sábado, 26 de março de 2011

Permilagens. Como calcular. Implicações.

Este texto refere-se a ERROS detectados nos cálculos das permilagens num TCPH (Escritura da Propriedade Horizontal)

Este é um exemplo real

Posteriormente publiquei ESTE TEXTO sobre o mesmo tema e sobre o mesmo caso, de cujo vou retirar para aqui isto:

"A primeiríssima questão, nesta matéria, tem que ver com o cálculo das permilagens e respectivas regras. As permilagens calculam-se SÓ com as áreas de cada fracção, como se exemplifica e explica AQUI. Calculam-se SÓ com as áreas, porque as permilagens são, por natureza, o valor relativo NA ESTRUTURA DO PRÉDIO, como decorre de todas as suas implicações. Nomeadamente (como se vê no texto abaixo) as permilagens "reproduzem-se" em várias situações, constantemente, ao longo de toda a vida útil do prédio, implicando responsabilidades, encargos e direitos dependentes de áreas ou relacionados com áreas. O único parâmetro influenciador do valor de património imobiliário que SE REPRODUZ, INVARIÁVEL, AO LONGO DE TODA A VIDA ÚTIL DUM PRÉDIO é a área de cada fracção. Isto é lógico, evidente e óbvio. É mesmo o único raciocínio lógico; mas convém especificar dado o amontoado de absurdos, de disparates, de sofismas e de conjecturas que se dizem sobre o assunto."

por motivos óbvios


O que se publica a seguir foi extraído dum comunicado aos condóminos

Fica aqui porque pode ser útil a alguém:

Na tabela anterior admitia-se que as áreas dependentes (arrecadação e estacionamento) eram todas iguais para todas as fracções.
Posteriormente soube-se que havia arrecadações muito maiores do que a maioria.
Depois disso, constatou-se que há fracções que dispõem de 2 lugares de estacionamento; e confirmou-se, na certidão do Registo Predial que as fracções situadas nos 5º e 6º andares tem 2 lugares de estacionamento enquanto que as restantes fracções têm apenas um.
Como é do conhecimento geral, tudo isso afecta as permilagens.
Portanto, para determinar, com rigor, as áreas de cada fracção que devem ser consideradas para o cálculo das permilagens, foi necessário requerer à Câmara Municipal de Lisboa (CML) as plantas das 2 caves.

Nas tabelas abaixo estão os resultados dos cálculos depois de incluir todos os dados referidos

Esta TABELA (Tabela I) apresenta os cálculos feitos para apurar a área total equivalente, de cada fracção, SEGUINDO AS REGRAS DO CIMI, área essa que vai permitir calcular as permilagens

Na TABELA II, apresentada a seguir, calculam-se as permilagens e a correspondente repartição das despesas, apresentando-se ainda as peermilagens actuais (que foram "vigarizadas" e a respectiva repartição de despesas, para comparação e para que se possa avaliar bem as implicações deste tipo de "maldades" (cá vai mais um eufenismo...)




Legenda Tabelas I e II:
1 - Na coluna “Fracção” Identificam-e as fracções e a respectiva afectação (H - habitação)
2 - Na coluna “Área Bruta em m2” listam-e as áreas brutas privativas contantes da tabela anexa à Licença de Utilização emitida pela CML (as áreas medidas pelos técnicos da CML)
3 – Na coluna “Factor de Afect.” Está o cieficiente de afectação segundo as regras do CIMI
4 – Na Coluna “Áreas Dependentes – garag” estão as áreas dos respectivos lugares de garagem constantes das plantas referidas acima, obtidas na CML
5 – Na coluna “Áreas Dependentes – Arrecad.” Estão as áreas das arrecadações que constam nas mesmas plantas
6 – Na coluna “Áreas Dependentes – Total” Estão os totais das 2 colunas anteriores
7 – Na Coluna “Factor” está o coeficiente definido no CIMI para valoração deste tipo de áreas
8 – Na colua “Área Total” está o resultado das seguintes contas aplicadas às colunas (2x3+6x7); ou seja, a área considerada na avaliação segundo o CIMI

Legenda Tabela II
3 - Na coluna “Cálculo Permilag” está, em decimais, a quota parte que cabe a cada fracção, na soma das áreas de todas as fracções; ou seja: (área total de cada fracção : (a dividir por) soma de todas as áreas totais)
4 - Na coluna “Permilag” estão as permilagens respectivas (coluna 3 x 1000)
5 – Na coluna “Permil Act. TCPH” estão as permilagens que constam, actualmente, no TCPH – Escritura da Propriedade Horizontal
6 - Na coluna “Q.Cond. Actuais” estão as quotas de condomínio actuais.
7 – Na coluna “Q.Cond. Corrigidas” estão as quotas de condomínio que resultam das permilagens reais, mantendo a receita.


Supõe-se que não será necessário explicar a complexidade dos problemas (e da sua resolução) criados por esta situação absurda, visto que o ERRO, este ou outro qualquer, não dá o direito ao recebimento de valores que na realidade não são devidos...

Por tudo isto, considera-se que seria da máxima conveniência, PARA TODOS, que fosse convocada Assembleia Geral para discutir estas questões e decidir sobre elas...
Tendo em conta o enquadramento que aqui fica à vossa consideração

Darei notícias dos passos seguintes... talvez

Nota:
QUEM TIVER DÚVIDAS acerca das tabelas e respectivos cálculos...pergunte.


APELO!
Participação Cívica e Direitos Fundamentais:
-- Petição Para Valoração da Abstenção
-- Assine a petição AQUI, ou AQUI ou AQUI, ou AQUI, ou AQUI
-- Denúncia de Agressão Policial
-- Petição contra os Crimes no Canil Municipal de Lisboa

E Obrigatorio Exercer O Cargo de Administrador?

Pergunta:

Já encontrei escrito, várias vezes, que ninguém é obrigado a aceitar o cargo de Administrador de Condomínio, mas não encontrei se é legal haver uma penalização a quem se negar ao cargo, se assim for decidido em Assembleia Geral de Condóminos.

..../...../.....

O tópico onde se insere esta pergunta gerou acesa discussão, no Portal Gestão do Condomínio, com a generalidade dos intervenientes a defender que NINGUÉM pode ser obrigado a administrar... nem penalizado por isso... Até os direitos fundamentais foram invocados... Será assim?

Deixemos as penalizações para outro tema...


Vejamos o que diz a lei a propósito de administração e o que se pode concluir.

Comecemos por citar estes artigo do Código Civil, relativo à compropriedade:

»«»«»«
(Administração da compropriedade)
1. Na falta de regras especiais constantes do regulamento sobre administração da compropriedade, esta cabe a todos os comproprietários
«»«»«»


No que diz respeito aos condomínios...

Quanto à administrtação das partres comuns, o Código Civil - C.C. diz:

ARTIGO 1430º
(Órgãos administrativos)
1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

ARTIGO 1432º
(Convocação e funcionamento da Assembleia)
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

ARTIGO 1435º
(Administrador)
1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

ARTIGO 1435º-A
(Administrador provisório)
1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

..../..../....
O que se pretende demonstrar aqui é que existe o obrigatoriedade de (os proprietários - condóminos) exercerem o cargo de administrador ... a lei diz que sim
Quanto à obrigatoriedade em caso de decisão de Assembelia, veja a eficácia das deliberações e as respectivas condições. O nomeado contestou a deliberação da Assembleia?
..../..../....

ARTIGO 1420º
(Direitos dos condóminos)
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.

..../..../....
Se o condómino não pode renunciar para se eximir dos encargos, também não pode renunciar para se eximir doutras obrigações... como por exemplo a de administrar. ÓBVIO a meu modesto ver!

Digamos que, quem não quer administrar NUNCA, das 2 uma:
- Ou não compra casa, limita-se a alugar...
- Ou paga a quem administre... (devem excluir-se, evidentemente, os casos das pessoas que acabaram de comprar porque esses não são faltosos reiterados) se... não lhe apetece, ou não sabe, ou não quer...


A Obrigação de administrar é inerente à condição de PROPRIETÁRIO da respectiva fracção e, consequentemente, comproprietário das partes comuns. Como proprietário da sua fracção... tem de a administrar SEMPRE... como comproprietário das partes comuns... tem de administrar quando lhe competir...

Subsiste a questão de saber se, existindo a obrigatoriedade de administrar, a Assembleia pode, ou não, nomear o administrador que entender e se a decisão deve ser cumprida... obriatoriamente. A lei diz que sim. É função da Assembleia.... administrar através dum administrador. Portanto, o que a Assembleia decidir, nesta matéria (como noutras) terá de ser cumprido... ou então deve ser impugnado judicialmente.

Claro que é imprudente e, de todo, a evitar nomear uma pessoa que não quer desempenhar o cargo.
Donde se concluiria que A SOLUÇÃO seria contratar administração externa.
Porém
Se a Assembelia não deve impor o cargo a ninguém, contra a sua vontade, também não pode nem deve, sobrecarregar os que se dispõem a exercer o cargo, obrigando-os a pagar administração exterior (profissional)... e a sujeitarem-se aos respectivos inconvenientes.

A questão, aqui é se, existindo a obrigatoriedade de administrar, deve o condómino que se recuse, "cumprir a sua obrigação" doutro modo qualquer... a definir pela Assembleia (ou pelo regulamento). Se existe a obrigação de administrar (não está em causa se isso é praticável ou não, apenas se existe), não querendo o condómino exercer o cargo devem os outros ser sobrecarregados com essas tarefas, e responder apenas com um sorriso, como se o "faltoso", coitadinho, fosse inimputável? Não creio!
Então pode a Assembleia decidir uma forma alternativa de ele cumprir esta sua obrigação? Pode... e deve... a meu ver!

A solução Para respeitar todos, passa por consultar os preços cobrados pelos prestadores deste tipo de serviços, "optar" escolher o preçário mais vantajoso e dividir esse valor por todos os condóminos, em função da permilagem.
Quem se dispõe a exercer o cargo, está isento desse pagamento;
Quem se recusa a exercer o cargo deve pagar, SEMPRE, a respectiva mensalidade, como forma de se desobrigar, podendo o dinheiro reverter para o Fundo Comum de Reserva, apenas para aumentar a receita... ou para remunerar quem administre.
Mesmo que o dinheiro reverta para aumentar a receita ou para o Fundo Comum de Reserva, os que administram também obtêm vantagens porque, em caso de necessidade de pretação suplementar, pagam menos...


Essa comparticipação deve ser cobrada separadamente para não "adulterar" a repartição das despesas segundo as permilagens e também porque, no caso de uma dessas fracções ser vendida, pode o respectivo "novo" condómino preferir administrar e, consequentemente, deixar de pagar esse agravamento.

 Há quem defenda (entre os condóminos que são prejudicados por estes que se recusam) que os que não querem devem pagar, DO SEU BOLSO, a uma empresa, durante o tempo que lhes compete... mas isso não é solução porque, mesmo quando se opta por administração externa, é sempre da máxima conveniência, imprescindível mesmo, nomear ou eleger administração residente para "fazer a ligação" com a administração externa... que é como quem diz: para administrar realmente, visto que os serviços externos são apenas isso: SERVIÇOS.
Além de que, no caso de a administração ser rotativa anualmente, contratar administração externa para um ano não parece ser uma boa ideia...

quarta-feira, 23 de março de 2011

Órgãos Administrativos, Seu Funcionamento.

Pergunta:
É possível convocar uma assembleia ordinária, de apresentação e discussão de contas do ano 2010, com base num orçamento que não passou, bem como as contas de 2009 não foram aprovadas, sem primeiro esclarecer, numa assembleia extraordinaria, as dúvidas que foram levantadas e constam na acta da assembleia ordinaria anterior? Quem souber agradeço esclarecimento.

A questão está na ligitimidade desta assembleia em discutir as contas efectuadas em 2010 sem as mesmas (o respecivo orçamento) terem sido aprovadas, até porque estavam subjacentes esclarecimentos a serem dados pela administração, para algumas despesas efectuadas e não esclarecidas. Obrigado

Resposta:

O que diz o Código Civil:

..../..../....
SECÇÃO IV
Administração das partes comuns do edifício
ARTIGO 1430º
(Órgãos administrativos)
..../..../....

Importa saber, aqui, quem controla: se é a Assembleia que "controla" o administrador, ou se é o contrário.
Não é por acaso que a Assembleia aparece em primeiro lugar. É a assembleia que controla o administrador...

Portanto, aprovar orçamentos, aprovar contas e "legitimidade da assembleia" são coisas diferentes e sem interdependência.
A meu ver, a questão coloca-se doutro modo: coloca-se, essencialmente nas "omissões" e suas consequências...
Se o orçamento não foi aprovado... a administração não esteve bem ao não regularizar essa questão a tempo e horas... Omitiu-se!
Se não houve orçamento idem!
Isso não invalida as despesas (que já foram feitas e envolvem responsabilidades com terceiros)... até porque os condóminos foram coniventes: podiam ter actuado e omitiram-se.
Isso não invalida, por sua vez, que as contas tenham de ser aprovadas, nem implica que tenham de ser rejeitadas.
Podem ser rejeitadas... se contiverem incorrecções. MAS DEPOIS É NECESSÁRIO ACTUAR EM CONFORMIDADE.
Quem não sabe admninistrar, ou não é confiável, DEVE SER DEMITIDO.
Se os outros toleram, reclamar do quê?

Se a aprovação das contas de 2009 ficou pendente de esclarecimentos a prestar acerca de DESPESAS, Esses esclarecimentos podem ainda ser pedidos... mas já é fora de tempo.
A Assembleia deveria ter dado um prazo para que esses esclarecimentos fossem prestados e, em caso de falha, DEMITIR O ADMINISTRADOR... omitiu-se
Nesses casos a Assembleia pode ser convocada por qualquer condómino que não tolere esse tipo de situações...

ARTIGO 1438º do Código Civil
(Recurso dos actos do administrador)

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente



Acho que, em todo o caso, é essa a hipótese que devem encarar: DEMITIR O ADMINISTRADOR.
Devem convocar Assembleia para o efeito, visto que a convocatória deve conter, na ordem de trabalhos, essa possível decisão:
- Ponto # -Apreciação dos actos do administardor e decisão sobre a sua demissão...

Nestas coisas TUDO é possível... desde que os condóminos permitam. A legitimidade é deles, eles é que SÃO OS PROPRIETÁRIOS DAS FRACÇÕES, o administrador actuam em nome deles... se consentem... é possível.


1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere

domingo, 20 de março de 2011

Permilagens em Propriedade Horizontal (I)

Pergunta:
PISOS C/AREAS HABITACIONAIS IGUAIS PODEM TER PERMILAGENS DIFERENTES?

Esta pergunta, como outras da mesma natureza, gerou acesa discussão no Portal do Condomínio

Nessa discussão apareceram os dados que a seguir se referem... e que podem ser úteis a alguém para ajudar a clarificar o assunto e, quem sabe? talvez possam também ajudar a perceber o que é necessário saber e fazer nestes casos

Esta é apenas uma parete da questão (fundamentação legal documentada). Há outras que serão igualmente abordadas aqui...


Citação:

No site governamental predialonline se abrirem o item: "4-Constituição de propriedade horizontal e respectivo termo de autenticação" encontram algures o seguinte texto:

"TERCEIRO: Que, pelo presente, submetem o PRÉDIO ao regime de propriedade horizontal, com as seguintes fracções autónomas:
Fracção A - [ex.: correspondente ao rés-do-chão, com a área de … metros quadrados, com entrada pelo n.º [n.º de polícia], e um lugar de estacionamento na cave, marcado com o número …], destinada a comércio, com a percentagem/permilagem de … do valor total do prédio e o valor de … euros."
Fim de citação

Depois da consulta ao site...

Fantástico!

Mais palavras para quê?

Aqui fica a minuta de TCPH apresentada no site "PredialOnline":


»»»»»»»»»»»»»
TÍTULO CONSTITUTIVO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL

SIGNATÁRIO(S) - [Identificação]

OS SIGNATÁRIOS DECLARAM:
PRIMEIRO : Que são donos e legítimos possuidores do prédio urbano sito na [Rua], n.ºs [n.ºs de polícia/lote], localidade …, freguesia de [freguesia], concelho de [concelho], inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo [número do artigo matricial], descrito na Conservatória do Registo Predial de [concelho] sob o número [n.º] da freguesia de [freguesia], registado a [favor da sociedade sua representada/seu favor] pela inscrição G - [n.º], a que atribuem o valor de … euros, doravante designado por “PRÉDIO”;
SEGUNDO: Que o PRÉDIO, composto por [ex.: cave, rés-do-chão, primeiro e segundo andares], tem a área coberta de … metros quadrados e descoberta de … metros quadrados, foi construído para transmissão em fracções autónomas, em conformidade com o projecto de construção n.º … , aprovado pela Câmara Municipal de …., no dia …., sendo composto por … fracções que constituem unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio e/ou para a via pública.
TERCEIRO: Que, pelo presente, submetem o PRÉDIO ao regime de propriedade horizontal, com as seguintes fracções autónomas:

Fracção A - [ex.: correspondente ao rés-do-chão, com a área de … metros quadrados, com entrada pelo n.º [n.º de polícia], e um lugar de estacionamento na cave, marcado com o número …], destinada a comércio, com a percentagem/permilagem de … do valor total do prédio e o valor de … euros.
Fracção B - [ ex.: correspondente ao primeiro andar direito, apartamento tipo T-dois, com a área de … metros quadrados, e um lugar de estacionamento na cave, marcado com o número …, destinada a habitação, com a percentagem/permilagem de … do valor total do prédio e o valor de … euros.
Fracção C - [ex.: correspondente ao primeiro andar esquerdo, apartamento tipo T-dois, com a área de [área] metros quadrados, com um lugar de estacionamento na cave, marcado com o número …, destinada a habitação, com a percentagem/permilagem de … do valor total do prédio e o valor de … euros.
Fracção D - [ex.: correspondente ao segundo andar, apartamento tipo T-cinco, com a área de [área] metros quadrados, e dois lugares de estacionamento na cave, marcados com os números … e …, destinada a habitação, com a percentagem/permilagem de … do valor total do prédio e o valor de … euros.
Tendo as fracções B a D entrada pelo n.º [n.º de polícia].
QUARTO: Q ue a fracção A tem acesso exclusivo a uma parcela demarcada do logradouro, com … metros quadrados; e,
Que além das referidas no art.º 1421.º do Código Civil, é parte comum do prédio a arrecadação existente no vestíbulo de entrada, para recolha do contentor do lixo.
QUINTO: Que, nos termos do disposto no nº 3 do artigo 1422.º - A do Código Civil, fica desde já autorizada a divisão da fracção autónoma designada pela letra D em novas fracções, desde não seja alterado o destino previsto neste título.
Local -
Data -
[assinatura do signatário]
_________________________________


NOTAS FINAIS

1. Nos termos do n.º 1 do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, os documentos particulares que titulem actos sujeitos a registo predial devem conter os requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis, aplicando-se subsidiariamente o disposto no Código aprovado pelo Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de Agosto.

2. Para identificação dos signatários utilizar uma das seguintes formulações:
(a) [nome completo], solteiro, maior, natural de [concelho/país], [indicar nacionalidade, se estrangeiro], portador do [bilhete de identidade emitido em [data] por [entidade emitente] / cartão de cidadão / passaporte / carta de condução], válido até [data], contribuinte fiscal [n.º], residente na [morada].
(b) [nome completo], natural de [concelho/país], [indicar nacionalidade, se estrangeiro], portador do [bilhete de identidade emitido em [data] por [entidade emitente] / cartão de cidadão / passaporte / carta de condução], válido até [data], contribuinte fiscal [n.º], e [nome completo], natural de [concelho/país], [nacionalidade, se estrangeiro], portador do [bilhete de identidade emitido em [data] por [entidade emitente] / cartão de cidadão / passaporte / carta de condução], válido até [data], contribuinte fiscal [n.º], casados sob o regime de [regime de bens], residentes na [morada].

»»»»»»»»»»»»


Portanto, como se vê acima, passou a ser usual declarar as áreas de cada fracção no TCPH... Para que será que as áreas devem constar, ANTES da referência á respectiva permilagem?


Mas há mais. Atentem no seguinte:

"os documentos particulares que titulem actos sujeitos a registo predial devem conter os requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis"

E, obtido AQUI,

<><><><><>
"O que é o IMT?

O IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto que tributa as transmissões onerosas do direito de propriedade, ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis, situados no território nacional e de outras situações que a lei equipara a transmissões onerosas de imóveis (art. 1º e 2º e 3º do IMT).

O IMT veio substituir o Imposto Municipal de Sisa e entrou em vigor em 01.01.2004.


Quais os factos / realidades / situações que ficam sujeitas a imposto?

As transmissões a titulo oneroso do direito de propriedade sobre imóveis, as figuras parcelares desse direito e a constituição ou extinção de diversos tipos de relações contratuais conexos com imóveis, situados no território nacional, tipificados nos n.º 1, 2, 3 e 5 do art. 2º e no artigo 3º do CIMT e codificadas no Campo 10 das instruções da Declaração Modelo 1 de IMT.
<><><><><><><>

E ainda:

..../..../..../...
Como se determina o valor patrimonial tributário para comparação com o valor declarado?

O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos é determinado segundo o regime de avaliações previsto no CIMI (...)
..../..../..../....

Conclusão:
Para outorga de TCPH é necessário (tal como para comprar casa) a declaração das Finanças relativa ao IMT (pagamento, isenção... seja o que for).
Essa declaração, tal como no caso de escritura de compra e venda, tem de conter "o Valor Patrimonial Tributável"... que é determinado segundo as regras do CIMI...



SE calhar é por isso que há necessidade, actualmente, de fazer referência às áreas... Digo eu...

Em nehuma das transcrições feitas nos outros textos anterioress acima está qualquer menção a ÁREAS, nos TCPH, no que diz respeito à atribuição das permilagens...



Afinal, Orabolas, você subscreve porque nem sequer lê (ou não percebe) os conteúdos a que faz referência (e para cujos fornece o link). Ou seja: subscreve uma coisa e vem aqui DEMONSTRAR que é exactamente ao contrário do que subscreve...


Só pode estar a gozar com "o pagode", confiante na iliteracia e na consequente predisposição "natural" dos respectivos, para não lerem nem analisarem os documentos para cujos você fornece os links.

NÃO HÁ PACHORRA!

quinta-feira, 10 de março de 2011

Obras em Terraços de Cobertura (Intermédios)

Pergunta:
A responsabilidade do Condomínio na impermeabilização de um terraço depende do ano do imóvel?....há algum fundamento legal nisto?

RESPOSTA:

Não há nenhuma fundamentação legal nisso.

O que D. Quixote transcreveu:
.../..../..../......

Citação(D.Quixote):

Há fundamento legal se o terraço for intermédio, atente ao sumário.

Luis Filipe.

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
Processo:
1972/06-2
Relator: CONCEIÇÃO BUCHO
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL

Nº do Documento: RG
Data do Acordão: 14-12-2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1

Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário:
I – O artigo 1421º do Código Civil, na redacção que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25/10, não se aplica às situações já definitivamente constituídas e reguladas, quando o mesmo entrou em vigor.
II – O terraço incrustado no primeiro andar do prédio, afecto ao uso exclusivo do proprietário daquele andar, e ao qual apenas este tem acesso, deve ser considerado como intermédio e não de cobertura, ainda que o mesmo dê, em parte, cobertura a uma das fracções do rés-do-chão.
III – Para os efeitos da alínea b) do artigo 1421º, do Código Civil, na redacção anterior ao citado Decreto-Lei n.º 267/94, os terraços intermédios não constituem partes comuns do prédio.

Cumprimentos.
..../..../....


Como se vê extraído dum acórdão, não passa da interpretação, obtusa e abusiva, de alguns juízes que, apesar das alterações ao Código Civil terem vindo clarificar a questão, EM DEFINITIVO, tendo, no entender de muitos outros ilustres juízes, um carácter INTERPRETATIVO relativamente às situações anteriores e ao modo como eram aprecidads pelos Tribunais, TEIMAM em descriminar os cidadãos que se encontram nas mesmíssimas condições, consoante as respectivas escrituras da Propriedade Horizontal tenham sido elaboradas ANTES, ou DEPOIS das referidas alterações ao Código Civíl que definem como áreas comuns, TODOS os terraços de cobertura, QUER ELES SE SITUEM acima do último andar do corpo principal do edifício, quer eles se situem... ao nível do rés-do-chão ou do primeiro andar, por exemplo, sendo de cobertura apenas em relação às garagens; a armazéns; ou a estabelecimentos situadas, respectivamente: nas caves ou nos rés-do-chão.
(ressalvemos o facto de, no caso em apreço nesse acórdão de que D. Quixote transcreveu uma parte, parecer que o terraço em questão é misto: uma parte dá cobertura a alguma estrutura do prédio, outra não...)

Portanto... e a haver algum fundamento (oportunista) nisso, o que contaria, para o efeito, segundo a interpretação, vesga, distorcida e discriminatória (ao arrepio da lei), dalguns "meretíssimos" Juízes, seria, NÃO O ANO DE CONSTRUÇÃO do Prédio, MAS a data (ano) de elaboração da Escritura da Propriedade Horizontal

Há vários acórdãos que seguem essa linha (justa e equitativa) de interpretação (de considerar esses terraços como áreas comuns, SEMPRE)... como também há alguns outros (de gente inqualificável) que teimam em descriminar, arbitrariamente, os cidadãos, em função de coisas tão acidentais como o facto de as respectivas escrituras da Propriedade Horizontal serem anteriores ou posteriores às alterações do Código Civil que vieram esclarecer, em definitivo e sem qualquer margem para dúvidas, QUE OS TERRAÇOS DE COBERTURA SÃO, sempre e em qualquer circunstância, ÁREAS COMUNS, quer estes terraços se situem no topo do corpo principal do edifício, quer saiam para fora desse corpo principal, ao nível do rés-do-chão ou do 1º andar, dando cobertura a uma parte da estrutura.

Essa treta dos terraços intermédios NÃO EXISTE, a não ser que se trate de terraços resultantes de prolongamento da placa de betão QUE NÃO DÊEM COBERTURA A NENHUMA OUTRA ESTRUTURA DO PRÉDIO. Esses sim, são terraços intermédios com o enquadramento legal equivalente a varandas. A não ser nesses casos, essa treta dos terraços intermédios só serve para fundamentar, de forma falaciosa, os arbítrios sancionados pelos tribunais...

E aqui tem, alguns extractos dum acórdão que se pronuncia nesse mesmo sentido, ACERTADÍSSIMAMENTE:

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto (acede directamente ao acórdão clicando em cima deste título)

0325108

Nº Convencional: JTRP00036430
Relator: ALBERTO SOBRINHO
Descritores: COMPROPRIEDADE
TERRAÇOS
OBRAS

Nº do Documento: RP200311250325108
Data do Acordão: 25-11-2003
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recorrido: 9 V CIV PORTO
Texto Integral: S
Privacidade: 1

Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
Área Temática: .

Sumário: I - É a data da constituição da propriedade horizontal que define a lei aplicável onde se enquadram as partes que hão-de ser comuns e as que hão-de ser propriedade exclusiva.
II - O terraço que faça as vezes de telhado duma fracção do prédio que exorbite fisicamente do seu corpo principal constitui uma parte obrigatoriamente comum do edifício, não obstante estar afecto, no título constitutivo, ao uso exclusivo de um condómino.
Reclamações:

Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I. Relatório

Alega, no essencial, que teve de proceder, com prévio conhecimento dos réus, a obras urgentes de reparação num terraço de cobertura do edifício em propriedade horizontal de que todos são condóminos, valor que suportou na íntegra, recusando-se agora os réus a ressarci-lo da parte que lhes corresponde.
Para a hipótese daquele terraço integrar a fracção dos réus Nelson..... e mulher, pede que sejam eles a suportar o custo integral das obras.

Contestaram todos os réus, à excepção da chamada a intervir na acção Maria....... Os réus Nelson..... e mulher aceitam que o terraço é parte comum do edifício e que, consequentemente, o custo das obras é da responsabilidade de todos os condóminos. Os restantes réus invocam a sua ilegitimidade alegando que o terraço onde as obras foram efectuadas é um terraço intermédio, que não integra uma parte comum do edifício, antes configurando-se como propriedade exclusiva dos co-réus Nelson..... e mulher e concluem, por isso, que não têm que suportar o custo das obras efectuadas pelos autores, pedindo a improcedência da acção.

Saneado o processo e fixados os factos que se consideraram assentes e os controvertidos, teve lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.
Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e os réus condenados a pagar aos autores, na respectiva proporção, o valor das obras efectuadas no terraço de cobertura do edifício.

B- O direito

Da matéria de facto apurada, com interesse imediato para decisão da questão controvertida, há a realçar que:

A fracção “I” na escritura da propriedade horizontal, está descrita como “habitação no rés-do-chão direito com acesso pelo número cento e cinquenta e dois da Rua....., constituída por vestíbulo, três quartos, dois quartos de banho, sala comum, arrumos, cozinha, terraço, ...terraço com trezentos e doze metros quadrados.
O terraço é de uso exclusivo dos proprietários desta fracção “I” e a ele apenas se acede pelo interior da fracção.
Situa-se o terraço ao nível do piso da fracção “I”, constituindo um seu prolongamento, e serve de cobertura parcial às fracções “A” e “B”, que se situam na cave e abrangem toda a área do prédio, incluindo o terraço.
Nestas fracções “A” e “B” desenvolvem os AA a actividade de comercialização de móveis e artigos de decoração.
O título de constituição da propriedade horizontal do prédio em causa é de 7 de Julho de 1982.

Ao tempo em que a propriedade horizontal foi constituída vigorava o art. 1421º C.Civil, que define as partes comuns do edifício, na sua versão originária. Posteriormente este artigo sofreu alterações, sendo-lhe dada nova redacção pelo Dec-Lei 267/94, de 25 de Outubro, tendo estas alterações entrado em vigor a 1 de Janeiro de 1995.
À data da entrada em vigor da nova redacção do art. 1421º já estava constituída a propriedade horizontal e definidas as partes comuns do edifício e determinada a afectação de uma parte, concretamente aquele terraço, ao uso exclusivo de um condómino, ou seja, estava definitivamente fixado o conteúdo e os efeitos do direito de propriedade dos condóminos.
A nova lei, a nova versão do citado artigo, não é, por isso, aqui aplicável. Não obstante o nº 2 do art. 12º C.Civil determinar a aplicação da Lei Nova a situações jurídicas pré-existentes, quando aquela regula o conteúdo dessas situações, abstraindo dos factos que lhes deram origem, há que salvaguardar aqueles casos já constituídos e regulados de modo definitivo. Assim se pronunciou Baptista Machado [In Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, pág. 98.] ao dizer que a 2ª parte do nº 2 do art. 12º C.Civil não se aplica àquelas situações jurídicas constituídas por força da verificação de certos factos, cujo conteúdo, ou cujos efeitos ficam legalmente determinados em definitivo, com a produção desses factos e à medida dos mesmos factos.
Será o art. 1421º, na versão anterior às alterações introduzidas pelo Dec-Lei 267/94, o aplicável à situação vertente.

Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (arts. 1420º, nº 1 e 1421º C.Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas).
As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas –art. 1418º C.Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Das partes comuns do edifício, umas há que são imperativamente comuns a todos os condóminos -nº1 do art. 1421º, enquanto outras o são apenas presuntivamente –nº 2 do mesmo art.
Nas primeiras incluem-se aquelas que são objectivamente necessárias ao uso comum do prédio. Elas são comuns, como lucidamente advogam P.Lima e A.Varela [In C.Civil, Anotado, vol. III, em anotação ao art. 1421º], ainda que o seu uso esteja afectado a um só dos condóminos, pela razão simples de que a sua utilidade fundamental, como elemento essencial de toda a construção, se estende a todos os condóminos.
Face ao disposto na al. b) do nº 1 e nº 2 do citado art. 1421º podem ser consideradas comuns coisas destinadas ao uso exclusivo de um só dos condóminos. É o que acontece precisamente com os terraços de cobertura. A propósito desta estrutura do prédio dizem ainda aqueles Profs. [ob. e loc. cit.]: mesmo que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos (por estar situado no mesmo nível do último pavimento, ou o acesso se faça pelo interior desse pavimento, etc.), ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.
O terraço em causa constitui um prolongamento da fracção “I”, situada a nível do rés-do-chão, e serve de cobertura, ainda que parcial, ao espaço onde se situam duas fracções, destinadas à actividade comercial; ou seja, a cave exorbita fisicamente do corpo do edifício e, nessa parte, aquele terraço é a única cobertura de que a cave dispõe. Exerce ele a tal função capital de cobertura de que falam P.Lima e A.Varela.
Mesmo estando a ser usufruído pelos condóminos da fracção “I” e o seu uso estar afectado, no respectivo título, em exclusivo a esses condóminos, o terraço transcende o âmbito dessa fracção. A sua existência é necessária, essencial mesmo à possibilidade de utilização de uma outra parte do prédio, que é a cave. Por outro lado, enquanto cobertura destas fracções ele integra a parte estrutural do edifício, com o bem se observa na sentença recorrida.
O terraço que faça as vezes de telhado numa fracção do prédio que exorbite fisicamente do seu corpo principal, constitui uma parte obrigatoriamente comum do edifício, não obstante estar afectado, no título constitutivo, ao uso exclusivo de um condómino.
E esta tomada de posição encontra acolhimento na al. b) do nº 1 do art. 1421º. Neste preceito incluem-se todos os terraços que tenham função idêntica à dos telhados, que os substituam, mesmo que não se situem no topo dos edifícios.
Diga-se ainda que as alterações introduzidas pelo Dec-Lei 267/94 mais que inovadoras são interpretativas ou esclarecedoras das situações anteriores, resultando agora de uma forma explícita que os terraços que sirvam de cobertura são partes comuns, independentemente da sua localização.
Considera-se, assim, que o terraço que serve de cobertura parcial às fracções “A” e “B” constitui uma parte comum do edifício.

Clarificada e decidida esta questão, a solução quanto ao pagamento do custo das obras outra não podia ser que aquela que foi encontrada na douta sentença recorrida.
Por que de reparações indispensáveis se tratava e com cunho urgente, os autores, enquanto condóminos, podiam tomar a iniciativa dessas obras – art. 1427º C.Civil, sendo o seu custo repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções – art. 1424º C.Civil.
Esta questão nem foi impugnada pelos apelantes, que pacificamente a aceitaram e nenhum reparo merece.

IV. Decisão

Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em julgar improcedente a apelação e confirmar a douta sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Porto, 04 de Novembro de 2003
Alberto de Jesus Sobrinho
Durval dos Anjos Morais
Mário de Sousa Cruz

.../.../...


Espero ter ajudado, CONVENIENTEMENTE

quarta-feira, 9 de março de 2011

Obras Urgentes. Como Actuar?

Pergunta:

Vivo no ultimo andar de prédio. Devido a mau estado da tela de cobertura entra-me água por quase todo o apartamento. Estando esta situação já identificada e comunicada à admnistração esta tem vindo a adiar sucessivamente, dado ter previsto obras para todo o prédio. Porém já passou 1,5 anos e nada feito, nem acredito que se faça tão cedo dado o valor da obra.
Visto que não quero passar outro Inverno com a água a estragar-me a casa toda, vou eu mesmo executar esta reparação na parte que cobre o meu apartamento (estando orçamentado em cerca de 6000 euros). Para tal já suspendi o pagamento mensal da minha quota de condominio afim de descontar neste valor.
Estarei agir correctamente ? Como devo proceder ?

Vejamos o que diz a jurisprudência:

Será legítimo NÃO PAGAR as quotas de condominio??

Este acórdão diz que sim:

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1824/2008-8
Relator: PEDRO LIMA GONÇALVES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
ACTAS
TÍTULO EXECUTIVO
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO

Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 08-05-2008
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PROCEDENTE

Sumário:
1. Desde que não exista impugnação, a acta não subscrita pelos condóminos – constituindo mera irregularidade – não afecta a deliberação tomada nem a exequibilidade do título nem a força vinculativa da deliberação.
2. A impugnação das deliberações da assembleia de condóminos deve ser efectuada nos termos do disposto no artigo 1433º do Código Civil.
3. Para efeitos da obrigação de cada condómino contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, não é o uso ou utilização efectiva que cada condómino faça das coisas ou serviços mas a possibilidade de utilização.
4. A exigência da comparticipação do condómino nas despesas do condomínio, ou quando este pretende que o condomínio repare o defeito que o tem impossibilitado de utilizar as suas fracções, estamos perante obrigações “propter rem”, ou seja, obrigações a que o respectivo sujeito passivo está vinculado, não por via de um contrato, mas por ser titular de um determinado direito real.
5. Pode o condómino recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o condomínio não proceder à reparação dos defeitos das partes comuns que impedem a utilização das fracções desse condómino.
.../...

E este, que se segue, vai mais longe na interpretação do que o condómino tem legitimidade para mandar executar, a fim de proteger a sua habitação:


...../......./......./.......
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

0524747 

Nº Convencional: JTRP00038439
Relator: ALBERTO SOBRINHO
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONDOMÍNIO
ADMINISTRADOR
 
Nº do Documento: RP200510250524747
Data do Acordão: 25-10-2005
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
 
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: REVOGADA.
Área Temática: .
 
Sumário: I- Nas partes comuns dos edifícios, em princípio, não podem os condóminos fazer obras ou proceder a quaisquer reparações, salvo se se apresentarem indispensaveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador.
II- A recusa do administrador na realização das obras legitima a actuação do condómino.
Reclamações: 
 
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório
(...)
Alega, no essencial, que, perante a inacção das rés, teve que proceder a obras de impermeabilização no terraço da sua fracção para evitar a grande infiltração de águas que aí se verificava. Sendo essas obras da responsabilidade da Administradora, a ela cabe indemnizá-la dos prejuízos sofridos com as infiltrações, bem como compensá-la pelos incómodos suportados.
Contestaram as rés, começando por arguir a ilegitimidade da ré Administradora e alegando que as infiltrações são consequência da construção pela autora de um cobertura levada a efeito na sua varanda.
E a 1ª ré pretende que a autora proceda à demolição da construção que erigiu na placa de cobertura do prédio e que a indemnize dos prejuízos que lhe ocasionou, a liquidar em execução de sentença, pretensão que deduziu reconvencionalmente.
8- Derivado da permeabilidade do terraço, a autora sofreu infiltrações na sua sala de estar;
9- A autora intimou a administração para dar uma solução rápida e definitiva ao problema das infiltrações;
10- A autora consultou diversas empresas especializadas as quais chegaram á conclusão de que a melhor solução seria a construção de um telhado em estrutura metálica, com chapas de lusalite, tendo inclusive enviado o que considerou ser o melhor orçamento, á administração do condomínio;
19- Em 17.08.98, a autora enviou á administração o relatório elaborado pelo Eng.º F.......... sobre o estado do terraço veiculando duas soluções para o problema com clara preponderância para a construção de um telhado, em virtude de a aplicação da tela não oferecer garantias e a construção de um telhado ser mais económica;
20- Na mesma carta enviou orçamento da G....... para colocação das placas, apesar de, atendendo ao estado do terraço, a referida empresa não oferecer garantias;
21- As cartas supra referidas em 19 e 20 foram devolvidas;
26- A autora colocou na placa de cobertura do prédio uma construção metálica de ferro metalizado, com cobertura e porta de duas folhas e montou capas plásticas para iluminação da caixa de escadas;
27- Tal construção tem um peso superior a uma tonelada sobre carregando, nessa medida a placa de cobertura do prédio.
B- O direito
2.1 legitimidade de intervenção do condómino não administrador
Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (arts. 1420º, nº 1 e 1421º C.Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas).
As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas –art. 1418º C.Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Das partes comuns do edifício, umas há que são imperativamente comuns a todos os condóminos -nº1 do art. 1421º, enquanto outras o são apenas presuntivamente –nº 2 do mesmo art.
Nas primeiras incluem-se aquelas que são objectivamente necessárias ao uso comum do prédio. Elas são comuns, como lucidamente advogam P.Lima e A.Varela [In C.Civil, Anotado, vol. III, em anotação ao art. 1421º], ainda que o seu uso esteja afectado a um só dos condóminos, pela razão simples de que a sua utilidade fundamental, como elemento essencial de toda a construção, se estende a todos os condóminos.
Face ao disposto na al. b) do nº 1 e nº 2 do citado art. 1421º podem ser consideradas comuns coisas destinadas ao uso exclusivo de um só dos condóminos. É o que acontece precisamente com os terraços de cobertura. A propósito desta estrutura do prédio dizem ainda aqueles Profs. [ob. e loc. cit.]: mesmo que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos (por estar situado no mesmo nível do último pavimento, ou o acesso se faça pelo interior desse pavimento, etc.), ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.
Nas partes comuns dos edifícios, em princípio, não podem os condóminos obrar ou proceder a quaisquer reparações, salvo se se apresentarem indispensáveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador –art. 1427º C.Civil.
Quando não haja administrador ou este esteja impedido ou não possa intervir e seja necessário proceder com urgência a obras que se apresentem como indispensáveis, qualquer condómino pode efectuá-las por si, sendo as despesas repartidas segundo os critérios estabelecidos no art. 1424º C.Civil.
A urgência da reparação é, no dizer de P. Lima e A. Varela [ob. cit., em anotação ao art. 1427º], o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador, sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador.
Para uma reparação ser considerada urgente é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente; que a reparação não se coadune com delongas.
Na situação vertente, além de nem sequer ter sido questionado, é indubitável que as obras efectuadas pela apelante o foram em parte comum do edifício, já que erigidas no terraço de cobertura.
Por outro lado, está factualmente demonstrada, de modo inequívoco, a urgência de realização das obras.
Efectivamente, desde a década de 80 que o piso da autora vem sofrendo de infiltrações de humidade provenientes do terraço de cobertura. Problemas de infiltração que não foram solucionados com as obras entretanto realizadas e que se agravaram. Se as obras não fossem realizadas no momento em que o foram, a habitação da autora ficava em risco -cfr. nºs 4 a 7 e 22 dos factos assentes.
O risco que corria a habitação da apelante não se compadecia com qualquer delonga na realização das obras destinadas a evitar a infiltração de humidades.
E o tipo de obras realizadas eram indispensáveis a prevenir as infiltrações de humidades e os consequentes danos daí emergentes.
De acordo com a factualidade provada, já haviam sido tentadas soluções várias e não se conseguiram eliminar as referidas infiltrações. Na verdade, desde a década de 80 que as infiltrações vinham acontecendo e nem uma firma da especialidade as conseguiu então eliminar, nem posteriormente o problema ficou resolvido aquando de nova intervenção para debelar tal deficiência –cfr. nºs 4, 5 e 7 dos factos assentes. E quando a apelante deu início às obras foram os técnicos de opinião que, na situação concreta, a melhor solução passava, em termos técnicos e económicos, pela colocação de um telhado –cfr. nºs 17, 19 e 22 dos factos assentes.
A obra concretamente erigida era a que oferecia melhores condições de eficácia e durabilidade, sendo, por isso, a obra adequada a prevenir as deficiências que o prédio apresentava.
Daí que o tipo de obra realizada fosse indispensável para resolver os graves problemas de humidades que se verificavam no prédio, com especial incidência na fracção da apelante.
Para legitimar a feitura das obras por um dos condóminos necessário se torna ainda que não haja administrador ou que este não possa intervir.
Sufragamos inteiramente a posição assumida na sentença recorrida quando aí se afirma que, a recusa do administrador na realização das obras, legitima a actuação do condómino.
Seria incompreensível que, perante a recusa do administrador na realização de obras urgentes e indispensáveis, tivesse o condómino que o convencer a actuar mediante uma providência judicial, sabido que a situação concreta de iminente perigo não se compadeceria com as delongas que uma decisão deste tipo sempre acarreta. Seria impossibilitá-lo na prática de remediar uma situação de consequências gravosas.
Por isso, no espírito da lei e presumindo-se que o legislador consagrou as soluções mais acertadas (nº 3 do art. 9º C.Civil), tem de se considerar que na falta do administrador se inclui a sua voluntária inacção para realização das obras urgentes e imprescindíveis. Na expressão legal falta do administrador cabe perfeitamente a sua voluntária falta de actuação no desempenho das respectivas funções.
A apelante diligenciou inúmeras vezes junto da Administração do Condomínio e da Assembleia de Condóminos no sentido de ver realizada as obras necessárias a evitar as infiltrações. Começou a sua luta na década de 80, continuou em 1993 e 1994 a confrontar aqueles órgãos com as infiltrações que entretanto voltaram a acontecer, para em 1998 insistir pela realização das obras, apresentar orçamentos dos respectivos custos e fixar um prazo limite para a Administração as começar. Mas todas estas diligências não foram suficientes para provocar a realização das obras- cfr. nºs 4 a 7 e 9 a 15 dos factos assentes. E só após todas estas diligências se terem frustrado e na iminência de risco para a sua habitação causada pela não realização das obras, é que tomou a iniciativa de as fazer por si.
Estava, portanto, perfeitamente legitimada a intervenção da apelante/condómina para realização das obras necessárias e urgentes de reparação do edifício.
A obra de reparação erigida pela apelante consiste numa construção metálica de ferro metalizado, com cobertura e porta de duas folhas, com peso superior a uma tonelada, assente sobre a placa de cobertura do prédio –cfr. nºs 26 e 27 dos factos assentes.
Independentemente de constituir ou não uma inovação e afectasse ou não o arranjo estético e harmonia arquitectónica do prédio, o que até nem se provou que acontecesse, o certo é que esta foi o tipo de obra necessária e imprescindível para obviar e solucionar de vez as infiltrações de humidades que se verificavam no prédio, com especial incidência na fracção da apelante e pôr fim ao risco que esta fracção corria. E tecnicamente foi a solução aconselhada, porque mais eficaz, de maior durabilidade e mais económica.
Este projecto, juntamente com um outro, foi enviado à Administração, mas este órgão nada disse e manteve-se na sua inactividade.
Depois de tudo isto, vir ainda reclamar a demolição da obra efectuada, a única mais adequada a resolver os problemas de infiltração, constitui verdadeiramente um excesso reprovável do exercício de um direito. A reconvinte demonstrou apenas preocupação com a estética do prédio, mas já menosprezou o direito, de consagração constitucional, a uma habitação saudável.
A reconvinte está a exorbitar dos fins próprios desse seu direito no contexto em que o exerce, ofendendo clamorosamente o sentimento jurídico socialmente dominante. Em suma, é claramente abusivo o exercício deste direito, o que sempre neutralizaria o pedido de demolição das obras em causa.
Para além disso, dir-se-á ainda que assenta numa incongruência a decretada demolição das obras por não ter sido autorizada a sua feitura por 2/3 dos condóminos.
Esta obra, como já referido, era urgente e indispensável para reparação do edifício e a adequada a obviar a consequências danosas na habitação da apelante.
Foi apresentado o seu projecto e solicitada a sua execução quer à Administração quer à própria Assembleia de Condóminos e nada foi feito. Este órgão deliberativo nada decidiu, mantendo-se também inactivo.
Perante a urgência que a situação reclamava, outra solução não restava à apelante que tomar a iniciativa de efectuar as obras em causa, independentemente de autorização dos condóminos, que tacitamente a não tinham dado.
Dir-se-á finalmente que a obra em causa não é de carácter inovatório.
Obras inovadoras são todas as alterações introduzidas na forma ou substância do prédio, bem como a alteração da sua afectação. São alterações que trazem algo de novo ao prédio, quer criando algo benéfico quer levando ao desaparecimento de coisas que existiam.
Diferente de inovações são as obras de reparação do prédio. Com estas tem-se em vista intervir na estrutura física do prédio com o único objectivo de suprir deficiências que apresente; de restaurar eventuais danos, de construção ou outros, que tenham afectado o edifício. E mesmo que a respectiva reparação implique a realização de obras que de algum modo interfiram com a fisionomia do prédio, nem por isso serão inovadoras.
É, assim, de concluir que as obras de reparação urgentes e indispensáveis nas partes comuns do edifício não têm carácter inovatório e podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino, quando o administrador se recuse a efectuá-las.
3. responsabilidade pelo custo das obras
Decidido que a apelante estava legitimada para realizar as obras em causa e que estas não podem ser demolidas, impõe-se agora averiguar quem suporta o seu custo.
Porque de reparações indispensáveis se tratava e com cunho urgente, a apelante, enquanto condómina, podia tomar a iniciativa dessas obras –art. 1427º C.Civil, sendo o seu custo repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções - art. 1424º C.Civil.
Esta solução emerge linearmente dos invocados preceitos legais, não suscitando qualquer dúvida.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em julgar procedente a apelação e, na revogação da sentença recorrida, acorda-se:
em condenar a 1ª ré, Administração do Condomínio, a pagar à apelante a quantia correspondente ao custo das obras de reparação por si realizadas na parte comum do edifício, abatida da quota-parte que ela própria tem de suportar, quantia essa a liquidar em execução de sentença;
em julgar improcedente o pedido reconvencional deduzido pela reconvinte Administração do Condomínio, com a consequente absolvição da autora;
condenar nas custas a ré Administração do Condomínio.
Porto, 25 de Outubro de 2005
Alberto de Jesus Sobrinho
Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
......./......./......./.....
Caramba!
Aqui a "obra de reparação" até implicou construção de uma estrutura nova... E, mesmo assim, o acórdão decide que a conrómina agiu dentro da lei e tinha legitimidade para mandar executar a obra...
DEVIDO À PASSIVIDADE DA ADMINISTRAÇÃO.
Mais parecido com o problema exposto é difícil...

Problemas com Empresas de Gestão de Condomínios

Os problemas com Empresas de Gestão de Condomínios aparecem frequentemente. Eis um deles:

Pergunta:

Comprei casa em Dezembro do ano passado Como meu dever entrei em contacto com a empresa de condominio já contratada para obter informações. Qual não é o meu espanto quando só me facultam o NIB para transferencia e me dizem, por telefone, o valor que tenho que pagar mensalmente.
Questionei acerca da apresentação das contas e foi-me dito que não apresentavam as contas mensalmente. Deixei passar o mês de Janeiro na expectativa de ser feita a reunião anual para a aprovação das mesmas, e voltei a ficar surpreendida quando não houve sequer reunião.
voltei novamente a entrar em contacto desta vez para informar que iria fazer o pagamento do condominio do ano todo de 2011, e desde Janeiro que aguardo recibo do mesmo pagamento efectuado.
O que é certo é que hoje liguei para o Sr. do qual diz-me que ainda não conseguiu emitir o recibo.

Gostaria que alguém me ajudasse e que me dissesse se é legal funcionar assim uma empresa de gestão de condominios, e o que poderei fazer para mudificar esta situação.
O prédio apenas tem 6 anos e o meu medo é continuar nesta situação e um dia mais tarde quando houver problemas serios que tenham que ser resolucionados não exista fundos para tal.

RESPOSTA:

Acho que tem todos os motivos para estar preocupada:
- Como condómina tem direito A TODA a informação e consulta de documentos do Condomínio... mas apenas lhe fornecem um NIB para pagar; ou seja: para essa empresa só tem o direito... de pagar.
- Questiona sobre a apresentação das contas e informam "que não apresentam contas mensalmente" quando deviam ter informado QUANDO apresentam as contas. Aliás, se a conversa fosse comigo era o que ouviam, logo, do outro lado do telefone: "Não perguntei quando é que NÃO apresentam. Obviamente o que pretendo saber é QUANDO apresentam; quero saber das contas como é meu direito".
- Em Março "ainda" não conseguiram emitir um recibo de pagamento efectuado em Janeiro... Nem conseguiram promover a Assembleia Geral Ordinária que a lei diz que se realiza, OBRIGATORIAMENTE, na primeira quinzena de Janeiro...
Depois disto, para além de achar que tem TODOS os motivos para estar preocupada, também acho que deve actuar... tendo em atenção o seguinte:
.../...
ARTIGO 1431º do Código Civil
(Assembleia dos condóminos)
1. [b]A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano[/b].
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
.../...
A Assembleia que se reúne na primeira quinzena de Janeiro é a Assembleia Geral Ordinária e nela se costuma decidir, também, acerca de quem vai exercer a administração no respectivo ano.

E Ainda:
.../...
ARTIGO 1438º do Código Civil
(Recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
.../...

A meu ver essa é a via a seguir.
Pelos vistos essa empresa está habituada (e acomodada) a que não seja exercido qualquer controlo nem sejam feitas exigências relativamente à forma como cumpre, ou não... e isso, regra geral, transforma-se em "bola de neve" podendo acarretar gravíssimos problemas... De cujos os condóminos nem sequer se podem queixar, porque PERMITIRAM, foram coniventes.
A lei prevê os mecanismos par resolver esses problemas e outros... mas isso dá trabalho e pode trazer pesada sobrecarga a quem vá à frente (normalmente traz); por isso todos se retraem, ninguém se adianta. O problema é de todos, portanto haja outros que tomem a iniciativa... Essas empresas sabem disso... e aproveitam-se.
Já agora, se decidir convocar a Assembleia para perceber o que se passa e contestar a situação (ao menos o facto de não terem sido respeitados os seus direitos e de lhe terem dado respostas evasivas), tenha em atenção o seguinte:

Mesmo quando se contratam Empresas de administração, é da máxima conveniência que seja eleito (ou eleitos) administradores residentes que devem controlar as contas bancárias, ter o livro de actas e os restantes documentos importantes do Condomínio em seu poder, fazer a ligação com a Empresa, apresentando as situações que haja que resolver e controlar o cumprimento das decisões das Assembleias, etc.
No caso dessa empresa, depois de auscultar a opinião dos restantes condóminos, tenha em atenção que o facto de eles não estarem a cumprir com as suas obrigações, nem repeitarem as imposições legais, è motivo suficiente para SEREM "DESPEDIDOS" COM JUSTA CAUSA.
Há uma coisa que as pessoas têm sempre a tentação de fazer e que não deve consentir: que é reunir a Assembleia, deliberar... e depois esperar que a mesma empresa cumpra essas deliberações.
Não vá nisso. Não resulta. Se não cumpriram até agora e se, ainda assim, se realiza uma Assembleia que lhes renova a "confiança", que necessidade têm de passar a cumprir? (ainda há que ter em conta o conceito deles de "cumprir").
Se achar que as decisões da Assembleia não garantem, devidamente, os seus interesses e direitos, prepare-se para as contestar judicialmente.

E se os outros acharem que a melhor solução é você assumir a administração?
Tem de pensar nessa eventualidade e estar preparada.
São todas essas questões que, muitas vezes, inibem as pessoas e as impedem de agir. Quando as empresas percebem isso passam a fazer tudo o que querem e, se não forem despedidas, NUNCA lhes acontece nada por isso... até porque os condóminos tinham como impedir e não impediram...

«»«»«»«»««
E, a seguir, a transcrição doutro problema parecido... com empresa de administração de condomínios:

Bom dia .
Há um ano atrás contratámos uma empresa externa para fazer a gestão do condominio, uma vez que tínhamos muitos problemas juridicos por resolver e precisávamos de ajuda.
Havia alguns condóminos com cotas em atraso, (condominos que não habitam o prédio e nem se conhece o seu paradeiro).
Um ano depois a empresa não fez absolutamente nada para além de limpar as escadas e pagar as despesas de luz. A empresa não cumpre as funcões para as quais foi contratada.
Devido a esta má gestão, condóminos que tinham sempre as cotas em dia também deixaram de pagar e, neste momento, somos apenas 2 dos 12 condominos que continuamos a pagar as cotas. Ou seja: o que nós 2 pagamos não cobre sequer as despesas da luz quanto mais os 242 euros que a empresa cobra para a limpeza e gestão do condominio. Portanto, todos os meses existem valores não cobertos pelas cotas pagas que ficam em dívida para com esta empresa, todos os meses a dívida aumenta...

O pior é que ninguém se entende porque uns querem que a empresa deixe de gerir, outros não sabem, outros não querem que saia (porque existem contactos comerciais e de amizade). O certo é que a empresa continua a gerir e a divida a aumentar.
Se a empresa sair a divida que o condominio tem é da responsabilidade de quem? dos condóminos faltosos ou de todos (inclusivé minha que tenho as cotas em dia)?

segunda-feira, 7 de março de 2011

Seguro de Incêndio Obrigatório

Pergunta:

Se a Admistração de um prédio não tomar as medidas definidas na lei no sentido de garantir que todos os condóminos possuem seguro de incêndio (com o capital correcto), pode a mesma ser responsabilidade no caso de ocorrência de sinistro?

Em caso afirmativo qual o enquadramento legal? (Lei/ artigos?)

Resposta:

O que diz a lei:
.../...
Artigo 1429.° do Código Civil
- Seguro obrigatório
1- É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.

2- O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.

E ainda:

Decreto-Lei nº. 268/94 de 25 de Outubro

Artigo 5.° - Actualização do seguro


1 - É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
- Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.
- Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.





.../...

Portanto, em nenhuma destas disposições legais estão previstas sanções para o incumprimento por parte do Administrador...

MAS...

Se a lei não prevê sanção para esse incumprimento da Administração, eu acho que é óbvio que as responsabilidades a imputar decorrem dos problemas que advierem da eventualidade de ocorrência de sinistro.

A lei determina que o Administrador deve garantir a existência do seguro. Por precaução, o administrador deve, no mínimo, executar todos os passos no sentido de "garantir", a saber:
1 - Determinar, de acordo com as regras respectivas, os montantes a segurar e a responsabilidade que cabe a cada condómino em função da respectiva permilagem.
2 - Colocar a questão à apreciação e decisão da Assembleia.
3 - Notificar cada um dos condóminos e solicitar que apresentem as respectivas apólices, dando um prazo para o efeito.
4 - Contratar os seguros em falta e receber dos respectivos condóminos. No limite, debitando-lhes e recebendo coercivamente...

Suponhamos que nada disto é feito (ou não é concretizado adequadamente) e que acontece um sisnistro.
Certamente não são necessárias sanções específicas, previstas na lei... porque elas aparecerão inerentes á concretização da eventualidade: sinistro.

Se, por um mero e feliz acaso, todos os condóminos tiverem seguros adequados, nada acontecerá de mais grave.
Se nenhum tiver os seguros devidos, também é pouco provável que tenham moral para atribuir culpas ao administrador e o responsabilizar judicialmente (isso também será difícil se a administração for rotativa, porque todos serão culpados pela omissão).
Mas se houver vários condóminos que tenham os seus seguros e houver uns quantos outros que não tenham, prejudicando os interesses destes, é mais do que natural e previsível que estes responsabilizem, judicialmente até, quem devia ter actuado e se omitiu, prejudicando-os e, quiçá, comprometendo a recuperação do seu património.

Além disso, há ainda uma outra questão a considerar:

Enquanto a não contratação dos seguros permite, APENAS, poupar uns cobres, ninguém se importa, mas se isso se transformar em sério prejuízo, aí podemos assistir á concretização do velho ditado: "casa onde não há pão, todos ralham e ninguém tem razão!". Haverá sempre a tendência para eleger um bode expiatório (quem melhor do que o administrador?) e também a tendência para a auto desculpa do costume: "não sabia!"

Portanto, no mínimo, o que o administrador terá de fazer é INFORMAR, todos, de tudo o que ao tema diz respeito.
Promover os passos que são de execução simples e trivial: calcular o seguro e a comparticipação de cada fracção; fazer aprovar em Assembleia; comunicar a cada um; solicitar que sejam entregues provas de que os seguros estão contratados, TUDO SEMPRE COM TODAS AS INFORMAÇÕES E O DEVIDO ENQUADRAMENTO legal.

Depois, se não for possível apurar quem tem seguro ou não tem, por omissão dos próprios condóminos... a responsabilidade já passa a ser, em grande parte, de quem falhar...
Ao menos os que gostam de cumprir têm essa oportunidade (que decorre do facto de serem informados e de terem sido cumpridos todos os requisitos prévios).



Isto, no pressuposto de que a pergunta é feita por alguém que administra e pretende saber com o que pode contar, no caso de não estar tudo em ordem e haver sinistro....


Porém, se você é apenas um condómino preocupado com o assunto, saiba que qualquer acção ou omissão do administrador que sejam contrárias à lei podem justificar "recurso dos actos do administrador" para a Assembleia e que, nesse caso, o condómino que pretenda apresentar o recurso, pode convocar a Assembleia: 


ARTIGO 1438º do Código Civil
(Recurso dos actos do administrador)

Dos actos do administrador cabe recurso para a Assembleia, a qual pode, neste caso, ser convocada pelo condómino recorrente.




Aliás, promover a convocatória duma Assembleia para discutir o assunto: "Seguro de incêndio obrigatório" e condições para que se cumpra a lei... seria uma boa iniciativa para informar todos os condóminos das imposições legais quanto a essa matéria e para, eventualmente, levar a que a situação fosse devidamente regularizada... 

sábado, 5 de março de 2011

Decidir Sobre Contribuicoes Para FCR

Já vimos como calcular a contribuição mínima para o Fundo Comum de Reserva, FCR, SEM VIOLAR A LEI, vejamos o que é permitido concluir acerca de quais as maiorias necessárias, nas assembleias de condóminos, para aumentar a comparticipação de cada condómino para ao FCR, para além dos 10%

Como é óbvio, depende das situações.

Ao contrário do que já li, por aí, é evidente que a comparticipação mínima para o FCR não necessita de ser aprovada em Assembleia de condóminos, porque está fixada por lei.

Porém, se o administrador quiser cobrar separadamente a comparticipação para o FCR e os condóminos entenderem que o Fundo de Maneio (conta à ordem) tem capacidade para satisfazer essa comparticipação... é a Assembleia que decide, por maioria simples porque, quer a gestão do Fundo de Maneio quer a gestão do Fundo de Reserva são da competência da Assembleia Geral de condóminos.
Todavia, se o condomínio mão tiver Fundo de Maneio suficiente, o administrador pode cobrar as contribuições mínimas para o FCR, sem necessitar de qualquer decisão de Assembleia

E então quando se pretende aumentar a contribuição para o Fundo de Reserva, para além dos 10% previstos na Lei, como é?

Pergunta:

Qual o Quorum para aumentar a comparticipação para o FCR, para além dos 10% impostos por lei?
Eu acho que tem de ser maioria qualificad de 2/3, sem oposição.
.../...

Resposta:
Dependendo das situações concretas, pode ser exigível maioria qualificada de 2/3, sem OPOSIÇÃO, à semelhança do que acontece nas decisões sobre a comparticipação para as despesas "necessárias", quando não é aplicado o critério da permilagem (ou quando se aplica a permilagem por ausência doutra decisão em conformidade com a lei).

Passo a explicar: Se lhe aumentarem a percentagem do FCR de 10 para 11%, com alguma explicação bem fundamentada... acredito que nem se justifique ficar contra e contestar a decisão;

Se lhe aumentarem o FCR de 10% para 50 ou 60% e, mesmo assim, o seu FCR, for de um montande quase ridículo; p. ex: 3 euros por mês, num prédio com menos de 8 condóminos, isso pode ser justificadíssimo até pelo facto de o FCR ser obrigatório e uma contribuição inferior não permitir, sequer, abrir a respectiva conta bancária... e como o FCR não tem máximo... (é apenas um exemplo ilustrativo)...

Todavia, se por uma questão de se preverem obras a mais de 5 anos, com custos estimados astronómicos, lhe aumentarem o FCR para uma percentagem muito superior aos 10% exigindo-lhe uma contribuição pesada, então não tenho dúvidas de que, só por maioria de 2/3 SEM OPOSIÇÃO.

Não será difícil provar o carácter especulativo duma previsão dessas e, consequentemente, a desnecessidade da sobrecarga de contribuição imposta a cada condómino. Isto para além de todas as eventualidades que podem acontecer antes da hipotética realização dessas obras previstas, nomeadamente as alterações de proprietários implicando que os que venderem estão a pagar encargos que já não lhes competem... e correm o risco de comprar em condomínio com contribuições de apenas 10% para o FCR, sendo obrigados a pagar o excesso de custo de qualquer eventual obra... depois de ter pago os excessos em obra que já não lhes compete pagar.

É o que se chama correr o risco de pagar o que lhe pertence e o que não lhe pertence.

Acresce que, mesmo que a contribuição não seja propriamente pesada ao orçamento familiar, ainda há a hipótese de algum ou alguns condóminos terem aplicações financeiras muito mais rentáveis e, consequentemente, preferirem pagar o excesso, quando a obra se concretizar, porque isso lhes é economicamente muito mais vantajoso.

Há que ter em conta ainda que os condóminos só estão obrigados a pagar ENCARGOS NECESSÁRIOS.. OU IMPOSTOS POR LEI, como é o caso do FCR. Portanto, se o aumento NÃO FOR NECESSÁRIO, de imediato...

As previsões a mais de 1 ano podem não representar qualquer necessidade... além disso, não passam de previsões, não são necessidades.

PORTANTO,
Se ainda houver juízes decentes, neste País, Ninguém o poderá obrigar a pagar mais de 10%... A não ser em casos em que o aumento de contribuição seja imprescindível para dar cumprimento à lei, ou seja, nos casos em que, cobrando apenas os 10%, não há condições para constituir, sequer, FCR.

quarta-feira, 2 de março de 2011

Retirar a Antena Parabólica

Pergunta:

Resido num prédio do ano 1980, que tinha uma antena colectiva do prédio que fornecia a todas as fracções o acesso livre e gratuito aos canais nacionais.

Em determinada altura, o meu prédio em conjunto com mais 3 prédios decidem colocar uma antena parabólica para que tivessemos acesso aos canais nacionais e internacionais. Esta antena parabólica foi coloca num dos prédios, que não é o meu e nessa altura ainda nem sequer existiam ou se ouviam falar nas empresas de TV por Cabo.

Neste momento, a maioria dos condóminos dos prédios contratou serviços de TV por Cabo, tendo ficado a antena de TV e parabólica sem manutenção e interesse e o prédio onde a antena e a parabólica está instalada pretende retirar estes dispositivos alegando que estão obsoletos e não necessitam dos mesmos porque têm TV por Cabo, embora ainda até à data de hoje me forneçam o acesso livre aos 4 canais de TV.

Ontem fui confrontada pela Administração do prédio sobre toda esta situação, tendo esta me informado que a qualquer momento eu deixarei de ter acesso aos 4 canais livres, devido à retirada da antena e parabólica do dito prédio e que terei obrigatóriamente de aderir e pagar um serviço de TV por Cabo, por ser a única pessoa que não tem no prédio, e que por isso os restantes condóminos não se vêem obrigados a colocar uma antena colectiva de acesso aos 4 canais nacionais públicos de acesso livre apenas para minha utilização, pelo que o Administrador acha que todos os condóminos estarão contra a despesa da colocação de uma antena colectiva de TV para o meu prédio a ser suportada pelo condomínio, devido a ser eu a única pessoa que não tem TV por Cabo.

Gostaria de pedir a vossa ajuda, no sentido de saber se o prédio não é obrigado a colocar uma antena colectiva para os 4 canais públicos de acesso livre, para todas fracções do prédio, visto que, eu acho que também não tenho que ser obrigada a ter que contratar um serviço pago de acesso à TV, porque a maioria dos condóminios não quer colocar antena colectiva porque neste momento tem TV por Cabo.

Até porque, a antena colectiva que se viesse a colocar iria servir todos os condóminos para que numa situação futura em que deixassem por qualquer razão de ter o serviço de TV por Cabo, pudessem sempre ter acesso aos 4 canais públicos.

Agradeço desde já todas as respostas que me possam facultar, bem como toda a base legal, para que possa fundamentar a minha posição.

RESPOSTA:

A antena colectiva que foi substituída pela parabólica é "equipamento Comum", como pode ver nos artºs do Código Civil transcritos abaixo:
Uma vez substituídas as antenas colectivas pela Parabólica, esta passou a ser o "equipamento comum" dos 4 prédios (o seu e mais 3) e passou a estar sujeita ao que dispõe a lei, não apenas em relação ao seu prédio, mas também em relação aos restantes.

Artigo 1421.° do Código Civil
- Partes comuns do prédio

1- São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2- Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3- O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condóminos certas zonas das partes comuns.




Apenas acrescentar o seguinte:

ARTIGO 1425º do Código Civil
(Inovações)
1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns

Portanto, suponho que a passagem de antena colectiva para a parabólica tenha sido aprovada pela devida maioria de 2/3... Mas como não prejudicava nenhum dos condóminos, bem pelo contrário, não se justificava oposilção... Mas agora justifica-se quanto á desactivação da antena parabólica, porque a prejudica a si, por exemplo.

Porém, para o seu caso, o que importa é o nº 2. Leia outra vez.
Donde se pode concluir que, independentemente de aprovações ou não aprovações "não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de ALGUM dos condóminos tanto da coisas próprias como das coisas comuns.

Ou seja: não depende de qualquer maioria. SIMPLESMENTE NÃO PODE, em caso algum, a não ser com a autorização de TODOS, incluindo a sua.

Suponho que não seja difícil, ao seu administrador, fazer a analogia entre a proibição de introdução de inovações e a desactivação devia a "inovações", ainda por cima sendo estas da iniciativa de cada um.

Não podem, em qualquer caso, retirar a antena parabólica, a menos que reactivem todas as antenas colectivas... ou substituam pelos protocolos com os fornecedores de televisão por cabo ou fibra óptica, ou similares, PARA TODAS AS FRACÇÕES.
Isto porque As pessoas que moram agora têm contratos de fornecimentoi desses serviços, mas futuros compradores podem não ter nem querer fazer... E têm direito á antena colectiva ou equivalente; isto é: à parabólica.

E isto é válido para cada um dos 3 prédios.

Portanto, diga-lhes que não inventem, que se atenham à lei e ao respeito pelos direitos de cada um protegidos por lei.

A questão dos tais protocolos veioi aqui ao fórum, de forma bem explícita assim:

Citação(Helk):
Venho por este meio solicitar auxilio no seguinte:

Recentemente adquiri um apartamento novo e o mesmo não tem Antena Colectiva. Foi dito pelo construtor que existe um contrato com a TV Cabo para a prestação de serviços. Mesmo que alguém não queira a TV Cabo, a mesma é obrigada a disponibilizar os 4 canais, nomeadamente RTP1, RTP2, SIC e TVI.
Eu pergunto, não é obrigatório a instalação de Antena Colectiva num edifício?
O edifício tem projecto RITA.
Para o projecto ITED sei que é obrigatório, mas como é RITA, não sei.

Cumprimentos,




Isto para ilustrar a minha afirmação de que existem os tais contratos, que podem substituir as antenas. Mas esses contratos têm de englobar TODAS AS FRACÇÕES DE TODOS OS 3 PRÉDIOS, para que se cumpra a lei. CAso contrário não podem retirar a antena parabólica

Peço desculpa pela demora na resposta. Já tinha intenção de a estruturar convenientemente há dias, mas não tive tempo, apesar de ter percebido que as suas mensagens estavam sem resposta adequada.

Boa sorte!
Espero que esses administradores sejam pessoas inteligentes e não tenha mais problemas.

Se não for o caso, isto serve para fundamentar o seu recurso ás vias judiciais, sem necessitar de recorrer a advogados.

Convocar Reunião de Condóminos

Pergunta:

O meu condomínio por minha iniciativa aceitou convocar a empresa de administração visto que a mesma não aparecia, não dizia nada, nem respondia aos condóminospara apresentar as contas de 2010, eleger nova administração e orcamento para 2011 entre outros pontos. Estando já a reunião agendada como se processa o curso da mesma? Não será a empresa de administração, visto que eles é que foram convocados? Seremos nos os condóminos? Eles podem votar algo seja o que for?

Como pode isso acontecer, a reunião esta marcada depois de eu fazer a carta e todos assinarem a convocatoria? Como faço, então?

Resposta:

O direito de votar nas Assembleias de Condóminos está reservado aos proprietários das respectivas fracções, ou aos seus procuradores. As empresas de administração, ou qualquer outro administrdor que não seja condómino NÃO PODE VOTAR.

Quanto à convocatória da Assembleia, Na verdade, para recorrer dos actos do administrador: (neste caso incluindo incumprimento das obrigações legais) qualquer condómino que queira Recorrer, pode convocar a Assembleia.

Todavia, para que não restem dúvidas, convèm que a convocatória seja assinada por condóminos que perfaçam, pelo menos, 25% do capital; isto é: a soma das permilgens terá de ser maior ou igual a 250.

Quanto à condução da reunião, ela pode ser assumida por um dos que convocam (o primeiro a assinar), que porà à consideração da Assembleia a assumpção dessa tarefa: Presidente da Mesa.

Visto que a empresa está em falta, até relativamente ao mínimo exigido por lei, podem rescindir o contrato por incumprimento.

Mesmo que decidam continuar a ter administração externa, deve ser eleito, SEMPRE, um administrador residente (pelo menos um) a quem a empresa de administração preste contas regularmente, que encaminhe os contactos dos condóminos, que vigie o cumprimento das decisões das Assembleias, etc.

Veja o Código Civil quanto à convocatória das Assembleias.


ARTIGO 1431º
(Assembleia dos condóminos)

1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.

ARTIGO 1432º
(Convocação e funcionamento da assembleia)
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante
aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos
condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos
cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital
investido.
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não
tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes,
desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do
nº 6.
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do
seu representante.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)