 1424º
(Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as
despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria
representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e
justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1425º
(Inovações)
1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
ARTIGO 1426º
(Encargos com as inovações)
1. As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424º.
2. Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
3. Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
4. O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de
execução e manutenção da obra.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1427º
(Reparações indispensáveis e urgentes)
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
ARTIGO 1428º
(Destruição do edifício)
1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3. Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
ARTIGO 1429º
(Seguro obrigatório)
1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o
efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1429º-A
(Regulamento do condomínio)
1 - Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2 - Sem prejuízo do disposto na alínea b) do nº 2 do artigo 1418º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
SECÇÃO IV
Administração das partes comuns do edifício
ARTIGO 1430º
(Órgãos administrativos)
1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere.
ARTIGO 1431º
(Assembleia dos condóminos)
1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e
aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
ARTIGO 1432º
(Convocação e funcionamento da assembleia)
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1433º
(Impugnação das deliberações)
1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no
prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1434º
(Compromisso arbitral)
1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.
ARTIGO 1435º
(Administrador)
1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das
suas funções.
4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos
condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1435º-A
(Administrador provisório)
1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
ARTIGO 1436º
(Funções do administrador)
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quotaparte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1437º
(Legitimidade do administrador)
1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2. O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia
2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de
circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos
termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à
sua guarda.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1438º
(Recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
ARTIGO 1438º-A
(Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)
O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
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