Já encontrei escrito, várias vezes, que ninguém é obrigado a aceitar o cargo de Administrador de Condomínio, mas não encontrei se é legal haver uma penalização a quem se negar ao cargo, se assim for decidido em Assembleia Geral de Condóminos.
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O tópico onde se insere esta pergunta gerou acesa discussão, no Portal Gestão do Condomínio, com a generalidade dos intervenientes a defender que NINGUÉM pode ser obrigado a administrar... nem penalizado por isso... Até os direitos fundamentais foram invocados... Será assim?
Deixemos as penalizações para outro tema...
Vejamos o que diz a lei a propósito de administração e o que se pode concluir.
Comecemos por citar estes artigo do Código Civil, relativo à compropriedade:
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(Administração da compropriedade)
1. Na falta de regras especiais constantes do regulamento sobre administração da compropriedade, esta cabe a todos os comproprietários«»«»«»
No que diz respeito aos condomínios...
Quanto à administrtação das partres comuns, o Código Civil - C.C. diz:
ARTIGO 1430º
(Órgãos administrativos)
1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
ARTIGO 1432º
(Convocação e funcionamento da Assembleia)
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
ARTIGO 1435º
(Administrador)
1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
ARTIGO 1435º-A
(Administrador provisório)
1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
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O que se pretende demonstrar aqui é que existe o obrigatoriedade de (os proprietários - condóminos) exercerem o cargo de administrador ... a lei diz que sim
Quanto à obrigatoriedade em caso de decisão de Assembelia, veja a eficácia das deliberações e as respectivas condições. O nomeado contestou a deliberação da Assembleia?
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ARTIGO 1420º
(Direitos dos condóminos)
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
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Se o condómino não pode renunciar para se eximir dos encargos, também não pode renunciar para se eximir doutras obrigações... como por exemplo a de administrar. ÓBVIO a meu modesto ver!
Digamos que, quem não quer administrar NUNCA, das 2 uma:
- Ou não compra casa, limita-se a alugar...
- Ou paga a quem administre... (devem excluir-se, evidentemente, os casos das pessoas que acabaram de comprar porque esses não são faltosos reiterados) se... não lhe apetece, ou não sabe, ou não quer...
A Obrigação de administrar é inerente à condição de PROPRIETÁRIO da respectiva fracção e, consequentemente, comproprietário das partes comuns. Como proprietário da sua fracção... tem de a administrar SEMPRE... como comproprietário das partes comuns... tem de administrar quando lhe competir...
Subsiste a questão de saber se, existindo a obrigatoriedade de administrar, a Assembleia pode, ou não, nomear o administrador que entender e se a decisão deve ser cumprida... obriatoriamente. A lei diz que sim. É função da Assembleia.... administrar através dum administrador. Portanto, o que a Assembleia decidir, nesta matéria (como noutras) terá de ser cumprido... ou então deve ser impugnado judicialmente.
Claro que é imprudente e, de todo, a evitar nomear uma pessoa que não quer desempenhar o cargo.
Donde se concluiria que A SOLUÇÃO seria contratar administração externa.
Porém
Se a Assembelia não deve impor o cargo a ninguém, contra a sua vontade, também não pode nem deve, sobrecarregar os que se dispõem a exercer o cargo, obrigando-os a pagar administração exterior (profissional)... e a sujeitarem-se aos respectivos inconvenientes.
A questão, aqui é se, existindo a obrigatoriedade de administrar, deve o condómino que se recuse, "cumprir a sua obrigação" doutro modo qualquer... a definir pela Assembleia (ou pelo regulamento). Se existe a obrigação de administrar (não está em causa se isso é praticável ou não, apenas se existe), não querendo o condómino exercer o cargo devem os outros ser sobrecarregados com essas tarefas, e responder apenas com um sorriso, como se o "faltoso", coitadinho, fosse inimputável? Não creio!
Então pode a Assembleia decidir uma forma alternativa de ele cumprir esta sua obrigação? Pode... e deve... a meu ver!
A solução Para respeitar todos, passa por consultar os preços cobrados pelos prestadores deste tipo de serviços, "optar" escolher o preçário mais vantajoso e dividir esse valor por todos os condóminos, em função da permilagem.
Quem se dispõe a exercer o cargo, está isento desse pagamento;
Quem se recusa a exercer o cargo deve pagar, SEMPRE, a respectiva mensalidade, como forma de se desobrigar, podendo o dinheiro reverter para o Fundo Comum de Reserva, apenas para aumentar a receita... ou para remunerar quem administre.
Mesmo que o dinheiro reverta para aumentar a receita ou para o Fundo Comum de Reserva, os que administram também obtêm vantagens porque, em caso de necessidade de pretação suplementar, pagam menos...
Essa comparticipação deve ser cobrada separadamente para não "adulterar" a repartição das despesas segundo as permilagens e também porque, no caso de uma dessas fracções ser vendida, pode o respectivo "novo" condómino preferir administrar e, consequentemente, deixar de pagar esse agravamento.
Há quem defenda (entre os condóminos que são prejudicados por estes que se recusam) que os que não querem devem pagar, DO SEU BOLSO, a uma empresa, durante o tempo que lhes compete... mas isso não é solução porque, mesmo quando se opta por administração externa, é sempre da máxima conveniência, imprescindível mesmo, nomear ou eleger administração residente para "fazer a ligação" com a administração externa... que é como quem diz: para administrar realmente, visto que os serviços externos são apenas isso: SERVIÇOS.
Além de que, no caso de a administração ser rotativa anualmente, contratar administração externa para um ano não parece ser uma boa ideia...
